日本一場“泡沫危機(jī)”的穿透力影響了20年 中國炒房者也要“盛市思危”

　　全國房價(jià)不斷攀升，成為老百姓最關(guān)注的話題之一。今年年初國家不斷出臺各種新政策，展開了對房地產(chǎn)市場的又一次調(diào)控，系列政策雖然對抑制樓市過度升溫起到了一定的作用，但目前來看結(jié)果仍不盡如人意，房價(jià)上漲的勢頭還是未能壓制住。一方面是地產(chǎn)商們瘋狂搶地，“天價(jià)地王”還在不斷誕生；另一方面是買家依然爭相入市，即使價(jià)格不斷上揚(yáng)也照買不誤。更有一些買家對于超出自身承受力的高價(jià)盤也毫不猶豫地出手，還底氣十足地認(rèn)為：“樓價(jià)只會升不會跌！”

　　近一年來，樓價(jià)上漲的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了樓盤正常的價(jià)值增長速度，甚至到了比較危險(xiǎn)的程度。現(xiàn)在很多買家的購房行為，已經(jīng)是一種非理性的行為。其實(shí)，世界上不會有只升不跌的市場，房地產(chǎn)市場當(dāng)然也不例外。回顧日本在上世紀(jì)八十年代所經(jīng)歷的房地產(chǎn)泡沫破滅的慘痛教訓(xùn)，再重溫1993年廣州樓價(jià)的“大跳水”以及2007年樓價(jià)瘋狂之后2008年持續(xù)一整年的低迷，都有力地證明了這一點(diǎn)。目前投資置業(yè)者看好市場的關(guān)鍵理由是“廣州的土地稀缺，所以房子一定是升值的”。但不要忘記，如果按人均面積算，香港、東京這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的土地資源更加稀缺，但依然遭遇過樓價(jià)暴跌的慘痛經(jīng)歷。

　　目睹今天的東京樓市：

　　徘徊20年樓價(jià)才回到最高峰七成

　　東京地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)有關(guān)負(fù)責(zé)人都認(rèn)為，經(jīng)歷泡沫經(jīng)濟(jì)之后，日本房價(jià)一直在低谷徘徊，好不容易在2007年有些欣欣向榮的趨勢，又受到2008年開始的全球金融危機(jī)的影響，買賣雙方熱情都再度冷卻，房價(jià)水平也沒多少增加，直到今年年初，才略有復(fù)蘇的跡象。

　　日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所提供的首都圈10年房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，從2000年到2006年，東京首都圈一手公寓價(jià)格都在低位徘徊，不僅沒漲過，反而不時下挫。直到2007年，房價(jià)水平才有所提升，10年來，首都圈一手公寓價(jià)格只漲了區(qū)區(qū)18%，相對于我們國內(nèi)一些大城市一年漲40%多的速度，實(shí)在只能算是“蝸牛爬行”。

　　如果從更早的價(jià)格來看，可以明顯發(fā)現(xiàn)1989年~1990年泡沫經(jīng)濟(jì)最高峰時，日本房價(jià)也達(dá)到了前所未有的水平。到泡沫經(jīng)濟(jì)臨崩潰前的1990年，首都圈一手公寓平均每套價(jià)格高達(dá)6123萬日元，而2009年一手公寓平均每套價(jià)格僅為4535萬日元，經(jīng)過近20年的時間，一手住宅價(jià)格也只回到了最高峰時的75%不到。在樓市低谷中徘徊20年還未走出，自然對普通國民心理產(chǎn)生極大影響，買住宅進(jìn)行投資絕對不是日本人的選擇。

　　日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所有關(guān)負(fù)責(zé)人福田秋生分析，上世紀(jì)八十年代的泡沫經(jīng)濟(jì)，狠狠打擊了日本人的信心。因?yàn)槟菚r大家都相信價(jià)格只會漲不會跌，從信心爆棚一下子跌到谷底，其沖擊可想而知。大概用中國諺語來講，就是“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。目前，日本政府對房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷也表示了相當(dāng)?shù)膿?dān)憂。

　　關(guān)鍵詞：一蹶不振

　　上世紀(jì)80年代的那場泡沫經(jīng)濟(jì)狠狠打擊了日本人的信心。因?yàn)槟菚r大家都相信價(jià)格只會漲不會跌，從信心爆棚一下子跌到谷底，其沖擊可想而知。用中國諺語來講，就是“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。

　　反思國內(nèi)樓市的漲價(jià)風(fēng)：

　　不要等到泡沫破裂了才后悔

　　在泡沫經(jīng)濟(jì)破裂后，日本自殺人數(shù)大增，地鐵輕軌都不時因?yàn)橛腥颂�軌自殺而停運(yùn)，那種悲慘的場景至今還留在日本人的腦海中。現(xiàn)在國內(nèi)一線城市的房價(jià)和居民收入比已經(jīng)高于東京這種世界大都市，我們還有什么理由認(rèn)為國內(nèi)的房價(jià)還能繼續(xù)凱歌高奏地再漲幾十年呢？

　　雖然東京房價(jià)相當(dāng)于5萬多元/m2，但不要忘記，日本住房的使用期限是永久的，可以留傳給子孫后代，但中國的只有70年使用權(quán)。而且，日本住宅的建造成本極高，僅土建和裝修部分加起來，就相當(dāng)于至少1.7萬元/m2，這樣算下來，我們還有什么理由認(rèn)為國內(nèi)的房子比東京的便宜呢？