信貸微調(diào)，土地放量樓市調(diào)控可期

　　本報記者 蔣錦仕

　　日前結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會議定下基調(diào)——“明年貨幣政策要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性”。“明年信貸投放總量較今年會有所下降，但下降幅度不會很大”的信號讓地產(chǎn)界人士拍手稱慶。

　　然而，僅僅4天之后，國務(wù)院常務(wù)會議就推出一系列政策(業(yè)內(nèi)稱之為“國四條”)，來遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。其中，“適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)”，“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”這兩條格外引人關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一系列政策表明，國家希望通過營業(yè)稅政策和差別化信貸政策來抑制投資投機(jī)性購房的同時，對樓市的調(diào)控將更多地依靠土地放量，增加市場供應(yīng)來實現(xiàn)。

　　以土地供應(yīng)調(diào)控樓市

　　“金融危機(jī)影響還未完全消除，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還需要時間，擴(kuò)大內(nèi)需的思路不會改變，而樓市剛性消費是擴(kuò)大內(nèi)需的強(qiáng)大手段，信貸投放總體保持寬松也就不難理解了。”上海永大電梯董事長許作名告訴記者，房地產(chǎn)業(yè)除了帶動直接消費以外，還會拉動相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其所在公司業(yè)績就與樓市緊密相關(guān)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，廈門銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放的房貸總余額為890多億元，其中開發(fā)房貸為283億元，個人商業(yè)房貸560億元，公積金房貸61億元。正是在信貸支持下，包括廈門在內(nèi)福建樓市可謂成交火爆。

　　然而成交量迅速放大的同時，今年房價也是逐步攀升。如何保持房地產(chǎn)市場繁榮的同時，遏制房價過快增長已成當(dāng)下調(diào)控樓市的關(guān)鍵。

　　“當(dāng)前穩(wěn)住房價的最好辦法，就是增加市場供應(yīng)。”廈門一位房產(chǎn)分析師表示，采取大幅加息的方式也可以抑制房價快速上漲，但這樣會抑制需求，“因此，只要通脹壓力不是很大，就不應(yīng)采取大幅加息。”

　　為此，“國四條”采取結(jié)構(gòu)性增供的做法，即，適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，加快普通商品住房建設(shè)。同時，會議還提出，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房供應(yīng)，在平抑房價的同時，還可以促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場由 “單純市場化”轉(zhuǎn)向市場與保障并行的“雙軌制”，即“市場的歸市場、保障的歸保障”。

　　事實上，土地調(diào)控樓市的思路在近幾個月已逐漸清晰。11月10日，國土資源部發(fā)文，對各類城市商品住宅項目單宗用地規(guī)模規(guī)定上限，“最大地塊不得超過20萬平方米”；12月9日，國家發(fā)展改革委主任張平表示，我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房。

　　在明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬看來，增加商品房的有效供應(yīng)，首先需要加大土地的供應(yīng)量，同時，松動多時的“70/90”政策將強(qiáng)化執(zhí)行力度。

　　明年年中房價或有微調(diào)

　　“政策是好的，但現(xiàn)在問題是政策產(chǎn)生效力需要時間。”廈門均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎告訴記者，今年以來，樓市持續(xù)火爆，廈門市區(qū)新開發(fā)的項目相對于往年有所減少，開發(fā)商手里存量房不多，即便今年下半年有部分開發(fā)商捂盤惜售，但這部分存量房在當(dāng)前形勢下，也會在明年初拋出，這樣看來明年二季度之后的供應(yīng)將特別緊張。

　　“從拿地開工到銷售，最快也要6個月，因此要到明年年中以后房產(chǎn)供應(yīng)量才會增加。”城市年輪房地產(chǎn)策劃公司地區(qū)營銷總監(jiān)黃韶斌認(rèn)為，今年第四季度開始，為了防范風(fēng)險，銀行已經(jīng)開始嚴(yán)格審貸，明年的差異化信貸政策也將發(fā)揮效力；加之，明年年中，通脹預(yù)期或能達(dá)到高峰，加息的可能性很大。綜合這些因素，明年年中房價或有微調(diào)。“土地放量對樓市調(diào)控的相對滯后性，還為游資的撤離，爭取了拾級而下的時間。一旦游資逐步撤退，明年的房價走勢將更加微妙。”黃韶斌說。

　　此外，針對當(dāng)前市場上捂盤惜售之風(fēng)盛行的狀況，“國四條”提出，要繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。這無疑將對遏制房價快速上漲起到重要作用。

　　不過，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管“國四條”提出增加供應(yīng)、打壓投資投機(jī)性購房等措施，但這只能起到穩(wěn)定房價的效果。“信貸資金發(fā)放力度不減，剛需得以進(jìn)一步發(fā)揮，另外，隨之而來的是通脹預(yù)期越來越強(qiáng)烈，固定資產(chǎn)保值增值的效果將更加突出，也是房價穩(wěn)定甚至小幅上調(diào)的重要支撐力。”

　　資本為王的趨勢更明顯

　　“國四條”的出臺，除了對未來房價走勢產(chǎn)生影響外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門樓市也必然迎來一個新的洗牌期。

　　“一旦土地放量以增加住房供應(yīng)，樓市競爭將更加激烈，房企的資金實力將越來越重要。”黃韶斌告訴記者。

　　事實上，嗅覺敏銳的房企早已走在前面，不少房企通過金融資本市場“吸金”囤地。

　　據(jù)有關(guān)媒體披露，近期廈門包括寶龍、禹洲、中駿等三家民營房企的赴港上市計劃有望年內(nèi)獲批，而不久前，大洲集團(tuán)也成功控股ST*興業(yè)完成借殼上市。另外，廈門其他幾家規(guī)模房企也把上市提到議事日程。

　　與此同時，近期廈門銀行業(yè)與房企的合作無論深度還是廣度都有較大提升。以近期動作連連的廈門建行為例，其相繼與禹洲集團(tuán)、泉舜集團(tuán)簽署“全面戰(zhàn)略合作協(xié)議”，并分別授予禹洲和泉舜40億元、30億元的授信額度，并將與多家民營廈門房企簽署類似合作協(xié)議。

　　知情人士稱，此次廈門建行與開發(fā)商的戰(zhàn)略合作，不僅包括向房企提供授信額度，還提供品牌建設(shè)管理、資本運作、造價咨詢等一系列服務(wù)，而且服務(wù)范圍從廈門擴(kuò)展至全國。

　　有分析人士認(rèn)為，土地放量以增加商品房供應(yīng)這一政策效應(yīng)顯現(xiàn)之后，樓市將經(jīng)歷一個多方混戰(zhàn)到由一些大企業(yè)掌控的過程，在這過程中，先前瘋狂拿地的實力國企很有希望，由于其與政府之間的關(guān)系，使得他們也承擔(dān)著建造中低端住房需求的責(zé)任。

　　相比之下，資本雄厚的民營房企側(cè)重于“豪宅”這一細(xì)分市場。事實上，當(dāng)前這一跡象已充分顯現(xiàn)，不僅廈門島內(nèi)樓盤幾乎全面“豪宅化”，島外部分高品質(zhì)樓盤也豎起了“小戶豪宅”的大旗，搶占高端客群。

　　來源：海峽財經(jīng)導(dǎo)報