時下，在諸多的商品房買賣交易中，開發商或物業管理公司依照各種規定收取業主的各種費用，甚至有的開發商、物業公司違反規定收取費用。但由于合法費用的收取缺乏法律說明，違法收費缺少法律監督，多數業主事先并不知曉資金的收取以及使用情況。一旦業主入住安排停當，物業管理、資金使用糾紛便逐漸顯現，并由此引出諸多訴訟，本案就是一例。

　　數年來，收費合法、資金使用公開、賬目公開，成為所有業主依法提出但又難以實現的要求，也是困擾房產交易市場的一大頑疾。但愿開發商和物業管理部門能從該案中汲取教訓，業主也能從中獲得啟迪。

　　業主購買商品房時，要向開發商繳納總房款2%的房屋維修基金。按照法律規定，這筆資金屬于業主所有，但歸誰管理、如何使用，大多數業主并不知情。

　　2007年2月15日，南陽中院終審審結我國首例房屋維修基金糾紛案。

　　2007年4月3日，因開發商未履行生效判決，業主委員會向法院申請執行。

　　日前，經過法院執行，開發商將小區274戶中的178戶、60多萬元房屋維修基金分戶明細賬交到法院，并表示一星期內將其余的分戶明細賬提交法院，至此該案基本執行完結。

　　成立業委會討要維修基金

　　河南省南陽市朝山小區是南陽市廣廈實業開發有限公司(以下簡稱廣廈公司)開發建設的商品房住宅區，建筑面積近5萬平方米，2004年10月交付使用，房屋交付時，該小區274戶業主大部分已經入住。

　　按照相關規定，業主購買廣廈公司房屋時，每戶業主要向開發商繳納總購房款2%的房屋維修基金，這筆房屋維修基金加在一起大約有100多萬元，在入住之初，該小區的物業以及房屋維修基金一直由廣廈公司管理。

　　業主們入住后，廣廈公司在小區的所作所為逐漸令業主不滿：廣廈公司在小區原規劃娛樂休閑用地蓋房，經業主向規劃部門舉報，違章建筑停止施工；小區連續發生盜竊案、衛生狀況差、人員出入混亂，有的業主還發現自己的住房面積縮水……

　　2006年8月12日，小區業主召開首次業主大會，決定成立南陽市朝山小區業主委員會，選舉業主仝戈人為業主委員會主任。

　　2006年9月4日，小區業主委員會在南陽市房產管理局登記備案。

　　業主委員會成立后就業主關心的產權、環境以及房屋維修基金等問題向廣廈公司質詢。業主委員會認為，廣廈公司在小區開發銷售完畢后，小區的所有權已經轉移，業主有權知道小區每位業主的房產面積，房屋維修基金數額，共同分攤面積以及公用部位、公用設施、管線分布的各種情況。

　　2006年9月11日，業主委員會向廣廈公司發出函件要求其“接到函件7日內將房屋維修基金及產生的利息匯入指定賬戶”，但廣廈公司不予理睬。

　　業主委員會一審勝訴

　　2006年10月16日，業主委員會一紙訴狀將廣廈公司告到了南陽市宛城區法院，要求其將小區41間門面房和274位住戶2%的房屋維修基金及利息返還業主委員會。

　　廣廈公司辯稱，依照建設部《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》，房屋維修基金應歸全體業主所有，但基金應按法定程序歸還，現業主委員會未按規定具備相關管理資格，在業主委員會具備相關管理資格，履行完法定程序后公司方可移交。而且，法律沒有規定房屋維修基金直接由業主委員會管理，如果業主委員會要管理，也應經房管局批準。

　　法院審理認為，小區業主委員會于2006年8月12日成立，2006年9月4日在南陽市房產管理局登記備案，南陽市房產管理局蓋章同意，業主委員會的成立符合法定程序。

　　我國《物業管理條例》第54條第二款規定“專項維修資金屬業主所有”，被告也承認小區業主均按法律法規向其交納了所交房款2%的維修基金，并且認可該基金現在廣廈公司銀行專戶中代管的事實。

　　南陽市政府《關于印發南陽市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理辦法的通知》第11條規定：“維修資金歸全體業主共同所有。業主委員會成立前，維修資金由市、縣房地產主管部門代管，分戶核算；業主委員會成立后，由業主委員會管理，經業主大會決定，可委托房地產主管部門代管。”第27條規定：“維修資金未委托房地產主管部門的，由業主委員會根據本辦法制定本物業管理區域維修資金的管理制度，經業主大會討論通過后執行，并報房地產主管部門備案。”

　　根據上述法規規定，業主委員會經業主選舉依法成立，該組織是代表業主利益權屬的團體，其表示愿意管理小區的維修基金，故現基金的代管單位廣廈公司理應移交全部基金給業主委員會。業主委員會獲得基金后應按照法律規定制定維修基金的管理制度，并報房地產主管部門備案。

　　《物業管理條例》未規定是先取得基金再制定管理制度到房產部門備案，還是先制定基金管理制度再獲取維修基金。而《河南省物業管理條例》第39條規定“……維修基金屬全體業主所有，業主委員會成立之前，由房地產管理部門代管專戶儲存，業主委員會成立之后，移交業主委員會管理。”故庭審中，廣廈公司稱小區業主委員會應先制定基金管理制度，到房管部門備案后再移交維修基金的說法理由不充足，不予采納。廣廈公司應限期將南陽市朝山小區41間門面房及274戶業主總房款2%的維修基金及利息、維修基金明細賬目移交給該小區業主委員會。

　　就在案件一審期間的2006年12月20日，小區7家丟失摩托車、自行車和遭入室盜竊的業主寫了起訴狀，委托業主委員會將廣廈公司告上法庭，要求賠償損失68000元。

　　2006年12月26日，廣廈公司的十幾名工作人員與百余名業主因物業管理糾紛發生沖突。廣廈公司認為，發生沖突中，小區的相關資料被搞得亂七八糟，有的已不知下落。

　　雙方沖突之后，廣廈公司無法在小區進行物業管理。業主委員會又聘請了新的物業管理公司。筆者日前采訪時，業主們對已經服務了6個多月的新物業公司表示滿意。

　　2007年1月4日，一審法院判決：被告廣廈公司于本判決生效后七日內將小區41間門面房及274戶業主總房款2%的維修基金及利息、維修基金明細表交付南陽市朝山小區業主委員會管理。

　　終審維持一審判決

　　2007年1月5日，廣廈公司接到宛城區法院的一審判決后表示不服，向南陽市中級法院提起上訴。

　　南陽中院審理認為：被上訴人小區業主委員會成立后，在南陽市房地產管理局登記備案，亦經南陽市房產管理局蓋章同意，故小區業主委員會的成立符合法定程序。上訴人廣廈公司此時應將代管的專項維修基金及產生的利息交付于小區業主委員會管理，廣廈公司遲遲不予交付并無法律依據。上訴人廣廈公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審認定事實清楚，適用法律正確，程序無違法之處。

　　2007年2月15日，南陽中院判決駁回上訴，維持原判。

　　二審判決生效后，廣廈公司并未履行二審判決。2007年4月3日，業主委員會向宛城區人民法院申請強制執行。

　　法院執行人員來到廣廈公司要求執行，廣廈公司相關負責人說，由于上次雙方發生沖突，很多票據賬本下落不明，無法履行法院判決。

　　日前，經過法院三次執行，廣廈公司最終將小區274戶業主中178戶、60多萬元的維修基金分戶明細賬交到法院，并表示一星期內將其余的分戶明細賬提交法院，至此該案基本執行完結。

　　以案說法

　　房屋維修基金如何管理和使用？

　　針對房屋維修基金的管理和使用，該案一審審判長、南陽市宛城區法院法官金任重就法律法規的規定作出點評。

　　今年10月1日實施的《物權法》第七十九條規定“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。”

　　房屋維修基金全稱“住宅共用部位共用設施設備維修基金”，包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋新的產權所有人。

　　房屋維修基金是用于公共部位和物業公共設施設備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。按照建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(以下簡稱辦法)第三條規定，公共部位是指物業主體承重結構部分(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設施設備是指物業管理區域內、由業主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　《辦法》第七條規定：“維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可以用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。”另外，根據國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，維修基金被非法挪用，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修基金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書，構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　公共維修基金由全體業主繳納，屬全體業主共同所有。一般情況下由房地產行政主管機關代管，業主委員會成立之后，公共維修基金劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。

　　今后，房屋維修基金的管理將會遵循五個原則，即“統一繳存，專戶存儲，專款專用，業主決策，政府監督”。隨著政府監督房屋維修基金去向力度的加大，相關法律、法規制定的完善以及老百姓對于自身應享受福利意識的提高，房屋維修基金所存在的問題將會迎刃而解。(何明軒)