是什么導(dǎo)致了北京四月樓市“異象”紛呈呢？歸結(jié)起來有四大原因。首先是北京政府出臺的關(guān)于保障性住房若干舉措，首批限價(jià)房地塊也上市了，攪起市場層層波浪。第二是來自奧運(yùn)的影響，“傳聞”鬧得開發(fā)商心里也沒有底，誰也不知道奧運(yùn)會后房價(jià)會不會跌。第三是老百姓的心理，持幣觀望的人越來越多大家買房已不像之前那么沖動。最后是牛氣沖天的股市讓不少投資房產(chǎn)的人轉(zhuǎn)行“追牛”。
［原因1］
首批限價(jià)房地塊終于正式入市了
北京樓市四月亂相與北京市春節(jié)以后出臺的一系列政策有關(guān)。北京市政府依據(jù)中央針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的基本精神，加快了限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房等住房政策的改革，并加大了相關(guān)住宅的供應(yīng)量。
4月7日，北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年北京市將新開工建設(shè)300萬平方米“兩限”商品房、200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、30萬平方米廉租房。目前已選定保障性住房項(xiàng)目30多個。而在此之前，北京市首批限價(jià)房地塊在醞釀了一年之后，終于發(fā)布招標(biāo)公告正式入市。海淀、豐臺、石景山區(qū)各一塊、總共約110萬平方米的限價(jià)地塊的推出，徹底改變了購房者的心理預(yù)期，購房者的購買需求被再一次延續(xù)。
政府細(xì)則的執(zhí)行，再一次在北京房地產(chǎn)市場內(nèi)攪動起了層層波浪。
［原因2］
誰能保證奧運(yùn)會后房價(jià)不跌
進(jìn)入2007年4月，距離2008年北京奧運(yùn)會只有400多天的時間，此前一直在業(yè)內(nèi)盛傳的“奧運(yùn)前部分城區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目將限制建設(shè)”的傳聞，促使了不少房地產(chǎn)開發(fā)商集中推出住宅。“我并沒有看到相關(guān)文件，但我負(fù)責(zé)這個項(xiàng)目必須控制風(fēng)險(xiǎn)加快資金回籠，二期開盤后就已經(jīng)加大了推盤的力度。”南城某項(xiàng)目的開發(fā)商這樣表示。
在北京開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商都無法回避明年奧運(yùn)會項(xiàng)目的直接影響。政策層面限建的傳聞使得北京大量項(xiàng)目想在奧運(yùn)前清盤銷售或者開盤銷售，奧運(yùn)成為京城開發(fā)商和外埠開發(fā)商惟一不同的坎。另外，在北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還盛傳奧運(yùn)會后房價(jià)會有一定的理性回歸。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，奧運(yùn)會的舉辦給北京帶來了大量的臨時住房需求，這些臨時需求助長了房價(jià)，一旦奧運(yùn)會結(jié)束房價(jià)是否會應(yīng)聲而落，開發(fā)商心里也沒有底，“誰能保障奧運(yùn)會后房價(jià)不跌？”一位開發(fā)商這樣問記者。于是大家盡可能趕在奧運(yùn)前開盤銷售。
［原因3］
限價(jià)房快推出了，買房再等等吧
“本來我準(zhǔn)備買套新康園的二手房，均價(jià)7400元/平米左右，但現(xiàn)在聽說西三旗要推出限價(jià)商品房，每平米均價(jià)才6000多，又是新房，所以我暫停了買房計(jì)劃，看看限價(jià)房推出之后周邊的情況再定。”在21世紀(jì)不動產(chǎn)加盟店，一位購房客戶告訴記者。由此看來，限價(jià)地的推出，不僅使購房者對一手房呈現(xiàn)出觀望情緒，連限價(jià)地周邊的二手房也受到影響。
伴隨著廣州、上海等地房價(jià)下降的消息，購房者的心理預(yù)期發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變。原來，大多數(shù)人想的是“房價(jià)一直往上漲，晚買不如早買”。而現(xiàn)在，“其他城市降了，會不會波及北京呢？”“2008奧運(yùn)后北京房價(jià)會不會降？”“限價(jià)房出臺會不會使商品房降價(jià)？”大家在買房前都會想想這些問題。
［原因4］
我去年就從房市撤出，轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市了
從去年開始，市場就出現(xiàn)了“對萬科房產(chǎn)的投資不如對萬科股票的投資收益大”的局面，隨著房地產(chǎn)市場的短期投資獲利空間被逐漸壓縮，市場熱度大不如前。面對目前無論是政策、需求還是供給都很難確定的房地產(chǎn)市場，尚未入市的投資者一方面對將來市場無從把握，另一方面房地產(chǎn)投資本身動輒要求上百萬，起步門檻高，且資金一經(jīng)投入，又無法短時間內(nèi)套利退出，這都造成了投資者對房地產(chǎn)市場的裹足不前。
與房地產(chǎn)投資比較起來，股票投資除了同樣具有高風(fēng)險(xiǎn)外，與房地產(chǎn)投資相比，有入市門檻低，資金轉(zhuǎn)換方便，退出便捷等優(yōu)點(diǎn)。在房地產(chǎn)投資回報(bào)逐年下降，股票則在步步上升的當(dāng)前，多數(shù)投資者開始逐漸撤離房地產(chǎn)投資，而轉(zhuǎn)向諸如股票等方面的投資。“我去年就轉(zhuǎn)到股市上了。”記者認(rèn)識的一名投資客如是說。
◎異象我說
［中介］
收益減少大房子拋售
大戶型二手房掛牌量總體上升的比例雖然并不是很大，但部分地區(qū)有較大幅度的增長，例如朝青、萬柳、百子灣等區(qū)域大戶型二手房掛牌量上升的比例均超過了10%.21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為，2006年下半年“住宅禁商”和“土地增值稅”政策的出臺對大戶型住房的影響較大，成交量在政策執(zhí)行前一度呈現(xiàn)集中過戶的高峰，然后明顯下滑，加上大戶型物業(yè)管理費(fèi)用較高及利息增長的壓力，迫使高端物業(yè)進(jìn)入市場或租賃、或出售，因此目前市場房源增長較快。
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松則認(rèn)為，受到股市趨好的影響，部分投資者退出房市轉(zhuǎn)投股市和基金，這也在一定程度上加大了大戶型二手房拋售的心理。
［投資客］
“炒房”獲利空間小多了
“短期住宅投資獲利已經(jīng)很困難了，我去年就從房市撤出來了，現(xiàn)在市場我覺得比去年更讓人難以判斷，反正我近期肯定不會再進(jìn)來。”2001年就投身住宅倒手以獲利的徐先生，很反感記者稱他的牟利方式為“炒房”，他堅(jiān)持認(rèn)為自己只是個投資者，“投資不為賺錢為什么？我只是看準(zhǔn)機(jī)會低買高賣，又沒有鼓動造勢，怎么是‘炒’呢？”而面對記者提出的如何看當(dāng)前房地產(chǎn)市場的狀況這一問題時，徐先生給出了本文開頭的回答。
“好地段小戶型房子特?fù)屖郑髴粜偷木筒辉趺礃樱袌隹傮w有點(diǎn)亂，主要是不確定會不會有新政策推出，也不確定政策的效果究竟如何。”曾投資住宅的甄先生在回答同一問題時這樣表示。而曾經(jīng)與他們在一個戰(zhàn)壕中的其他住宅投資客，在當(dāng)前甚至更早前就紛紛選擇了撤出，原因只有一個，目前市場環(huán)境不適合以獲利為目的的短期住宅投資，“炒房”空間被擠壓了。
買進(jìn)賣出不能獲利，持有住宅的租金收益也趕不上其他投資的收益，特別是炒作股票的收益。有過“炒房”經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)在還持有兩套住宅的金女士就很后悔。“我當(dāng)時總資金有60從萬，全部交了兩個小戶型的貸款首付，現(xiàn)在一個月還貸支出近3600塊，而租金收入才4200塊，那兩處房子現(xiàn)在值150萬左右，除去手續(xù)費(fèi)只能賺近20萬，要是我去年把錢投入股市，現(xiàn)在總資產(chǎn)早都翻番了。”
［購房者］
現(xiàn)階段不是置業(yè)最佳時機(jī)
“說實(shí)話，由于經(jīng)濟(jì)承受能力有限，我最想買的房子是中小戶型。”幾天前，在上地、清河區(qū)域看房的一位購房者李先生告訴記者，“盡管國家出臺政策要求開發(fā)商大量開發(fā)中小戶型的產(chǎn)品，實(shí)際上今年以來我們并未發(fā)現(xiàn)中小戶型的房子上市量有增大的情況。”
李先生同時稱：“由于有買房的需求，我從去年開始便一直關(guān)注房產(chǎn)新聞。限制外資購房的政策出臺后，聽說朝陽公園周邊一些檔次較高的大戶型滯銷，而且前兩天媒體還爆出大戶型二手房售價(jià)下跌。在這樣的局面下，誰買房子都要費(fèi)些思量。另外，我也聽說廣州的房價(jià)出現(xiàn)了下降趨勢，希望北京也能步其后塵。”
年初已經(jīng)在京東一項(xiàng)目買房的業(yè)主劉先生則稱，對于自己當(dāng)時著急購房的行為他有些后悔。“我是土生土長的北京人，我應(yīng)該具備購買雙限房的條件。雖然去年年中我便留心北京市推出限價(jià)房的信息，但遺憾對推出的時間沒有信心。”劉先生說，“要是能等上這樣的房子，我現(xiàn)在也不至于成為大房奴。”
［開發(fā)商］
目前對于定價(jià)也迷茫
“其實(shí)開發(fā)商也不好做，土地招拍掛出讓后，獲得土地的成本增加，如果想獲得合理或者略高一些的利潤，開發(fā)商只能提高銷售價(jià)格。”北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理毛炳輝坦言，目前開發(fā)商也比較迷茫，此前制訂銷售價(jià)格是按照該區(qū)域最高樓盤售價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在則需要合理考察市場的接受程度了，如果定得高了銷售不出去，就可能造成產(chǎn)品的積壓，如果大量的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房上市后，很有可能影響到購房者的心態(tài)和購買預(yù)期，可能最終影響到附近產(chǎn)品的銷售價(jià)格。(關(guān)爽 谷欣 許子凌 張學(xué)冬)
