日前，戴德梁行在其最新發(fā)布的《亞太區(qū)2006年物業(yè)市場(chǎng)回顧報(bào)告》中指出，盡管受到一系列政策波動(dòng)的影響，但2006年中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然吸引了大批境外資金。尤其是在整購方面表現(xiàn)突出，從整購物業(yè)的地域分布上看，北京依然為外資首選地。而這樣的趨勢(shì)似乎在剛剛開始的2007年仍在繼續(xù)。

　　正如戴德梁行高級(jí)助理董事、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃顧問業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張家鵬所言，在歷經(jīng)了約5年的高速發(fā)展后，2007年將是北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)里程碑。他表示，在2007年，過往幾年開工建設(shè)的大型項(xiàng)目諸多會(huì)進(jìn)入營業(yè)狀態(tài)，北京的新商業(yè)格局將初步形成。同時(shí)，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)朝更為成熟理性的方向發(fā)展，表現(xiàn)出九大全新走向。

　　進(jìn)入歷史開業(yè)最高峰期

　　由于即將到來的2008年，北京為了迎接第29屆奧運(yùn)會(huì)，諸多商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)交付及開業(yè)時(shí)間都設(shè)定在了2007年，因此2007年將會(huì)形成商業(yè)項(xiàng)目集中開業(yè)之態(tài)勢(shì)，且2007年度將可能是北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)由史以來商業(yè)面積供應(yīng)最為集中的年份，整體商業(yè)零售市場(chǎng)將進(jìn)入空前激烈競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。

　　多中心商業(yè)格局正式形成

　　2007年隨著新項(xiàng)目的開業(yè)，在望京、中關(guān)村、亞運(yùn)村等區(qū)域板塊將形成多個(gè)總面積超過西單的新商業(yè)中心，北京原有商業(yè)相對(duì)集中的態(tài)勢(shì)將得到有效緩解，商業(yè)“多中心”的格局將正式形成，同時(shí)也意味著北京城市總體規(guī)劃的階段成果實(shí)現(xiàn)。

　　購物中心零售模式成主流

　　北京商業(yè)市場(chǎng)中的大型商業(yè)項(xiàng)目，從零售模式而言一直是百貨占據(jù)主導(dǎo)地位，如百盛、SOGO、中友都是典型的百貨代表；在2007年將有大量頗具規(guī)模的新商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營，如新光三越、四季商城、西單MALL等，這些項(xiàng)目大多都是以購物中心的模式進(jìn)行運(yùn)營，伴隨著其集中開業(yè)，亦將確立購物中心在北京商業(yè)零售市場(chǎng)上的主流模式地位。

　　高檔商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　之前北京商業(yè)零售的競(jìng)爭(zhēng)主要集中于中檔及中高檔次，高檔商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)顯得相對(duì)緩和，項(xiàng)目數(shù)量亦相對(duì)有限，僅國貿(mào)、賽特等少數(shù)幾家。看重高檔商業(yè)在北京之發(fā)展空間，諸多新發(fā)展項(xiàng)目選擇了高檔次定位，2007年這些項(xiàng)目中大多將會(huì)陸續(xù)開業(yè)，包括新光三越、四季商城、柏悅生活等，這將促使北京高檔商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

　　餐飲及休閑業(yè)態(tài)快速發(fā)展

　　隨著收入水平持續(xù)提高，北京人口的消費(fèi)正由“需求型”向“享受型”方向快速轉(zhuǎn)化，使得餐飲及休閑業(yè)態(tài)增長(zhǎng)迅速，并日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色。北京2007年將有較大量的商鋪面積開業(yè)，且新開業(yè)項(xiàng)目諸多位于非中心區(qū)域，這些項(xiàng)目需更多考慮引入餐飲及休閑業(yè)態(tài)來提升自身聚客力，所以大量非中心位置的商鋪開業(yè)將對(duì)餐飲及休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展產(chǎn)生更大推動(dòng)作用。

　　政府繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格管制

　　在北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)集中供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)狀況下，政府亦看到其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，在2007年預(yù)計(jì)其將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施進(jìn)一步管制，并將可能出臺(tái)相對(duì)更為細(xì)則的相關(guān)規(guī)章，以規(guī)范城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，控制新建商業(yè)項(xiàng)目的審批、防范無序競(jìng)爭(zhēng)、城市資源浪費(fèi)等不利情況發(fā)生。政府的行為將引導(dǎo)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸步入理性化，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開工量與上年相比將可能會(huì)有所降低。

　　只租不售模式進(jìn)一步發(fā)展

　　2006年，只租不售的日趨被商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所采用。而張家鵬認(rèn)為，2007年三大因素仍將推動(dòng)只租不售模式的進(jìn)一步發(fā)展。第一，中國政府逐步對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)控，良好地段的商業(yè)用地供應(yīng)愈發(fā)稀缺，從而促使目前能取得土地的開發(fā)商更有想法去自行持有物業(yè)，享受長(zhǎng)遠(yuǎn)租金收益。其次，目前已經(jīng)產(chǎn)生了大量頗具實(shí)力的本土開發(fā)商，并且實(shí)力背景的外資也已大量進(jìn)入，使市場(chǎng)上已經(jīng)存在有相當(dāng)數(shù)量有能力持有物業(yè)的發(fā)展商，這些發(fā)展商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)可能會(huì)更多考慮只租不售；第三，中小商鋪投資者越來越理性，對(duì)于購物中心式的產(chǎn)權(quán)商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現(xiàn)的想法再也難以實(shí)現(xiàn)，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動(dòng)了只租不售的發(fā)展。

　　中型面積租戶數(shù)量提升

　　此前，從面積上進(jìn)行區(qū)分中可以看出，北京乃到全國商業(yè)地產(chǎn)可供選擇的租戶類型呈現(xiàn)出“啞鈴狀”特征，一種是所需面積超過1萬平方米的超市、百貨、家居等大型租戶，另一種是單位所需面積較小的服裝類商家。因此，市場(chǎng)上相對(duì)缺乏面積需求在1000-5000平方米之間中型商家租戶，此種現(xiàn)實(shí)狀況對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行業(yè)態(tài)組合形成了限制。而自中國商業(yè)零售市場(chǎng)對(duì)外資開放以來，北京商業(yè)零售市場(chǎng)上的品牌豐富程度在近兩年得以明顯提升，中型租戶亦發(fā)展迅速，到2007年市場(chǎng)上的中型租戶將達(dá)到相當(dāng)?shù)臄?shù)量，中型租戶的增加使購物中之業(yè)態(tài)組合具備了更多靈活選擇的可能。

　　大型賣場(chǎng)租金上揚(yáng)

　　毫無疑問，目前以超市及百貨為代表外資零售商正以加速度的態(tài)勢(shì)進(jìn)入北京市場(chǎng)，并且諸多都制定了龐大的開店計(jì)劃，對(duì)商業(yè)店鋪形成了強(qiáng)勁需求。而北京商業(yè)地產(chǎn)雖然供應(yīng)量較大，但由于大型賣場(chǎng)商家的租金支付能力相對(duì)不高，且對(duì)物業(yè)硬件有諸多特殊要求，所以可供其選擇的商鋪亦相對(duì)受限，同時(shí)近兩年北京對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)審批處于緊縮的狀態(tài)，所以未來可選擇的項(xiàng)目將顯得更為稀缺。張家鵬認(rèn)為，在需求增長(zhǎng)、供應(yīng)衰減的情形下，預(yù)計(jì)2007年大型賣場(chǎng)的租金將會(huì)有所增長(zhǎng)。(曲紅娟)