上周，本報(bào)廣廈時(shí)代的電子郵箱中，我們收到多名讀者來信，詢問北京南部某項(xiàng)目5年內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房是否真能轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)一事。我們尋著讀者留下的售樓電話，找到了這家小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目售樓處，這里的第三期期房正在火熱銷售中。

　　在售樓處我們看到，前來看房的人絡(luò)繹不絕，大部分都是城市居民。當(dāng)問到產(chǎn)權(quán)問題時(shí)，銷售人員說：“開發(fā)商已經(jīng)與國(guó)土資源部協(xié)商好了，5年之內(nèi)肯定轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)。大家可以放心，這些都是寫在合同里的。”另外，在付款方式上也有所限制，只有一次性付款和分兩次每次50%半年內(nèi)付清兩種方式，不可以按揭。

　　前去看樓的50多歲的孫女士，想給自己買套養(yǎng)老的房子。售樓人員向?qū)O女士出示了現(xiàn)有的相關(guān)證件，即分別由國(guó)土資源部審批的《集體土地使用證》，區(qū)政府審批的《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》。售樓人員向?qū)O女士介紹，“小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)需要一個(gè)過程，但是開發(fā)商保證，5年之內(nèi)肯定給您轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)”。“我們這里是舊村改造項(xiàng)目的試點(diǎn)村，地皮是由區(qū)政府審批，是有相關(guān)文件可以查詢的，這個(gè)您不用擔(dān)心。”

　　舊村改造只是一個(gè)幌子

　　根據(jù)售樓人員提供的查詢方式，我們找到了《北京市遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造試點(diǎn)指導(dǎo)意見》，在土地管理方面看到與此相關(guān)的內(nèi)容：“試點(diǎn)村可以依法占用集體土地，也可以依法將集體土地征為國(guó)有后由本村集體經(jīng)濟(jì)組織使用(以下簡(jiǎn)稱自征自用)。舊村改造節(jié)約出的土地，可以在依法辦理用地手續(xù)后，由集體經(jīng)濟(jì)組織用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)和企業(yè)發(fā)展用地；用于經(jīng)營(yíng)性用地的，必須征為國(guó)有，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開上市交易。”

　　關(guān)于舊村改造的用地管理，以上的材料中已經(jīng)寫地很明了了，經(jīng)營(yíng)性用地必須是征為國(guó)有之后的。但是售樓人員響當(dāng)當(dāng)?shù)某兄Z，有何依據(jù)呢？是否真的能實(shí)現(xiàn)呢？帶著這樣的疑問，我們撥通了國(guó)土資源部法律咨詢熱線，得到了以下答復(fù)：

　　“沒有任何國(guó)有機(jī)關(guān)會(huì)做出這樣的承諾”，“該項(xiàng)目用地屬于集體土地并未征為國(guó)有土地。國(guó)家早已明令禁止在農(nóng)民的集體用地上建造商品房并出售，而在集體用地上建造的房屋也只允許出售給本村村民，市民不可以購(gòu)買建在農(nóng)民集體用地上的房屋，一旦購(gòu)買一切后果自負(fù)”。

　　無效購(gòu)房合同不受法律保護(hù)

　　在購(gòu)房合同中我們看到了售樓人員所說的，“5年之內(nèi)轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)”的條款。但是合同并未注明，如果5年之內(nèi)不能轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)會(huì)如何賠償。問及此事，售樓人員說，“到時(shí)候你們可以到法院告開發(fā)商呀。”針對(duì)此事我們咨詢了主要從事房地產(chǎn)方面的張永魁律師。張律師表示“以后能不能補(bǔ)齊證件不知道，但是就目前來說，五證不全的情況下銷售房屋是違法的。而所謂的購(gòu)房合同是無效的，是不受法律保護(hù)的。”

　　法不責(zé)眾的僥幸心理普遍存在

　　在這家售樓處，售樓員告訴前去看房的人，一期二期43棟樓已經(jīng)全部出售，三期期房銷售前景看好，要買趁早，晚了就買不到了。

　　而房?jī)r(jià)也從一期二期的均價(jià)2850元/平方米，提高到4480元/平方米，并將于4月份再次提價(jià)。付款方式的限制似乎也顯得微不足道，銷售情況反而是越來越好。

　　明知道是小產(chǎn)權(quán)的房屋，為什么還有那么多人購(gòu)買呢？一位已經(jīng)入住的二期房業(yè)主告訴我們，“就算到時(shí)候國(guó)家要收回土地，這么多人住在這里，是不可能強(qiáng)行拆除的。再說價(jià)格這么低，到時(shí)候就算被拆了也夠本了”。這位業(yè)主一語(yǔ)道出大多數(shù)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房人的想法，正是這種法不責(zé)眾的僥幸心理，給了小產(chǎn)權(quán)房銷售的市場(chǎng)。

　　不難看出，在目前樓價(jià)居高不下的情形下，小產(chǎn)權(quán)房屋低廉的價(jià)格促進(jìn)了市民的購(gòu)買熱情，使得小產(chǎn)權(quán)房銷售火熱。這個(gè)項(xiàng)目是否能在5年之內(nèi)轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)還不得而知，可以肯定的是，目前，該項(xiàng)目的這種銷售行為是違法的，購(gòu)買到的房屋是不受國(guó)家法律保護(hù)的，轉(zhuǎn)讓和出售都會(huì)受到很大限制。

　　據(jù)了解，孫女士因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題最終放棄了購(gòu)買此處房屋，但我們?cè)谑蹣翘幰部吹剑�還有不少人在猶豫。(石丹平)