在已開始入住的第一批公共租賃房中，有80套房源位于新北區(qū)的九州花園小區(qū)，這些房源便來自市場收購。《財經(jīng)國家周刊》記者曾實地探訪，該小區(qū)設(shè)施完善，綠化喜人。

　　房投公司的成立，讓資金與土地都有了明確的來源，但它只是以公司模式來行使政府職能，盡管高效，但尚無法律依據(jù)。此時，公共租賃房的管理機(jī)制問題便浮出水面。

　　2009年8月，《常州市市區(qū)公共租賃住房管理辦法》正式出臺，在這份共八章43條的辦法中，涵蓋了房源籌集、資金籌集、申請和審核、配租、后續(xù)管理和法律責(zé)任六大項內(nèi)容。

　　困惑所在

　　據(jù)吳海泳介紹，常州市房投公司在2009年的30億元融資中，大部分來自銀行貸款。

　　“我們成立的時機(jī)比較好，當(dāng)時中央在執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，對我們貸款帶來很好的機(jī)會，現(xiàn)在雖然還在執(zhí)行，但已經(jīng)有所收緊了。”吳海泳說。

　　按照常州市房管局的計劃，將有四條還貸渠道。但在行業(yè)走勢未定的2010年，房投公司還款能力將遭遇挑戰(zhàn)。

　　其一是財政撥款。吳海泳透露，目前中央政府設(shè)立了廉租住房資金專戶，其來源是土地出讓金的10%、公積金、財政預(yù)算安排和社會捐贈。但按正常政府財政預(yù)算，這部分資金并不多。“在常州房地產(chǎn)市場去年還不錯的情況下，我們一年財政廉租住房專戶也只有1.5億元。”吳海泳說。

　　其二為土地收益。3000畝生地經(jīng)開發(fā)整理后，入市交易，一部分差價用于還貸。戴曉榮透露，土地開發(fā)完成入市后的收入，不僅是房投公司還貸的主要資金來源，更將成為下一個五年計劃中保障房建設(shè)的最主要資金來源。

　　戴曉榮直言，政府財政資金不足，最大的資源就是土地。“如果按照2009年下半年的市場狀況，資金沒有問題。”

　　他透露，常州市在2009年的房地產(chǎn)交易量為1082萬平方米，在江蘇省排名第三，僅次于熱點城市南京和蘇州。

　　但接下來的土地市場，是否能維持2009年的熱度？這仍是未知數(shù)。

　　按照常州市的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房可以入市，但要歸還8萬元的貨幣補(bǔ)貼，這被視為還款的第三個資金來源。

　　第四個來源則是開發(fā)商繳納的易地建設(shè)費。“這個政策是2009年下半年開始的，數(shù)字無法測算。我們預(yù)測一年有1億到2億元的收入。”吳海泳說。

　　由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性，常州市已開始考慮改變房投公司的資金來源架構(gòu)。除了土地收入，吳海泳也曾思考過如何引入市場機(jī)制。

　　“比如BOT模式解決資金的多渠道。但投資就要有回報，現(xiàn)在我們市場的租售比，達(dá)不到他們的需要，對社會資金沒有吸引力。”吳海泳說。

　　按6000元單價計算，一套100平方米的房子總價為60萬。目前常州的租金水平大約在10元/平方米/月，一年租金收入大概為1.8萬元，租金回報率約為3%，甚至低于長期銀行利率。而常州的公共租賃房的租金是3.5元/平方米/月。租金回報率僅為1%，“誰會來投資呢？”