“小產權房如果全部銷毀，那將是極大的資源浪費，能不能將部分小產權房轉為經濟適用房，完善手續納入住房保障體系。”對于小產權房這個全國普遍存在的問題，也成為全國政協委員關注的焦點。全國政協委員、建設部房地產估價與房地產經濟專家委員會委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海以及清華大學人文學院經濟研究所副所長蔡繼明，先后提交大會發言以及提案，就小產權房妥善解決問題提出建議。

　　建設部房地產估價與房地產經濟專家委員會委員郭松海：解決小產權房要區別對待

　　在中國的房地產市場結構中，小產權房顯得很尷尬的。所謂“小產權房”，是指在農村集體土地上由開發商或當地村集體開發建設銷售的房屋，它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證，其“房產證”多由鄉鎮政府自制頒發。小產權房多位于城鄉結合部，由于不繳納土地出讓金和各種稅費，成本低，價格低。從一方面來說，小產權房出現緩解了中低收入群體的住房壓力，但是從另一方面，由于很多小產權房非法占用耕地，因此被國家明令禁止，成為了房地產市場中一個“灰色地帶”。

　　郭松海認為，小產權房是在城鎮化迅速發展，而集體土地法規體系又不健全的大背景下產生發展的。解決小產權房問題，是一場體制、政策和民生的艱難博弈，任何極端一刀切的解決辦法，都是不現實也是危險的。特別是用拆除等方式解決小產權房問題，不僅會激化矛盾，也是一種極大的資源浪費。在多種因素作用下，目前小產權房市場的規模發展越來越大。僅北京一地，小產權房總量占到了市場在售樓盤總量的15%—20%，而深圳這類住房占的比重更是高達40%-50%。

　　“對小產權房，應當區別對待。”郭松海說，對于占用耕地建成的違法住宅開發項目，必須嚴肅查處、清理，該拆的拆，該停的停。對于開發商占用耕地參與小產權房開發獲利的，政府要沒收、罰款。此外，還要追究違法違規開發地方各級領導的法律責任和違紀責任。面對這種土地違法形式，應制定專門的管理辦法，情節嚴重的，應當追究刑事責任。

　　清華大學人文學院經濟研究所副所長蔡繼明：小產權房泛濫因城市房價太高

　　“小產權房為什么普遍存在，關鍵的問題還是目前城市的高房價和土地制度。”蔡繼明在接受記者采訪時說，“小產權房”最吸引人的地方就在于其價格優勢，只有同樣位置商品房價格的40%至60%，這從側面說明了現在全國許多大中城市高企的房價是催生“小產權房”的重要原因之一。由于我國經濟社會發展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些群體的住房需求，這使得“小產權房”存在著大量現實的購買人群。

　　蔡繼明認為，根據現行的相關法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。在宅基地或集體建設用地搞商業開發建“小產權房”獲取的收益，與征地獲取補償相比，相差太大。這種價值落差，使得不少“小產權房”應運而生。蔡繼明指出，正因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地“小產權房”建設的泛濫，在合法與非法之間給“小產權房”留下了一個擦邊球的空間。

　　“與商品房相比，‘小產權房’開發成本能低過1/3，在這一開發過程中，農民集體通過出售 ‘小產權房’獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。”蔡繼明委員說，由于“小產權房”是農民集體直接自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金 (其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用)；此外，由村集體牽頭開發，也省去了開發商；而建筑商就是當地農民。如此一來，“小產權房”的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用，這也是“小產權房”市場價格低廉的決定性因素。

　　蔡繼明說，解決小產權房問題，各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規劃，先有統一一致和相對穩定的城市規劃，房地產市場才能順利地進行交易。此外，要建立統一的城鄉建設用地市場。要加強城鄉土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地 “統一市場”，達到“同地、同權、同價”。

　　“對于那些違法違規占用農地開發建設的小產權房項目要堅決地予以取締。”蔡繼明說，要加強農村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規使用土地的現象要堅決予以制止。但是對于那些在農村集體建設用地和宅基地上建設的小產權房，在政策上則要加以區分，要盡量利用經濟手段、用科學發展的長遠眼光來提出對策，解決問題。

　　西南財大教授易敏利：應盡快明確對現存小產權房處置原則

　　全國人大代表、西南財大MBA教育中心主任易敏利提出議案，認為應盡快明確對現存“小產權房”的處置原則和基本辦法，建議政府收購“小產權房”，用于經濟適用房等保障性用房。

　　掌握小產權房的第一手資料是易敏利的第一條建議，他提出進行一次全國范圍的“小產權房普查”，摸清各個城市在建、在售、已售“小產權房”的數量、占地規模、占地類別、銷售類型、業主類型等資料，便于中央決策和設計分類處置的措施。

　　提到具體的處置辦法，易敏利建議對符合土地利用總體規劃、城鎮規劃、農民新居工程和新型社區規劃(簡稱“三規”)，且已建成未售出的“小產權房”，由政府收購用于經濟適用房、廉租房、農民安置房等。已經建成售出的，對開發商和出讓、出租土地方依法處罰、補辦相關手續，補交出讓金等費用后納入房地產市場管理。他說：“正在建設的，應該停止建設、銷售，已售出的退還購房者購房款。”

　　在易敏利看來，小產權房是城鄉二元土地政策所引發的農村集體建設用地違法流轉的集中表現。他說：“農村建設用地使用權流轉已經成為一種不可阻擋的趨勢，隱性市場也已客觀存在，與其讓集體土地隱性和非法流轉，不如加強制度建設，依法依規、積極穩妥推進農村集體建設用地的流轉，規范流轉行為，減少違法行為。”(謝佳君 趙倩)