2004年3月10日，沈某與鹽城市宏麗小區(qū)第四項目經(jīng)理部簽訂了商品房預售合同。合同甲方為華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，乙方為沈某，合同約定沈某以7.8萬余元購買華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在開發(fā)的宏麗小區(qū)樓房一套，定在2004年8月10日交付。合同約定，本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。合同出售方加蓋了宏麗小區(qū)第四項目經(jīng)理部的印章，該項目經(jīng)理部負責人游某簽了名，沈某作為購買方簽了名。

　　合同簽訂后，沈某按合同約定向游某支付了購房款7.8萬元，2006年1月17日，沈某按游某要求又向其交付了房屋材料漲價款5300元，拿到了鑰匙后，沈某當即安裝了防盜門。2006年7月下旬沈某欲進行裝修時，發(fā)現(xiàn)防盜門已被毫不相識的許某撬開，并正在進行裝修。原來，2005年3月12日，許某與游某以相同方式簽訂了商品房預售合同。許某以9.6萬元購買了一套樓房，合同由許某與游某簽字，許某向游某交付了購房款后，許某找游某要房，游某便將已交付沈某的房屋又交付給許某，并叫許某撬門入室裝修。

　　購房協(xié)議竟然無效

　　自己新買的房子，無緣無故地成了別人的，并且家里設施還遭到了改變，沈某心里特別不平，當即與許某進行協(xié)商，雙方協(xié)商無果，沈某遂向法院起訴，請求法院依法確認自己為訟爭房屋的合法所有人，要求許某立即停止侵害，排除妨礙。

　　金湖縣人民法院在審理中查明，沈某、許某所購買宏麗小區(qū)的房屋系華宇建筑勞務有限公司開發(fā)所有，華宇建筑勞務有限公司掛靠在華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商品房，宏麗小區(qū)3號樓系游某出資建設施工并由其對外銷售，2004年9月，華夏房地產(chǎn)有限公司因改制被注銷，縣房產(chǎn)管理局同意華宇建筑勞務有限公司辦理宏麗小區(qū)的售房登記、發(fā)證事宜。同時華宇建筑勞務有限公司以公司未設過宏麗小區(qū)第四項目經(jīng)理部，也未授權(quán)游某售房，對沈某、許某與宏麗小區(qū)第四項目經(jīng)理部及游某簽訂的售房合同不予認可。

　　法院判決返還房產(chǎn)

　　法院審理后認為：原被告與宏麗小區(qū)第四項目經(jīng)理部及游某簽訂的房屋預售合同，沒有滿足合同約定的生效條件，事后，也未取華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與華宇建筑勞務有限公司的追認，故兩份預售合同無效，因本案訴爭房屋的預售及產(chǎn)權(quán)均未登記，故不能確認原告沈某對該房屋的所有權(quán)，但原告沈某基于與宏麗小區(qū)第四項目經(jīng)理部及游某簽訂的房屋預售合同對訴爭的房屋進行了確定的、為外人所認識的管領(lǐng)，即安裝了防盜門，故原告沈某形成了對該房屋的實際占有，取得占有權(quán)，享有占有人的物上請求權(quán)，而被告許某采取撬門方式進入本案訴爭房屋，系侵犯合法占有權(quán)的行為，構(gòu)成善意占有。根據(jù)民法的信用原則，法律理應保護善意占有人的合法占有權(quán)利，故判決被告許某停止侵害，返還訴爭房屋。

　　江蘇道多律師事務所吳律師：法院審理此案的爭議焦點集中在原告沈某與游某簽訂的房屋預售合同能否確認對該房屋的所有權(quán)，如果預售合同均無效，應保護誰的合法權(quán)利。

　　關(guān)于房屋預售合同的效力，房屋預售合同除滿足相關(guān)法律規(guī)定的條件之外，當事人對合同的效力還可以約定其他條件，原告沈某與游某簽訂的房屋預售合同第八條明確規(guī)定經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效，合同的甲乙雙方分別為華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告沈某，但是簽字蓋章的卻分別為宏麗小區(qū)第四項目經(jīng)理部、游某與原告沈某，因游某為該房屋的施工承包人，并且宏麗小區(qū)的所有房屋均由游某和其他承包人對外銷售，原告沈某有理由相信游某有代理權(quán)，故游某的代理行為為表見代理，但是宏麗小區(qū)第四項目經(jīng)理部的蓋章不能代表華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，合同形式?jīng)]有滿足生效條件，之后也未得到產(chǎn)權(quán)所有人的追認，故此預售合同無效，同樣被告于某與游某簽訂的預售合同也無效。

　　我國不動產(chǎn)物權(quán)的變動非經(jīng)登記不產(chǎn)生效力，本案訴爭房屋因未經(jīng)登記不產(chǎn)生所有權(quán)，故本案非確權(quán)之訴，只能是基于占有產(chǎn)生的占有人的物上請求權(quán)。關(guān)于占有，占有是一種法律事實，指人對物進行管領(lǐng)的事實，占有人依據(jù)占有之事實而依法享有占有權(quán)，占有權(quán)包括在其占有被侵害時，可以請求排除侵害，返還占有物。占有制度是一種類似物權(quán)的制度，有利于現(xiàn)實占有關(guān)系，有利于交易安全，有利維護社會穩(wěn)定和諧。(邱永軍 盧青 張易)