【策劃人語】
時(shí)入年中，房地產(chǎn)調(diào)控仍然呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，國家發(fā)改委、社科院連發(fā)報(bào)告，直陳房價(jià)上漲壓力及供應(yīng)結(jié)構(gòu)僵局，市場從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融投資的宏觀面出發(fā)，對今年控制房價(jià)漲幅在5%以下的信心明顯不足。另一方面，可喜的是，執(zhí)政方的主觀能動(dòng)性方面的調(diào)控日趨成熟。典型現(xiàn)象是，建設(shè)部房地產(chǎn)司司長沈建中日前指出，今年重點(diǎn)查處的11類涉房地產(chǎn)案中，除傳統(tǒng)的土地、規(guī)劃、拆遷等傳統(tǒng)監(jiān)管內(nèi)容外，多個(gè)新的監(jiān)管重點(diǎn)浮出水面，北京等地關(guān)于官員買房的監(jiān)管也被市場認(rèn)作切實(shí)反腐的主動(dòng)出擊點(diǎn)。
公積金監(jiān)管、房產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、預(yù)售款監(jiān)管、集資建房規(guī)范、官商勾結(jié)下的官員低價(jià)買房的查處等五個(gè)新重點(diǎn)，正成為樓市調(diào)控“暗戰(zhàn)”白熱化的導(dǎo)火索。
公積金監(jiān)管：堵截另類投資源
沈建中的十一類重點(diǎn)查處的涉房地產(chǎn)案包括：土地、規(guī)劃、拆遷、開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)金融、住房公積、估價(jià)、交易資金監(jiān)管、預(yù)售款監(jiān)管、集資建房以及房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)制等環(huán)節(jié)的官商勾結(jié)行為。
盡管上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長李戰(zhàn)軍等專家并不認(rèn)同建設(shè)部可以獨(dú)擔(dān)眾多監(jiān)管責(zé)任，但面對政府部門不斷擴(kuò)展的監(jiān)管意識(shí)，業(yè)界仍覺喜人。
“其中住房公積金使用情況大檢查雖然早在去年年中就已經(jīng)展開一輪，但從官方表態(tài)來看，公積金日常監(jiān)管可能加大力度。”分析人士指出。
去年8月，華東某城市公積金管理中心相關(guān)人士確認(rèn)，國家審計(jì)署主導(dǎo)的公積金審查組低調(diào)進(jìn)駐，對其財(cái)務(wù)運(yùn)營和業(yè)務(wù)合規(guī)進(jìn)行全面檢查。隨著上海廣州等地社保基金問題的暴露，相關(guān)公共資金管理機(jī)構(gòu)的資金使用開始進(jìn)入審計(jì)視野。
“作為民眾的保命錢，保障類基金一旦出現(xiàn)違規(guī)投資，等于觸到了最敏感的法律高壓線。”上海市一位金融專家介紹。據(jù)了解，一些公共資金管理機(jī)構(gòu)的資金除涉嫌參與高速公路投資外，還為大量的房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)提供委托貸款。這些高風(fēng)險(xiǎn)投資從未在政策中圈入“合規(guī)”范圍。
規(guī)范估價(jià)：防范隱性黑手
沈建中提到的又一個(gè)新的監(jiān)管重點(diǎn)是估價(jià)環(huán)節(jié)。“這也可以說是觸及了又一個(gè)房地產(chǎn)金融泡沫的根源。”上海道邦投資公司總經(jīng)理林榮時(shí)介紹，“如果估價(jià)環(huán)節(jié)失守，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)壞賬就難以避免。”
估價(jià)環(huán)節(jié)之所以重要，原因在于它是房地產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款的重要依據(jù)。此前，記者以房東身份向上海某大型中介機(jī)構(gòu)的一位分店經(jīng)理咨詢，是否可以將房產(chǎn)抵押進(jìn)行加按揭貸款，將資金轉(zhuǎn)入股市投資。該經(jīng)理稱，不僅可以加按揭貸款，而且可以貸出比房產(chǎn)真實(shí)價(jià)格高出很多的信貸額，“只要在評估環(huán)節(jié)增加估價(jià)值就可以了。”該經(jīng)理語氣頗為輕松。
比如，一套只有100萬元的房產(chǎn)，最高貸款額為七成，即70萬元，但如在估價(jià)環(huán)節(jié)估到120萬，七成貸款即為84萬元，與真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)格相比，首付18萬元的成本就比原來大大降低。
與此類似，一個(gè)大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目也可能通過做高估價(jià)的方式套取更多貸款。“一個(gè)在建項(xiàng)目，成本只有20億元，按照在建項(xiàng)目貸款額最高五至六成的規(guī)定，這個(gè)項(xiàng)目的貸款額只有10億元左右，但是卻貸出了超過25億的款項(xiàng)，明顯是有問題的。”上海一位開發(fā)商在介紹一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)稱。
盡管此后央行等部門明確提出將對加按揭貸款等套現(xiàn)入股市的行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，但市場人士介紹，在估價(jià)環(huán)節(jié)做些“手腳”，以便套取貸款，是最有效的融資方式之一。而李戰(zhàn)軍表示，要想切實(shí)加大估價(jià)環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度，需要央行、建設(shè)部等多個(gè)政府部門的協(xié)同聯(lián)動(dòng)。
預(yù)售款監(jiān)管：新政在弦
繼本報(bào)獨(dú)家報(bào)道建設(shè)部等部門醞釀對商品房預(yù)售款實(shí)現(xiàn)專戶監(jiān)管后，近日有消息稱，監(jiān)管商品房預(yù)售款的文件正由北京市建委房屋市場管理處加緊制定。此文件正是在建設(shè)部的要求下制定的，最快將于五月中旬推出。再結(jié)合沈建忠關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管的提議，市場已經(jīng)初步形成共識(shí)，一個(gè)由央行、銀監(jiān)會(huì)和建設(shè)部共同負(fù)責(zé)的商品房預(yù)售款專戶管理政策即將浮出水面。
消息人士透露，目前已經(jīng)確定的框架是，開發(fā)商需要在銀行設(shè)立一個(gè)預(yù)售款“專用賬戶”，要?jiǎng)潛茉撡~戶的資金，必須先遞交相關(guān)申請和證明文件，在不同預(yù)售樓盤之間調(diào)度預(yù)售資金的行為可能被禁止。這意味著，每個(gè)預(yù)售項(xiàng)目都必須進(jìn)行封閉資金運(yùn)作，即資金只能用于同一樓盤的建設(shè)款和其他費(fèi)用支付。“這主要是為了防止建設(shè)工程款拖欠，以及防止樓盤資金挪用造成的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。”相關(guān)人士稱。
眾多接受采訪的開發(fā)商稱，預(yù)售款專戶管理可能對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生重大影響，一直以來，將預(yù)售款挪用于其他項(xiàng)目甚至產(chǎn)業(yè)的做法已經(jīng)在業(yè)內(nèi)非常普遍。“但并不排除各地在監(jiān)管執(zhí)行過程中的力度不一。”南京一家開發(fā)商老總表示。
嚴(yán)打官員違規(guī)：反腐深入
“反腐工作不應(yīng)只集中在少數(shù)大案要案上，更應(yīng)該向涉及資金額度較小，但大量存在于市場的腐敗行為傾斜。后者往往是導(dǎo)致社會(huì)深層問題堆積不除的根本。”市場相關(guān)人士評價(jià)。
根據(jù)最新的消息，今年北京市反腐工作將加強(qiáng)五個(gè)清理糾正重點(diǎn)，其中兩項(xiàng)涉及房地產(chǎn)，即：官員在商品房買賣置換中以明顯低于市場價(jià)格購置或以劣換優(yōu)謀取不正當(dāng)利益；還有以借為名占用他人住房等。
北京市紀(jì)委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這些腐敗形式都與近年來迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形態(tài)密切相關(guān)，與之伴生的一些經(jīng)濟(jì)生活方式，正在成為某些腐敗分子借以斂財(cái)?shù)男虑馈?/p>
此前，央視新聞?wù){(diào)查一期節(jié)目也將關(guān)注點(diǎn)集中在上海某樓盤的多種違規(guī)操作上。如某些利益集團(tuán)操作項(xiàng)目虛增開發(fā)成本，轉(zhuǎn)移國企收入，相關(guān)高層低價(jià)囤房等。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平表示，目前中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的關(guān)鍵仍集中在政府反腐決心，腐敗本質(zhì)是房價(jià)、地價(jià)上漲的根源。
規(guī)范集資建房：排除困境
此輪集資建房的興起始于北京、溫州等地的個(gè)人行為，隨后又發(fā)展到廣州等地鼓勵(lì)單位集資建房的政策松口。
2005年開始，北京、溫州等地相繼傳出個(gè)人集資建房的方案，但受制于資金監(jiān)管、開發(fā)銷售流程管理、招拍掛成本等眾多因素，除溫州個(gè)案有所進(jìn)展外，多數(shù)集資建房案例流于前期論證和召集。到今年4月初，廣州廣鋼集團(tuán)均價(jià)2050元/平方米的自建房曝光，使不少人把單位自建房當(dāng)成是扭轉(zhuǎn)房價(jià)走勢的最后一根稻草。廣州市政府則高調(diào)表示，鼓勵(lì)單位自建房，來充實(shí)中低價(jià)房市場供給。
對此，廣州、上海等地眾多專家表達(dá)了明確的反對意見。上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉明確表示，因?yàn)橐宰杂型恋靥峁┳越ǚ康膯挝欢际切б孑^好，職工待遇比較高的企業(yè)、機(jī)構(gòu)，這種自建房不利于解決因最低收入者無法實(shí)現(xiàn)居住需求的社會(huì)矛盾。而這些沒有交納土地出讓金的住宅用地，反而享受日益發(fā)展的城市配套設(shè)施，是對全社會(huì)財(cái)富收入的不公平占有。而政府對單位自建房的鼓勵(lì)，更是政府推卸住房保障責(zé)任的體現(xiàn)。
“加強(qiáng)對集資建房監(jiān)管，說明最高執(zhí)政層已經(jīng)意識(shí)到個(gè)人和單位集資建房可能帶來的諸多問題。雖然在目前法規(guī)下沒有對這種行為的直接限制，但是集資建房一旦進(jìn)入到執(zhí)行階段，其可能涉及的復(fù)雜問題就會(huì)層出不窮。”專家表示。（柯鵬 于兵兵）
