廣州市國(guó)土房管局公布3月份廣州一手房均價(jià)每平方米比上月降了700元后不久，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、發(fā)改委又稱(chēng)廣州3月份新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6%。
廣州房?jī)r(jià)到底是漲是跌？記者為此進(jìn)行了追蹤調(diào)查，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)“打架”的主要原因，竟然是政府部門(mén)所說(shuō)的“統(tǒng)計(jì)方法不同”。有關(guān)專(zhuān)家表示，單用“均價(jià)”來(lái)反映樓市行情完全不夠，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)該在統(tǒng)一發(fā)布均價(jià)的同時(shí)，提供更多、更透明的信息供市民參考。
兩組數(shù)據(jù)“打架” 原來(lái)是統(tǒng)計(jì)方法不同
“兩組數(shù)據(jù)其實(shí)沒(méi)有多大的可比性。”廣州市國(guó)土房管局宣教處有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。廣州樓價(jià)出現(xiàn)每平方米700元的跌幅，主要原因是價(jià)位較高的中心城區(qū)交易量減少，價(jià)位較低的非中心城區(qū)交易量增加，結(jié)構(gòu)變動(dòng)拉低整體價(jià)格水平。
按照廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，廣州3月份中心城區(qū)(越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔區(qū))各區(qū)新建商品住宅交易量普遍減少，比上月大幅減少共20萬(wàn)平方米，減幅達(dá)35.5%。而比較偏遠(yuǎn)的花都區(qū)成交量比上月增加了116%，南沙區(qū)則增加了300%。
據(jù)介紹，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委采用的是抽樣統(tǒng)計(jì)的方法，它是將不同類(lèi)型和地段的商品房?jī)r(jià)格，依照一定的權(quán)重，計(jì)算出一個(gè)同質(zhì)可比樓盤(pán)的價(jià)格。例如分別抽取中心城區(qū)和郊區(qū)的住宅乘以一定比率，再統(tǒng)計(jì)得出廣州本月的可比價(jià)格。
廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)屬于未經(jīng)加工的原始數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)是根據(jù)廣州3月登記備案的銷(xiāo)售總額和銷(xiāo)售面積相除后得出的平均交易價(jià)格。這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該比較客觀，但受統(tǒng)計(jì)方式的局限，容易受具體交易情況影響而出現(xiàn)較大波動(dòng)。例如統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)，市中心區(qū)域忽然出現(xiàn)幾個(gè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售價(jià)格較高，數(shù)據(jù)就變?yōu)榇蠓蠞q。但如果銷(xiāo)售的項(xiàng)目集中在郊區(qū)，數(shù)據(jù)則變成急劇回落。
該負(fù)責(zé)人告訴記者，兩種統(tǒng)計(jì)方法的時(shí)間期限也不一樣。廣州國(guó)土房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)是交易雙方簽約后經(jīng)主管部門(mén)審核確認(rèn)的數(shù)據(jù)，即進(jìn)行了書(shū)面合同登記備案的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)時(shí)段為上月26日至當(dāng)月25日。而國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是從當(dāng)月1日到月末。
“如果是這樣的話(huà)，那公布樓市均價(jià)還有什么意思？不就是一種數(shù)字游戲？”廣州市民丁小姐說(shuō)，她最近準(zhǔn)備買(mǎi)房，因此比較關(guān)注樓市的動(dòng)向，一手樓均價(jià)下降700元的消息出來(lái)后，她就逐一地打電話(huà)到曾經(jīng)看過(guò)的樓盤(pán)詢(xún)問(wèn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)不但沒(méi)有下降，反而漲價(jià)了。
樓市均價(jià)背離老百姓的真實(shí)感受
事實(shí)上，這已經(jīng)不是樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)第一次與老百姓開(kāi)玩笑了。以上海為例，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年三季度上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格下降1.1%。而上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年9月份上海內(nèi)環(huán)商品住宅均價(jià)跌幅25.56%，而光大證券的一份研究報(bào)告表明，2006年前8個(gè)月上海房?jī)r(jià)同比上漲2.9%。
對(duì)于這種數(shù)據(jù)“打架”的現(xiàn)象，曾有專(zhuān)家指出，其原因在于各個(gè)部門(mén)之間沒(méi)有一套標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)制度，沒(méi)有站在同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái)上來(lái)研究和統(tǒng)計(jì)，包括統(tǒng)計(jì)的計(jì)算方法都缺乏一種標(biāo)準(zhǔn)化的共識(shí)。
樓市均價(jià)的另一個(gè)弊端，在于它比較籠統(tǒng)，容易出現(xiàn)總體真實(shí)、局部失真的現(xiàn)象，嚴(yán)重的時(shí)候，就會(huì)背離老百姓對(duì)樓市的感受。廣東省政府參事、廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)潘蜀健說(shuō)，人們經(jīng)常用商品房的均價(jià)來(lái)描述市場(chǎng)的波動(dòng)情況，并以此作為決策的依據(jù)。商品房的價(jià)格差別是很大的，不同的地區(qū)、不同的層次，一個(gè)均價(jià)，掩飾了不少至關(guān)重要的信息。
“橘子每500克1.5元，榴蓮每500克10元，你說(shuō)公布一個(gè)城市的水果均價(jià)有意義嗎？”上海地產(chǎn)界有關(guān)人士顧海波尖銳地說(shuō)。公布樓市均價(jià)的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)就是為了給市民買(mǎi)房作參考，但目前各地國(guó)土房管部門(mén)每月只公布均價(jià)和各區(qū)的情況，盡管比宏觀調(diào)控以前要好，但還是不夠具體，只能給市民以一個(gè)心理感覺(jué)，因此很難為他們購(gòu)房提供具體的參考。
不要讓失真的均價(jià)成為購(gòu)房者眼里的雞肋
就目前的情況來(lái)看，由于信息不透明，有些城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)還容易成為不良開(kāi)發(fā)商的炒作對(duì)象。如廣州國(guó)土房管局主辦的“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站，其顯示的交易價(jià)格和交易套數(shù)都比國(guó)土房管部門(mén)公布的數(shù)據(jù)高，主要原因就是一些開(kāi)發(fā)商利用“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站進(jìn)行炒作賣(mài)房。
“一些開(kāi)發(fā)商為了抬高房?jī)r(jià)，炒作熱銷(xiāo)現(xiàn)象，先讓員工以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)中位置最不好的一些房子，因此在網(wǎng)上經(jīng)常可以看到一些并不好的房子卻賣(mài)到八九千元一平方米。”廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人士披露，“接著，他們的銷(xiāo)售人員就讓買(mǎi)家看，并說(shuō)‘你再不買(mǎi)就要賣(mài)到1萬(wàn)元了’。以此來(lái)誘騙買(mǎi)家。”然后，開(kāi)發(fā)商再跟員工撤銷(xiāo)合同，如此循環(huán)往復(fù)，造成“熱銷(xiāo)”假象。
廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同指出，正是因?yàn)檎嘘P(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)公布得不及時(shí)、不詳盡，才讓不良開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘。太復(fù)雜或公眾看不懂的數(shù)據(jù)其實(shí)沒(méi)有價(jià)值和意義。要解決樓市均價(jià)忽悠百姓的問(wèn)題，相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)該放棄分歧，攜起手來(lái)共同建立完整的房產(chǎn)信息體系，統(tǒng)一對(duì)外發(fā)布。
其次要抓緊開(kāi)展住房狀況調(diào)查，全面掌握住房總量、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息。要及時(shí)披露市場(chǎng)信息，應(yīng)該像股市一樣每天將每個(gè)樓盤(pán)的成交均價(jià)、最低價(jià)和最高價(jià)公布，并在此基礎(chǔ)上按區(qū)、按類(lèi)統(tǒng)計(jì)成交均價(jià)和數(shù)量，才可以對(duì)樓盤(pán)和區(qū)域樓價(jià)漲跌作出準(zhǔn)確判斷。
“不管計(jì)算方法、時(shí)間如何，最重要的是能還樓價(jià)本來(lái)面目，希望有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一數(shù)據(jù)發(fā)布，提供真實(shí)數(shù)據(jù)，不要讓模糊不清的均價(jià)成為購(gòu)房者眼里的雞肋。”丁小姐說(shuō)。(彭勇 徐壽松)
