編者按：2009年，中國樓市在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響尚未褪盡之時(shí)，不僅沒出現(xiàn)眾人預(yù)期中的拐點(diǎn)，經(jīng)過年初的一波“小陽春”行情，房價(jià)就再次站上歷史高位，其后就不斷創(chuàng)出新的紀(jì)錄。日前，中央政府在短短一周時(shí)間里連續(xù)三次提及房地產(chǎn)問題，提出要加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。在此背景下，一路上行的房價(jià)在2010年將如何變化？針對大眾關(guān)心的這一話題，本報(bào)組織報(bào)道組采訪專家，從商品房供應(yīng)、營業(yè)稅政策以及信貸和土地調(diào)控政策等方面入手，剖析影響樓市的關(guān)鍵因素，以饗讀者。

　　結(jié)構(gòu)性失衡？以商品房供應(yīng)量破題

　　本報(bào)記者 李 蕊

　　近日，福州市國土資源局發(fā)布公告，本月25日將公開出讓9幅國有建設(shè)用地。消息一出，立刻引起業(yè)界的廣泛關(guān)注，畢竟這是今年下半年以來屈指可數(shù)的幾次拍賣會中規(guī)模最大的一次，而且將是今年最后一次土地拍賣會。

　　眾所周知，商品房的市場供應(yīng)量對房價(jià)有著重要影響，而商品房供應(yīng)量與土地供應(yīng)密切相關(guān)，因此，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，本次土地拍賣透露出的信號意義非凡。

　　土地供需矛盾突出？

　　2009年的樓市迅速走出低迷，也帶暖了已冷寂一年的土地市場。從今年3月的“土地第一拍”開始，福州的土地市場就被眾開發(fā)商炒得火熱，除了本地房企，包括萬科、華潤等國內(nèi)一線房企也看好作為福州樓市的未來前景，頻頻參與到土地的爭奪中。

　　據(jù)了解，將于本月25日出讓的地塊全部為商業(yè)地塊，其中有5幅兼具住宅用途。9幅地塊中，最大的56畝，最小的僅8畝。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年政府推地力度不大。相關(guān)數(shù)據(jù)也佐證了業(yè)內(nèi)人士的分析。今年福州五城區(qū)共拍出21幅土地，其中純居住用地1幅，商業(yè)住宅用地10幅，商業(yè)金融和辦公用地6幅，其余4幅為工業(yè)和其他用地。從成交地塊所處區(qū)域來看，以倉山區(qū)和臺江區(qū)為主，各有7幅新地塊成交，晉安區(qū)有5幅、馬尾區(qū)2幅。有專家分析，從今年供應(yīng)和成交的土地性質(zhì)來看，以商業(yè)用地為主，地塊普遍偏小，純居住用地只有萬科在則徐大道以西的原工貿(mào)紙箱廠東地塊，面積僅為24.25畝，就此來看，新增土地供應(yīng)帶來的商品房供應(yīng)也有限。

　　“今年土地供應(yīng)量同往年相比有所減少。”開成房地產(chǎn)總經(jīng)理鄭景楓表示，由于土地供應(yīng)量不大，加之外地房企參與角逐，地價(jià)被抬高了不少。另外，從拿地到商品房的推出還需要較長的周期，下半年成交的地塊最快也要到明年底才能推出現(xiàn)房，而且今年土地拍賣多以商業(yè)用地為主，這對明年的住宅供應(yīng)造成不小的影響。

　　樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，除了今年的土地供應(yīng)不足外，今年存量房的大量消化也影響了明年的商品房供應(yīng)。

　　鄭景楓表示，福州樓市從年初強(qiáng)勁反彈之后，已經(jīng)持續(xù)紅火了10個月之久，各大開發(fā)商手上的存量房已消耗殆盡，現(xiàn)在推出的樓盤的用地都是早先競得的土地，“今年剛性需求集中釋放的結(jié)果就是120㎡以下房源被大量消化，年末在售的大多是大戶型或投資性小戶型。”

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度福州樓市，90㎡以下房源成交量雖然仍占30%左右，但比一季度的48.6%顯著下降。從成交金額看，180㎡以上的大戶型開始顯著抬頭，而從供應(yīng)量上，180㎡以上房源已成為目前市場上數(shù)量最多的產(chǎn)品。

　　作為福州樓市“風(fēng)向標(biāo)”的住交會上，參展樓盤大多以150平方米以上的大戶型為主，如三盛中央公園、融僑官邸2期、世歐彼岸城等，除此之外還有相當(dāng)多的別墅項(xiàng)目，如三盛托斯卡納、融橋旗山別墅、北緯25N安妮女王等，而為廣大普通購房者所青睞的80㎡-120㎡戶型難覓。某房地產(chǎn)公司銷售經(jīng)理林先生戲稱，福州樓市戶型結(jié)構(gòu)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，由往年的“橄欖形”變成了現(xiàn)在的“沙漏形”。

　　林先生告訴記者，今年下半年推出了一批小戶型產(chǎn)品。“但這其中很多產(chǎn)品是投資型小戶型。”林先生分析，隨著年初樓市的復(fù)蘇，剛性需求得到有效釋放，備受歡迎的小戶型產(chǎn)品幾乎被消化殆盡。隨著房價(jià)不斷上揚(yáng)，投資型和改善型需求逐漸占據(jù)市場主導(dǎo)地位，由此導(dǎo)致投資型小戶型以及大戶型和別墅項(xiàng)目“應(yīng)聲而出”。此外，由于2008年不少存量房都是大戶豪宅產(chǎn)品，這才導(dǎo)致現(xiàn)在產(chǎn)品供應(yīng)兩級分化嚴(yán)重。

　　明年上漲壓力不大？

　　面對今年需求的集中釋放、存量房的大量消化、土地供應(yīng)相對趨緊的情況，不少業(yè)內(nèi)人士對明年的樓市狀況心存擔(dān)憂，“存量房基本消化殆盡，而房地產(chǎn)開發(fā)的周期相對較長，而且可開發(fā)用地也不多，如果明年延續(xù)年底的成交量，明年商品房供應(yīng)會比較緊張，房價(jià)很有可能會進(jìn)一步上漲。”

　　業(yè)內(nèi)人士丘先生表示，明年上半年，福州樓市可能出現(xiàn)別墅的供應(yīng)量超過普通住宅產(chǎn)品。 “開發(fā)商應(yīng)該調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”福州房地產(chǎn)專家陳國旺認(rèn)為，“目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡是因?yàn)樵谌ツ陿鞘械兔缘臅r(shí)候，住房單價(jià)和總價(jià)低，開發(fā)大戶型有利可圖。但是樓盤開發(fā)的周期較長，等到樓盤推出時(shí)正值樓市紅火，房價(jià)升高，總價(jià)也跟漲。今年下半年又釋放了相當(dāng)一部分的改善型和投資型需求，明年大戶型市場前景有限，再加上土地供應(yīng)不足，明年樓市普通住宅稀缺，開發(fā)商應(yīng)該會逐步轉(zhuǎn)向開發(fā)總價(jià)較低的中小戶型商品房。”

　　近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議也明確提出，要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。對此，陳國旺認(rèn)為，“這種調(diào)整需要時(shí)間。”

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠博士亦認(rèn)同陳國旺的觀點(diǎn)。鄭景楓則強(qiáng)調(diào)，業(yè)內(nèi)人士都十分看好明年的市場，盡管現(xiàn)在小戶型稀缺，但隨著市場發(fā)展，明年的樓市將會進(jìn)一步細(xì)分，大戶型朝著品牌化發(fā)展，小戶型產(chǎn)品也會不斷推出。“總體而言，市場的供應(yīng)量有限，加之產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整需要時(shí)間，所有明年福州房價(jià)會小幅上升，不過由于目前房價(jià)已處相當(dāng)?shù)母呶唬�所以明年房價(jià)上升幅度不會太大。”