在今年的政府工作報告中，房地產(chǎn)市場的主要任務(wù)是改變居民住房消費模式、調(diào)整房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、遏制部分地方過高的房價及建立有效的住房保障體系。可以說，就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場來說，哪一個方面都十分重要。但是，何為今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控切入點，應(yīng)該是較為重要的事情了。
筆者發(fā)現(xiàn)，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與往年不同，往年更強調(diào)從面對房地產(chǎn)市場的綜合治理，而今年更多的是專項治理，以此來深化與細化對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。比如，即將出臺對住房預(yù)售款專戶管理之規(guī)則以及查處房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的商業(yè)賄賂這兩方面切入，表明了政府在今年落實房地產(chǎn)調(diào)控政策、強化調(diào)整效果方面的巨大決心。
專戶管理卡住企業(yè)命門
今年的住房預(yù)售制度改革，就是要讓住房預(yù)售款實行專戶管理。所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的住房預(yù)售款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設(shè)等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。這樣，不僅能夠有效維護單個項目工程款的按期發(fā)放，不出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，防止個別開發(fā)商挪用預(yù)售款等，而且也降低了住房預(yù)售中消費者及銀行的風(fēng)險。
住房預(yù)售制度不僅是中國房地產(chǎn)市場得以發(fā)展的最根本的制度，也是國內(nèi)房地產(chǎn)市場能否繁榮的最根本的制度。但是，在這種制度建立與實施過程中，由于有選擇地移植國際慣例，從而使得中國的住房預(yù)售制度成為一種單邊風(fēng)險承擔(dān)機制。即目前的住房預(yù)售制度更多的是有利房地產(chǎn)開發(fā)商，而不利住房消費者及銀行。這不僅不利于房地產(chǎn)市場，也制造了許多潛在的市場風(fēng)險及銀行風(fēng)險。
我們可以看到，在發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場，對于預(yù)售款，沒有哪一個國家法律或制度會在預(yù)售時讓購買者一次付清并交給房地產(chǎn)開發(fā)商的。或是購買者預(yù)付10-20%保證金，其余的款項隨著工程進度分期支付；或是一次支付但第三者專門保管。也就是說，無論任何形式的預(yù)付，其款項都不會直接交給房地產(chǎn)開發(fā)商，而是由律師或第三者存入銀行保證賬戶，款項按工程進度經(jīng)工程測量師及律師同意后才能撥付。
但是，就目前中國房地產(chǎn)的情況來看，一方面是說住房預(yù)售制度是國際先進東西要引進，但另一方面則引進時僅引進了有利房地產(chǎn)開發(fā)商的那一部分。比如開發(fā)商做了預(yù)售，要購買者一次支付購房款(包括按揭)，并且讓其款項全部進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬戶。這樣做給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”創(chuàng)造了條件。比如，目前國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅將住房預(yù)售款用于后期建設(shè)，而且還拿來購買新的土地和項目，達到快速滾動開發(fā)。也正因為這點，房地產(chǎn)市場的消費者及銀行金融風(fēng)險大大增加。
正是從這個意義上說，住房預(yù)售款的專戶管理不僅對房地產(chǎn)企業(yè)將帶來巨大影響，因為部分對預(yù)售款依賴較大的開發(fā)商將要重新調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，可以給一些資金實力不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被清除出市場。
查處商業(yè)賄賂是治本之舉
年初有人說，2007年國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀不會出臺什么政策，只不過是把原有的政策落實，但實際上從上述可以看到政府手上調(diào)控房地產(chǎn)市場工具及手段有的是。除了對于預(yù)售款的專戶管理之外，近日出臺的對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及交易環(huán)節(jié)中是否存在商業(yè)賄賂的清查，也是整治國內(nèi)房地產(chǎn)市場亂相的治本之舉。
不過，在筆者看來，這次針對商業(yè)賄賂的專項整治最為重要的是對房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員在項目立項、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為，主要是要解決房地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結(jié)、權(quán)錢交易的問題。
幾年來，為什么國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控與目標(biāo)差距較遠？這其中既有房地產(chǎn)政策目標(biāo)的模糊性、不確定性及針對性不足等方面的原因，也有各地房地產(chǎn)領(lǐng)域用官商勾結(jié)、錢權(quán)交易等方式來對抗中央政策的因素。前者可以通過政策的深化與細化來解決，后者則要通過嚴(yán)格專門治理來解決。如果不通過對房地產(chǎn)領(lǐng)域的官商勾結(jié)、錢權(quán)交易嚴(yán)格治理，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的秩序是無法建立起來的。
但是，要解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結(jié)、錢權(quán)交易的問題并非僅是檢查可以解決問題的，而是要從根本上入手，即必須對現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域進行清理與完善，以制度源頭上來解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結(jié)、錢權(quán)交易的問題。因此，這次對房地產(chǎn)市場的秩序整頓，并非一場檢查、匯報及對不法行為的處理，而更為重要的是制度確立的過程。如果這次檢查真對房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結(jié)、錢權(quán)交易動真格，打真老虎，它對國內(nèi)房地產(chǎn)市場將起到非同凡響的作用。
今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可以與往年不同，往年強調(diào)對房地產(chǎn)市場的綜合治理，今年更多的是專項治理，以此來深化與細化對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。從目前實際情況來看，管理層將首先從預(yù)售款專戶管理與查處商業(yè)賄賂這兩方面切入，表明了政府在今年落實房地產(chǎn)調(diào)控政策、強化調(diào)整效果方面的巨大決心。
作者認為：住房預(yù)售款的專戶管理就是對目前廣為詬病的住房預(yù)示制度進行重大的改革，雖然這種改革目前是在悄悄地進行，但它將觸及國內(nèi)住房預(yù)售制度核心。同時，對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及交易環(huán)節(jié)中是否存在商業(yè)賄賂的清查，也是整治國內(nèi)房地產(chǎn)市場亂相的治本之舉。(易憲容)
