在宏觀調(diào)控的背景下，樓盤的銷售模式也在悄悄地發(fā)生變化。近期上海一手房市場，出現(xiàn)了不少準現(xiàn)房，如皇家花園、虹橋豪苑、鉑金館、大華雅詩瀾郡、碧瑤公寓等樓盤。
業(yè)內(nèi)人士指出，一系列金融、土地緊縮政策引發(fā)了“準現(xiàn)房時代”的來臨。
雖然各樓盤推出準現(xiàn)房、現(xiàn)房銷售的原因不盡相同，但有一點可以肯定，準現(xiàn)房供應(yīng)量的相對增加，是對樓市在新市場環(huán)境下的一種折射，這種新營銷模式的出現(xiàn)，也必將對整個樓市產(chǎn)生影響。
那么，什么叫準現(xiàn)房呢？目前市場上習慣性的解釋是指：房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和配套施工階段的房屋。
準現(xiàn)房供應(yīng)量逐步增加
天地行房地產(chǎn)營銷有限公司常務(wù)副總經(jīng)理宋捷表示，部分在售期房因銷售進度跟不上，逐漸變成準現(xiàn)房，而隨著準現(xiàn)房供應(yīng)量的放大，將促進準現(xiàn)房供應(yīng)量的進一步增加。
宋捷認為，開發(fā)商銷售準現(xiàn)房，主要有兩種情況，一是由于在售的期房市場接受度不高，銷售進度和預期的進度有差別，導致期房變成準現(xiàn)房；二是部分對自身物業(yè)信心比較強的開發(fā)商推出準現(xiàn)房銷售。就目前市場上來講，主動推出準現(xiàn)房銷售的開發(fā)商不多，大多都是因為銷售進度跟不上在建進度而被動接受，使得期房銷售變成現(xiàn)房銷售。
當部分購房者捂緊自己口袋處于觀望中時，部分樓盤的銷售周期都發(fā)生改變，原來從開盤到銷售結(jié)束短的數(shù)夭、長的最多一個月的日子不可能有了，取而代之的將會是一年左右的銷售期，甚至更長，這將成為今后一段時間的正常態(tài)勢。
開發(fā)商財務(wù)成本上升
而對于較多準現(xiàn)房銷售樓盤的出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認為，對于消費者而言，購買準現(xiàn)房意味著降低購買期房的風險；而對于開發(fā)商來講，準現(xiàn)房銷售則意味著財務(wù)成本的增加。
宋捷表示，尤其對于部分中小型開發(fā)商而言，期房由于銷售進度問題導致現(xiàn)在的現(xiàn)房銷售，使得財務(wù)成本加大。
中國指數(shù)研究院(華東)分析人士認為，準現(xiàn)房銷售這種營銷方式是需要實力的。業(yè)內(nèi)人士認為，由于項目進行到準現(xiàn)房或者現(xiàn)房銷售，開發(fā)周期大大加長，對于開發(fā)商而言，是資金實力和整體實力的較量。這對于資金實力相對不夠雄厚的小開發(fā)商來說，存在著一定的財務(wù)成本壓力。
沖擊二手房市場
宋捷表示，大量準現(xiàn)房的出現(xiàn)，將對二手房市場產(chǎn)生一定影響。雖然二手房存在著性價比、周邊配套較為完善等優(yōu)勢，但是比較多的購房者在購房時還是更愿意購買新房，大量準現(xiàn)房的出現(xiàn)使得購房者選擇的空間更大。
如果一手房市場中有很多準現(xiàn)房，這或?qū)τ诙址渴袌鲈斐蓻_擊。因為準現(xiàn)房擁有跟二手房一樣的眼見為實的優(yōu)勢，價格上也不見得貴，另外還有產(chǎn)權(quán)人清晰，中間交易成本低等優(yōu)于二手房的地方，所以業(yè)內(nèi)人士認為，準現(xiàn)房必然會搶走二手房市場很多客源，二手房市場的壓力也會因此變大。(李麗)
