又到“五一”。有業內人士認為，五一”將是上海樓市的分水嶺。
天天房展網研究中心的數據顯示，今年以來(1月1日-4月23日)，上海樓市共推出418.93萬平方米新房源，成交面積760.53萬平方米，供需缺口達341.6萬平方米。新增供應的嚴重不足，使得市場上積壓的大量房源獲得去化。至4月23日，網上可售房源由年初的2461.24萬平方米，下降到2196.64萬平方米，其中商品住宅的可售量下降到1000萬平方米的警戒線，可售住宅套數由年前的10萬套，下降到6.8萬套。
價格方面，天天房展網的數據顯示，今年以來中環內沒有8000元/平方米以下的樓盤有成交記錄，內環內10000元/平方米以下的樓盤沒有成交記錄，中外環的成交均價也達到8992元/平方米。
中心城區同比跌6.64% 與在售樓盤無關
從天天房展網研究中心提供的商品住宅價格波動表可以看出，靜安、黃浦、盧灣三個中心區的房價變動最為顯眼，今年中心城區住宅均價較去年同期同比下降6.64%。
天天房展網分析師薛建雄認為，導致中心城區均價下滑的主要原因是由于去年3月份前后翠湖天地御苑15億元的收購案，去年同期，翠湖天地御苑共成交169套房源，成交均價4.9萬元/平方米；華府天地也以6萬元的成交均價成交9套房源，因此去年同期的成交均價被拉高。而今年華府天地由于暫無新增供應，因此沒有成交；與此同時，翠湖天地御苑今年也只以48313元/平方米的均價成交17套，因此，價格與去年同期相比，有所回落。
事實上，湯臣一品、翠湖天地御苑、世茂山莊等一批上海乃至全國最貴的頂級豪宅，在2005年底的最后兩個月內相續推出。而這些單價5萬-10萬元/平方米的頂級豪宅的上市，把上海樓市推向了高潮，使得上海房價在2006年初達到歷史巔峰。
薛建雄強調：“盡管成交均價同比下滑，但中心城區在售房源價格并沒有出現下調。”
與此同時，天天房展網資料顯示，2007年以來，中心城區近4個月來無一新樓盤上市，推新房源的樓盤也只有遠中風華園一個，這讓中心區的豪宅重新熱銷，御翠園、翠湖天地御苑、遠中風華園等頂級豪宅都有不錯的成交業績。搶手起來的中心區樓市，連一些前期滯銷的樓盤也能賣出好價錢。使得中心城區的房價環比漲幅遠高于全市水平，漲幅達2.83%。
郊環外房價高漲15.67% 經濟型別墅受追捧
幾乎還沒有市民愿意前往的郊環以外區域，今年以來房價卻大幅上漲3.78%，確實令人不解。對此，薛建雄指出，郊環外房產的開發由前些年的全面開花，逐步向幾個郊區行政商業中心集中，是導致郊環外房價上漲的主要原因。
其中，青浦新城的旅游休閑產業開發得非常成功，也帶動了青浦旅游休閑地產的大力開發；奉賢的南橋新城發展大型商貿產業，把周邊工業區聚集的優勢發揮到極至，使南橋成為了藍領置業的天堂；而金山新城更是在海灣旅游產業的帶動和化工業產業的經濟支撐下，房產開發迅猛。
由此一來，郊環外的房產交易就逐漸向這幾個經濟高速發展的行政商業中心聚集，特別是這些區域的更是熱銷，從而使郊區的房價從去年初的4728/平方米元上漲到今年以來的5469元/平方米，漲幅達15.67%。
事實上，5469元/平方米的價位，已經比南橋新城和金山新城的住宅價格還要高，這主要是因為這些區域價格在8000元/平方米左右的經濟型別墅非常熱銷。
居住郊區化的趨勢，已從高端人群向中產階層轉擴散，未來將全面擴散到所有居民，薛建雄指出。今年以來，成交量最大的10個板塊中，外環外就占了6個；另外4個是7000-10000元/平方米中產消費為主的中外環板塊。
薛建雄認為，這一跡象表明，市民購房的重心，已經由原先的市區轉向外環線周圍的近郊。同時，隨著上海軌道交通的加速建設，近郊的各種生活配套也會隨之完善，加上環境上的優質，外環線周圍的近郊將成為上海主要居住地之一。
外郊環房價環比跌1.46% 熱銷板塊集中
在上海房價止跌回升的大勢下，外郊環的成交價卻出現了1.46%的下跌。對此，薛建雄指出，外郊環的房價下跌主要是受顧村、九亭等新興板塊房價下跌和成交比重上升的雙重影響所至。
從近幾年上海房價的變動來看，中心城區的房價到2005年時已經走到了頂峰，隨著供應量的下降，中心城區也由前期高速上漲，轉為平穩慢漲。中環線在2006年投入使用，帶來了內中環區域的交投兩旺，2006年也是內中環房價漲幅最大的時期；到了今年，內中環的供應量也已經非常稀少，漲幅也有所回落。
進入2007年，中外環開始成為了樓市的重心。目前有影響力的熱銷樓盤都在這一地區，中外環也成為了今年樓市的熱點，4.29%的房價漲幅比全市水平高出兩倍以上。而外郊環還有大量的土地可供開發，區域內的各種配套也不成熟，此時一些房價在前期被拔高的板塊，出現回落很正常。
但是從成交量來看，外郊環從兩年前的少人問津，到現在成為熱銷板塊最集中的地區，已經出現了很大改善。房價雖然比前期有所回落，但比去年同期卻上漲了7.46%。(李麗)
