上周，本報廣廈時代的電子郵箱中，我們收到多名讀者來信，詢問北京南部某項目5年內小產權房是否真能轉為大產權一事。我們尋著讀者留下的售樓電話，找到了這家小產權房項目售樓處，這里的第三期期房正在火熱銷售中。

　　在售樓處我們看到，前來看房的人絡繹不絕，大部分都是城市居民。當問到產權問題時，銷售人員說：“開發商已經與國土資源部協商好了，5年之內肯定轉為大產權。大家可以放心，這些都是寫在合同里的。”另外，在付款方式上也有所限制，只有一次性付款和分兩次每次50%半年內付清兩種方式，不可以按揭。

　　前去看樓的50多歲的孫女士，想給自己買套養老的房子。售樓人員向孫女士出示了現有的相關證件，即分別由國土資源部審批的《集體土地使用證》，區政府審批的《集體土地使用證》和《房屋所有權證》。售樓人員向孫女士介紹，“小產權轉為大產權需要一個過程，但是開發商保證，5年之內肯定給您轉為大產權”。“我們這里是舊村改造項目的試點村，地皮是由區政府審批，是有相關文件可以查詢的，這個您不用擔心。”

　　舊村改造只是一個幌子

　　根據售樓人員提供的查詢方式，我們找到了《北京市遠郊區舊村改造試點指導意見》，在土地管理方面看到與此相關的內容：“試點村可以依法占用集體土地，也可以依法將集體土地征為國有后由本村集體經濟組織使用(以下簡稱自征自用)。舊村改造節約出的土地，可以在依法辦理用地手續后，由集體經濟組織用于鄉鎮村公共設施、公益事業和企業發展用地；用于經營性用地的，必須征為國有，采取招標、拍賣、掛牌等方式公開上市交易。”

　　關于舊村改造的用地管理，以上的材料中已經寫地很明了了，經營性用地必須是征為國有之后的。但是售樓人員響當當的承諾，有何依據呢？是否真的能實現呢？帶著這樣的疑問，我們撥通了國土資源部法律咨詢熱線，得到了以下答復：

　　“沒有任何國有機關會做出這樣的承諾”，“該項目用地屬于集體土地并未征為國有土地。國家早已明令禁止在農民的集體用地上建造商品房并出售，而在集體用地上建造的房屋也只允許出售給本村村民，市民不可以購買建在農民集體用地上的房屋，一旦購買一切后果自負”。

　　無效購房合同不受法律保護

　　在購房合同中我們看到了售樓人員所說的，“5年之內轉為大產權”的條款。但是合同并未注明，如果5年之內不能轉為大產權會如何賠償。問及此事，售樓人員說，“到時候你們可以到法院告開發商呀。”針對此事我們咨詢了主要從事房地產方面的張永魁律師。張律師表示“以后能不能補齊證件不知道，但是就目前來說，五證不全的情況下銷售房屋是違法的。而所謂的購房合同是無效的，是不受法律保護的。”

　　法不責眾的僥幸心理普遍存在

　　在這家售樓處，售樓員告訴前去看房的人，一期二期43棟樓已經全部出售，三期期房銷售前景看好，要買趁早，晚了就買不到了。

　　而房價也從一期二期的均價2850元/平方米，提高到4480元/平方米，并將于4月份再次提價。付款方式的限制似乎也顯得微不足道，銷售情況反而是越來越好。

　　明知道是小產權的房屋，為什么還有那么多人購買呢？一位已經入住的二期房業主告訴我們，“就算到時候國家要收回土地，這么多人住在這里，是不可能強行拆除的。再說價格這么低，到時候就算被拆了也夠本了”。這位業主一語道出大多數購買小產權房人的想法，正是這種法不責眾的僥幸心理，給了小產權房銷售的市場。

　　不難看出，在目前樓價居高不下的情形下，小產權房屋低廉的價格促進了市民的購買熱情，使得小產權房銷售火熱。這個項目是否能在5年之內轉為大產權還不得而知，可以肯定的是，目前，該項目的這種銷售行為是違法的，購買到的房屋是不受國家法律保護的，轉讓和出售都會受到很大限制。

　　據了解，孫女士因為產權問題最終放棄了購買此處房屋，但我們在售樓處也看到，還有不少人在猶豫。(石丹平)