營業稅政策調整，劍指投資投機性購房

　　本報記者 江曉春

　　核心提示：從此次國家一系列政策調整來看，監管層主要是為了打擊投資、投機需求，但對改善型自住需求依然是持鼓勵態度

　　“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”，12月9日召開的國務院常務會議決定，對住房交易營業稅政策進行調整，其他住房消費政策繼續實施。

　　對業界來說，這一政策的調整盡管是“意料之中”，但由于涉及面較廣，仍免不了引起熱議。更為重要的是，12月14日的開國務院常務會議提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，聯系營業稅政策調整，不免讓人揣度其中更深的含義。

　　二手房交易降溫

　　早在兩個月前，福州雙安房地產代理公司就提醒旗下經紀人營業稅政策可能要調整，在與客戶簽約時要提醒客戶，在為客戶代辦相關交易手續時，要把握好時間。當12月9日，營業稅優惠政策調整的消息公布后，各大中介公司加緊辦理手頭尚未完結的單子，力爭趕在今年之前處理完畢。“現在我們所有的關系都動用了。”福州麥田房產的經紀人小陳告訴記者，“我們現在通過關系希望加快按揭、過戶等進程。”

　　雙安房產代理公司區域經理張揚告訴記者，11月份，由于市場上對于政策調整的預期強烈等因素，雙安公司的二手房交易量較前10月增加了35%-40%，但從12月份開始交易熱度有所降溫，“主要是因為，如果房東有銀行貸款未還清，而買方又是按揭貸款購房的話，已經趕不上營業稅優惠的末班車了，因此年前那波‘趕趟’行情已然終結。”張揚表示。

　　“政策優惠已經無法享受了，現在房地產的政策有所變化，接下來房價會不會出現調整，我想先觀望一下。”采訪中，放棄在年底購房的市民黃大姐告訴記者。與黃大姐有相同看法的購房者不在少數。據了解，目前交房時間在2005年前后的次新房由于房子比較新，價格又相較一手房來得低，所以很受買家歡迎，但營業稅政策調整后，5年內的次新房交易要繳納營業稅，而賣方肯定會把這一負擔轉嫁給買家，臨近年終，一系列樓市政策都可能調整，因此，二手房市場觀望氣氛逐漸濃厚。

　　政策影響市場預期？

　　“雖然市場對營業稅政策調整早有預期，但政策出臺之后仍然會有一個適應期，短時間內，二手房交易量下滑實屬正常。”張揚表示。

　　業內人士林先生認為，從12月9日以及14日兩次國務院常務會議對樓市的調控政策看，監管層主要是為了打擊投資、投機需求，但對改善型自住需求依然是持鼓勵態度的。

　　這一判斷得到業內人士的普遍認可。“包括現在的營業稅政策調整等，主要針對的都是投資客，當然部分跟風炒作的人也會受影響，但對真正有購房需求的人影響不大。”張揚告訴記者，在12月之前，二手房成交量中至少有1/4是投資客貢獻的，因此，政策調整后，在一段時間內，部分投資客因為利潤空間下降，可能會暫緩出手。對此，有業內人士預測，接下來到明年初，二手房交易量將下降30%-40%。

　　“這一政策對于心理層面的影響是比較大的。至于直接對市場的影響，還有待觀察。因為營業稅政策還不明確，究竟2年至5年內的次新房是按全額收取營業稅，還是差額收取？”投資者陳先生告訴記者，如果是一套100萬元的房子，全額征收和差額征收營業稅之間就相差將近3萬元，對于購房者特別是投資客來說還是相差挺大的，況且現在市場上不少次新房價格遠超過100萬元。“因此，接下來會有一個觀察期。”林先生表示，接下來二手房交易量出現下降主要還是因為政策調整而引發的市場觀望，具體影響有待相關政策進一步明朗。

　　調控需要更多配套政策

　　“明年會有部分原本打算購買二手房的購房者轉而選擇購買一手房。”林先生表示，就目前來看，相同地段的一手房與二手房進行比較，二手次新房在價格上還是具有比較明顯的優勢。以金山的一手房來說，如今大多達到了8000元/平方米-9000元/平方米，部分樓盤單價甚至突破1萬元大關，而二手次新房帶裝修的價格也差不多在8000多元/平方米，而且不少次新房還有地段優勢。

　　至于營業稅政策調整釋放出調控信號，會否導致明年房價下調，大部分業內人士表示這種情況發生的可能性不大。上述業內人士林先生分析認為：“從明年上半年的樓市供應來看，由于這兩年土地供應量較少，市場上一手房供應緊張，雖然國家提出要加大市場供應來遏制房價過快上漲，但這不代表國家要讓房價下跌，同時，加大市場供應也需要時間，因此，明年，至少明年上半年的市場供應狀況都不容樂觀。加上次新房與新房之間的價差足以抵消營業稅調整帶來的影響，因此很多人依然會選擇購買二手房，特別是剛性需求購房者，由此看來明年房價下調的可能性不大。”

　　張揚也表達了類似的看法。他同時指出，2006年6月，國家要求個人購買不足5年的住房對外銷售時全額征收營業稅，但政策出臺后，房價依然不斷上漲。如今，海西建設如火如荼，接下來大面積拆遷改造項目還將為市場增加許多剛性購房需求，因此明年樓市形勢依然樂觀。

　　“如今，房東的心理預期仍然很高，”張揚告訴記者，雖然已出臺的政策對市場預期產生了一定影響，但要真正改變不合理、盲目、狂熱的市場預期還有待國家進一步出臺調控房地產市場的政策。