住房問題關乎國計民生，影響經濟發展與社會和諧。在剛剛召開的政協九屆廣東省委員會五次會議和廣東省十屆人大五次會議上，住房問題仍然是兩會代表關注的熱點。截至發稿時止，省十屆人大五次會議秘書處議案組共收到代表議案19件。不少代表在接受記者采訪時提出了針對房地產行業的建議，內容涉及住宅供應、價格調節、稅費調控等三大方面。

　　保障房建設公開成本 與城中村改造相結合

　　省人大代表朱列玉在其提交的《關于省政府應大力加強廉租房和解困房建設的建議案》中認為，房屋的價格已經超出了很多普通市民的購買力，政府有責任加強廉租房和解困房的建設，讓廣州、深圳等大城市最低收入人口能夠住上解困房或廉租房。他建議，政府應當劃撥部分土地用來建造廉租房和解困房，以解決城市低收入者的住房問題。政府可以公開建造成本，讓消費者知道廉租房和解困房的成本分別由哪幾部分構成，以及各個部分所占的比例。

　　他說，一般認為，當政府投入建設的住房體系供應房量占整個市場供應量的20%左右，房價就會呈現平抑發展的態勢。這種市場手段比單純利用行政手段干預房價更溫和、更有效。政府通過增加廉租房和解困房的供應，可以增加市場上房屋的供應總量，對平抑房價起著積極的作用。

　　朱列玉還建議，一方面，政府可以通過土地置換的方式取得城中村土地的開發權，城中村的土地建成房屋之后，一部分返還給原來的村民，另外一部分作為廉租房和解困房；另一方面，政府把建設廉租房和解困房與城中村的改造結合起來，可以解決城中村改造過程中的資金短缺問題，有利于加快城中村的改造，消除城市“牛皮癬”，提高廣州、深圳等城市的都市化水平。

　　專家分析：合富輝煌首席分析師黎文江和中原地產高級研究主任陳海豐均認為，可以公開廉租房、經濟適用房等政府保障型住房的成本，按照規定，經濟適用房的利潤不超過前四項購房成本的3%。

　　鼓勵集資合作建房 至少使房價降三成

　　朱列玉在另一項《關于允許和鼓勵集資合作建房的建議》中提到，只有改變目前單一的住房供應體系，允許和鼓勵集資合作建房，打破開發商的壟斷，把建房權還給老百姓，才能建立起和諧、有序的住房供應市場，保障廣大人民群眾的住房需求。

　　他認為，以前舊的福利實物分房的優點是以成本價供應，沒有任何中間商的暴利，比較公平，但缺乏效率；現行的單一住房供應體系的優點是由專業機構造房，效率高，但是不公平。允許集資合作建房，實行住房供應的“雙軌制”，能夠充分利用兩種機制的優點，給購房者更大的自主權。

　　而允許和鼓勵集資合作建房，能夠有效降低房價。在目前的房屋價格構成中，開發商利潤占到約30%，房屋營銷成本約占10%。允許集資合作建房，將省去這些開支，使房屋的價格比市場售價低30%~40%。如果政府能夠再給予一定的政策優惠，房屋價格將更低。

　　專家分析：黎文江認為，現在允許鼓勵個人集資合作建房是重走回頭路，不符合社會分工朝專業化發展的需要。1978年以前，政府鼓勵個人和單位建房，但是出現很多問題。如果現在重提鼓勵個人集資合作建房，一方面是個人不具有建房的專業化水平，成本會增加很多；另一方面是眾口難調，建起來的房子如何分配又是問題。就像人們開車卻沒必要自己生產汽車一樣，黎文江認為，不必鼓勵個人集資合作建房。

　　陳海豐則認為，政府一直都允許個人集資合作建房，外省也有一些成功先例，但是合作的途徑、資金監管方式，如何保障各方利益等等都不夠成熟。而合作開發的房子是否屬于房產開發性質、是否能辦理房產證也是問題。

　　兩會聲音

　　經濟適用房擬建在地鐵周邊

　　廣州市市長張廣寧透露：廣州市政府將加大在新社區建設經濟適用房的力度，同時準備將在地鐵周邊等交通方便的地段選擇地塊建設經濟適用房，限戶型，限價格，將中低收入人群的住房全部解決。該措施政府將分年度做好。

　　此前，關于新社區多選址離市中心較遠的地段、生活成本高的討論很多，此次張廣寧透露經適房考慮建在地鐵周邊，引來不少叫好聲。也有代表擔心，這些原本可定位于商業地產開發的黃金地段用于建經適房有浪費資源甚至增加成本的可能。合富輝煌首席分析師黎文江則建議，經適房、廉租房不一定要投入大量人力物力成本去建造，政府可以在老城區回購房改房或其它二手房來安置中低收入者。

　　對多套房業主征收土地使用費

　　兩會期間，廣東省國土資源廳廳長林浩坤透露，廣東將對擁有多套房的人開征土地使用費。按照今年1月1日施行的新增建設用地土地有償使用費征收標準，廣州新增建設用地的土地有償使用費為100元/平方米。

　　但有多位發展商代表和市場分析人士認為此建議不合理，不符合政策，屬于重復征收，不如物業稅、空置稅等更能調節住房的投資需求。

　　有開發商代表指出，目前開發商在拿到土地證之前，必須一次性交納土地出讓金，也就是對該土地使用的費用，再向買家收取一次，對發展商和買家都不公平。

　　限定普通住房最高售價和地價

　　省民革建議，政府應該限定普通住房的最高售價，調整稅收政策，這是抑制房價過快增長比較直接和有效的辦法。由政府在綜合考慮各地區的房屋需求、綜合成本等因素的基礎上，設定各地區普通商品房的最高售價，對其利潤進行一定的限制，讓開發商在投資開發之前對項目的市場前景有一個預判，從而更為理性地進行投資，防止其任意將成本轉嫁到消費者身上。

　　在政協分組討論上，省政協委員、廣州宏云房地產有限公司董事長游德武說，其實房價不是降不下來，而是政府的政策不力。政府應該犧牲一下地價，如果降一下地價，房價就會降下來。

　　省物價局局長孫慶奇則表示，商品房是市場自主定價，物價部門在房地產方面的職責是核準土地基準價，以及經濟適用房、廉租房、物業管理的定價。調節房地產價格的手段應該是多元化的，但是，對于市場定價的行業也要建立價格交易準則。孫慶奇透露，廣東將會爭取盡快修訂出臺有關房地產價格交易的規則。

　　政府介入商業小區管理

　　省政協委員王竹立說，在目前物業管理的相關法律法規還不完善的情況下，建議政府先介入小區管理維護社區和諧穩定，等條件成熟后再逐步淡出管理，擔任仲裁者角色。

　　根據致公黨廣東省委會和民革廣東省委會組織聯合調研組的問卷調查，廣州業主中認為自己所在社區是“平安和諧社區”的只有59.6%，四成業主表示社區生活缺乏安全感。

　　省致公黨日前向政協廣東九屆五次會議遞交提案建議，要積極解決目前商業住宅小區內存在的矛盾，在成立業委會的樓盤不到總數10%的廣州，其中重要的突破口即盡快確認業委會的獨立法人地位。

　　醞釀合法宅基地上市流轉

　　廣東省國土資源廳廳長林浩坤透露，今年廣東將加強宅基地管理，現已草擬了“關于加強農村宅基地管理的通知”上報省政府審批，其中明確了農民合法的宅基地可上市流轉，各地要按規定對現有的農村宅基地和農民住宅完善確權和登記發證手續。

　　據了解，此前經過六審的物權法草案規定禁止城鎮居民在農村購置宅基地，禁止宅基地使用權轉讓。草案明確表述：“目前，我國農村社會保障體系尚未完全建立，土地承包經營權和宅基地使用權是農民安身立命之本，從全國范圍看，放開土地承包經營權抵押和宅基地使用權轉讓的條件尚不成熟。”(蒙暉)