房地產宏觀調控的“藥效”正在上海迅速發揮。上海東方早報記者日前從上海社科院拿到的一份由建設部立項、由上海社科院房地產業研究中心和上海市房產經濟學會歷時4年多完成的報告顯示，經過兩年宏觀調控，整個上海房地產市場發生了非常明顯的改變，上海房地產市場各項數據正趨于正常。

　　這份名為《中國城市房地產發展評價和預警體系研究》的報告(以下簡稱“報告”)將上海市場作為局部運行的范本進行示例，旨在“構建國內房地產市場的風險預警體系”。報告全文長達150頁，超過10萬字，上海東方早報記者獲得的是上海社科院2006年12月完成的40多頁向建設部送審的核心本。

　　據悉，上海社科院這份由建設部委托進行的研究報告已經通過驗收，一旦條件成熟，則可以在全國范圍推廣實行。課題小組成員張泓銘表示，這份報告將在今年6月份正式公布，而全國性的房產健康預警體系也可能相應建立。

　　業內人士表示，宏觀調控的效果之所以在上海更為明顯，是因為上海房地產市場的流通性更高，系統更加完整，得以讓政策作用的傳導速度更快，“藥效”從而發揮迅速。

　　去年房價6年來首跌

　　根據報告，房地產市場判斷共有7個指標可以參考，包括投入價值總量指標、投入土地指標、房屋開發量指標、商品房供求平衡指標、房地產市場核心指標、房地產投入回報指標以及住宅結構指標。

　　報告中的價格指標研究顯示，上海房地產指數的增長速度從2003年到達頂點后開始放緩，與作為參照系的消費物價指數相比，上海房價上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房價指數高出消費物價指數6.2%，已經進入“正常”范圍。

　　而在另一項上海商品住房價格指數預警表中，上海住宅的價格上漲幅度已經低于消費品價格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”，這一數據成為2000年以來的首次負值。

　　實際上，在過去半年多里，國家統計局統計的上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌態勢，其中5次全國領跌，成為全國房價下降最為明顯的城市。

　　供求關系出現逆轉

　　2006年，上海商品住房供求關系出現了明顯逆轉。

　　從樓市火爆期開始，上海商品房幾乎一直存在供不應求的局面，2003年至2005年，上海商品房的需求基本與供應量持平，而2005年需求量甚至超過供應量。

　　這種情況在去年開始改變，2006年的數據顯示，商品住宅去化量(銷售＋出租)占供應量(竣工面積＋上年空置面積)89.27%，供應無法被全部消化。

　　2006年7月，市政協組織的“上海房地產發展形勢分析及對策研究”課題組發布《促進上海房地產平穩健康發展的建議》研究報告指出，上海未來供大于求的局面將會至少維持3年，供求比例在1∶0.72左右。以預警體系的數據分析，這個數字正是比較合理的消化數字。

　　報告指出，由于過去兩年里土地供應量被控制在正常值范圍之內(占城市總面積0.08%～0.14%)，上海未來的供求情況將會保持合理狀態。

　　調整基本到位

　　報告顯示，從1999年至2000年，房地產市場的偏弱狀態到2003年開始超越正常值并到2004年達到峰值，而房地產調控也正是從此時開始。進入2006年，上海房地產市場綜合指數已經進入正常值。

　　上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘指出，去年年底的上海房產市場，宏觀調控已基本到位；今年上半年的上海房產市場，宏觀調控的作用將全部顯現，目前上海房市正處于多年未見的平穩狀態。

　　張泓銘表示，今年上海商品住房價格也將總體穩定，或許在平穩中有極為微弱的升降。兩年來的調控尤其是去年房地產轉讓營業稅和轉讓所得稅的調升和開征，使短期炒客幾乎完全離場，長期投資者則相當謹慎，剩下的住房需求主要是真實的使用者和有真實需求依托的投資者。

　　投資性物業拉響警報

　　當然，上海房地產市場仍存在局部隱患。

　　住宅市場走向“冷靜”的同時，上海投資性物業市場卻拉響警報，根據這份預警系統的數據顯示，上海目前辦公以及商業物業等投資性物業供應明顯不足。

　　從2005年開始，辦公以及商業物業的熱度持續不減。辦公樓消化量數據表顯示，辦公樓市場2004年開始消化量與供應量比開始進入正常偏過區間，到2004年開始進入明顯供應不足的狀態。到2006年，辦公樓市場的供求關系已經趨于惡化，上海出租/銷售的辦公樓數量已經達到了新上市量的3.31倍，供應量嚴重不足的情形非常明顯。

　　由于供應不足，在過去3年中，上海市超甲級寫字樓租金平均以每年超過15%的速度增長。至2006年底，上海市超甲級寫字樓的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增長至每平方米每天1.21美元。

　　而從商業物業來看，目前商業物業的消化量也已經是上市量的兩倍左右，雖然目前這類物業還是處于需求旺盛階段，但是至2005年達到峰值之后，隨著大量商業物業的建成，2006年商業物業的消化量已經出現回落。

　　報告的研究成員表示，未來還需要進行一段時間的精細調控，鞏固成功之處，使得各項指標完全回到正常范圍之內。

　　附件:房產市場預警體系

　　上海東方早報記者了解到，一些發達國家已經對房產市場健康狀況有明確的預警體系。美國對于住宅周期體系的預警是通過其“住房周期指示器(housingcyclebarometer)”來體現，各個城市根據房價收入比以及按揭支付額與收入比兩項指標綜合，最后以“泡沫(bubble)”的形式體現，各個城市住宅市場分為三個級別，分別是大泡沫、小泡沫以及無泡沫。

　　目前我國所參照的是全國性房地產景氣指標——國房景氣指數，但這一指數還是很難直觀說明市場的健康程度。(東方早報/劉秀浩)