“金九銀十”已近尾聲，今年的傳統銷售旺季在供應量較為充裕的情況下未能出現慣常的銷售高峰。相反，購房人的觀望心態漸濃，樓市秋意漸起。11月的京城樓市小戶型將繼續放量，占到預計開盤的35個項目中的四成，創下今年以來的新高。

　　小戶型開盤個數占四成

　　據中大恒基不動產營銷市場研究中心統計數據顯示，11月中小戶型為主的項目上市量大增，11月預計共有35個項目入市，其中小戶型項目為14個，占比達四成，創下今年以來的新高，中小戶型供給進一步增加，市場供應格局突變。

　　預計于11月入市的14個中小戶型項目中共有5個純新盤，為禧福匯國際社區、城南大道、螞蟻工房、新興年代和尚奧庫帕，分別位于京城東、南、西、北的朝陽、大興、豐臺、海淀四區，可供更多的購房人選擇。此外，還有一些項目前期原本規劃為以大戶型為主，受“90/70”政策以及購房人的居住需求日趨成熟的影響，戶型設計有所減小，如橡樹灣、泰華濱河苑等。位于麗都商圈核心東部的麗都東鎮11月份將推出二期酒店式小戶型公寓。該項目由永同昌集團開發，項目規劃面積逾百萬平方米。該項目其中一期是卡布其諾，建筑面積達到11萬平方米，目前已經入住，主要是經濟型、緊湊型的定位，也就是以年輕人為主。二期是芭桑諾瓦，建筑面積為10.8萬平方米，定位是高端，因為從地塊的價值和規劃密度，主要以高端定位為主。今年已經推出兩棟樓，同時在10月份繼續推出新樓。

　　永同昌地產營銷總監肖志剛透露，預計明年4月份左右將推出麗都東鎮三期項目，該項目規劃建筑面積達20萬平方米，此外緊鄰該地產的還有一塊規劃建筑面積達40萬平方米的地塊，三期目前嚴格按照國家“90/70”的政策來定位。作為百萬平方米的復合型項目，麗都東鎮在產品定位上肯定是多元化的。

　　在不增加用地面積的基礎上增加了使用套數，能夠滿足更多購房人的需求，同時引導購房人更加理性地選擇適合自己的居所面積。

　　小戶型均價上揚

　　受到京城樓市價格整體走高的影響，小戶型的單價也隨之上揚，預計在11月開盤的小戶型均價在12000元/平方米左右。

　　以目前一居室60平方米左右，二居室90平方米左右的主流戶型設計，購買一套中小戶型居所需要的總房款在75萬-110萬之間，以購買首套住房、首付兩成計尚需貸款的額度在60萬-88萬之間，按9月15日加息后優惠利率計算，貸款30年，月還款額將需要3854.17-5652.79元，已超過了2006年北京市平均工資36097元/年、約3008元/月的水平。

　　在國內已進入加息通路的時候，顯見購買一套小戶型也面臨著巨大的還款壓力，這也就是今年樓市銷售乏力的重要原因。

　　亞奧、望京供應發力

　　11月朝陽區仍延續以往的供應格局，共有10個項目預計入市，其中望京、亞奧兩大區域各有3個項目放量，助力朝陽供應居各城區之首。據中大恒基不動產營銷市場研究中心數據顯示，受奧運會利好，區域內交通、環境、配套的完善，亞奧板塊今年以來供應一直較為充足，今年的總供應面積達到了93萬平方米。而望京區域作為發展多年的大型居住區，近兩年交通條件得到改善，同時產業發展帶動了區域內商業氛圍的成熟，居住類產品平穩釋放，今年總供應面積為81萬平方米。11月兩區域均保持了這種良好的供應節奏，使區域內的供需趨于平衡。

　　供應居于次席的是大興區，有5個項目放量，均位于大興黃村、亦莊開發區兩地，除一個別墅項目外，其余均為普通住宅，開盤均價預計在8000-8700元/平方米之間，戶型設計均以中小戶型為主。地鐵4號線、亦莊線成為帶旺大興樓市的最大利好，交通的完善將會促進與城市商務區的融合，吸引更多置業者的關注，對于區域商業、教育、醫療等配套的完善都會起到推動作用。

　　中心城區的西城區和宣武區預計在11月將各有一個項目入市。宣武區為位于陶然亭公園周邊的項目一瓶，預計均價為25000元/平方米，西城區開盤項目為西絨線胡同26號，開盤均價預計達到40000元/平方米。隨著城市化進程的加快，市區內居住用地呈現出稀缺態勢，價格也就一路飆升。

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