12月9日消息,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。猜測已久的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策是否順延終于有了一個(gè)定論,這個(gè)貌似突然的政策其實(shí)早已在大家的意料之中。

　　然而,面對(duì)這條意料之中的政策,大家還是心存疑慮,為什么只選擇終止二手房的營業(yè)稅?對(duì)此,國家發(fā)改委主任張平明確表示,“我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策,增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng),抑制投機(jī)性購房。”是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后首個(gè)就房地產(chǎn)問題做出表態(tài)的部門。當(dāng)然,對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是以維穩(wěn)為總基調(diào),這并不表示國家會(huì)任由過熱地區(qū)房價(jià)上升勢頭會(huì)蔓延,因此,采取微調(diào)措施也是情理之中。

　　2008年12月29日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》,明確個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的執(zhí)行細(xì)則。其中最主要的看點(diǎn),就是將營業(yè)稅征免年限從原政策中的5年改為2年,時(shí)限為2009年1月1日至12月31日。根據(jù)當(dāng)初的優(yōu)惠政策,只要是普通住房,只要超過2年就可以享受差額征稅待遇,這無疑大大增加了二手房市場的交易活力,但是其弊端也是顯而易見的,就是二手房市場上的一些投機(jī)勢力紛紛出現(xiàn),并直接導(dǎo)致了一些樓盤價(jià)格的虛高。

　　此次將征免時(shí)限恢復(fù)到5年,就意味著普通住房要購買滿5年之后,才能享受到免征營業(yè)稅的優(yōu)惠,無疑將使得短線的交易成本更大,從而抑制投機(jī)性購房。值得注意的是,此次提出“其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”,這無疑給廣大購房族一顆定心丸。

　　然而,在這個(gè)信號(hào)下,明年的樓市會(huì)否像信號(hào)指示的方向前進(jìn)?如果信號(hào)的傳遞失效,接下來最可能推出的政策是什么?在采訪中,專家的爭論,買家的彷徨,有否讓樓市真的能夠停下了,整裝前行呢?關(guān)麗

　　政策出臺(tái)背景

　　今年以來,系列促進(jìn)購房消費(fèi)政策支持之下,大量改善型購房者和投資型購房者入市,房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)繁榮。全國各大城市的房價(jià)持續(xù)上漲,而京滬深穗等一線熱點(diǎn)城市的漲幅明顯。根據(jù)日前中國社會(huì)科學(xué)院最新發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》,2009年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢從年初的低迷,走向5月份以后的高漲,8月底以后,銷售增幅下降。2009年1-8月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.11萬億元,比上年同期增長14.7%,商品房銷售總額23463.74億元,同比增長69.9%。藍(lán)皮書表示,房價(jià)收入比應(yīng)在3-6倍的范圍,6倍以上居民購房就已非常困難,也有研究認(rèn)為,房價(jià)收入比在6-7倍區(qū)間。根據(jù)這一區(qū)間,2009年城鎮(zhèn)居民收入房價(jià)比將達(dá)8.3倍,大大超出合理承受范圍。而2009年農(nóng)民工的房價(jià)收入比為22.08倍,對(duì)于農(nóng)民的城鎮(zhèn)房價(jià)收入比為29.44倍。85%的家庭沒有購買住宅的能力。

　　對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的繁榮,有房地產(chǎn)專家分析主要有四大因素推動(dòng):一是通貨膨脹預(yù)期,在通脹預(yù)期已經(jīng)形成的條件下,房地產(chǎn)市場是資金避險(xiǎn)的最好選擇；二是寬松的貨幣環(huán)境；三是在產(chǎn)能普遍過剩的情況下,具有資金實(shí)力的企業(yè)缺乏適當(dāng)?shù)耐顿Y領(lǐng)域,而房地產(chǎn)市場就是這部分資金的主要集聚領(lǐng)域；四是對(duì)于商業(yè)銀行來說,房地產(chǎn)貸款仍是目前最有盈利價(jià)值的項(xiàng)目。越來越多的專家提出警告,目前房地產(chǎn)市場的繁榮并不是建立在真實(shí)需求的基礎(chǔ)之上的,是流動(dòng)性泛濫的產(chǎn)物。歷史及國際經(jīng)驗(yàn)證明,這種繁榮勢必會(huì)催生房地產(chǎn)泡沫,是不可持續(xù)的。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,將直接危及我國銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)安全。

　　進(jìn)入第四季度以后,關(guān)于中國房地產(chǎn)政策未來走向,開始引發(fā)社會(huì)輿論的廣泛關(guān)注。隨著一年前出臺(tái)的應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的房地產(chǎn)政策即將到期,在中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升,房價(jià)重回高位的形勢下,還需不需要延續(xù)房地產(chǎn)刺激政策,引起了諸多爭論。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場投機(jī)投資性需求占相當(dāng)一部分,在推高房價(jià)的同時(shí),也加劇了樓市供需矛盾,呼吁取消優(yōu)惠樓市政策、打擊市場投機(jī)的聲音不斷。11月28日,溫家寶總理在上海考察,明確提出要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置,在財(cái)政、金融和土地政策上給予大力支持,讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時(shí),要抑制投機(jī)性購房,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。總理提出的“加強(qiáng)住房保障”、“抑制投機(jī)性購房”,被解讀為中央對(duì)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的態(tài)度。李廣軍

　　-業(yè)界反應(yīng)

　　●余英(保利地產(chǎn)副總經(jīng)理):

　　政策意義在于放出的信號(hào)

　　個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免優(yōu)惠政策終止,主要受影響的是二手市場,針對(duì)的是投機(jī)性購房需求,對(duì)于房地產(chǎn)市場整體來說,影響面不會(huì)太大。它主要影響的還是上海、杭州等房價(jià)暴漲得厲害的區(qū)域,就廣州市場而言,這個(gè)市場比較成熟和理性,影響不大。這個(gè)優(yōu)惠政策沒有之前,廣州的房子也還是一樣照買照賣。

　　同時(shí),一套200多萬的房子,算上交那個(gè)稅大概就4、5萬元,對(duì)于許多買家來說是在可承受范圍之內(nèi)的。個(gè)人認(rèn)為,把個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免由2年恢復(fù)到5年,不在于具體到交易過程讓賣家多交了多少錢,重要的是發(fā)出了一個(gè)信號(hào),說服中央對(duì)打擊投機(jī)購房的決心,這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)市場的走勢起到了導(dǎo)向的作用。

　　李廣軍

　　●劉瓊(尚東置業(yè)營銷總監(jiān)):

　　買家關(guān)注,但無礙一手

　　尚東置業(yè)的營銷總監(jiān)劉瓊告訴記者,這個(gè)消息一出來,還是有不少買家頗為關(guān)注的,紛紛來打聽現(xiàn)在該不該買樓。可以明確的是,這個(gè)政策肯定會(huì)影響到短線投資客的購買意愿,但是就目前廣州樓市的買家分布來說,還是以自住和保值為目的的長線投資客為主。這部分買家,對(duì)獲取暴利的希冀不高,較為穩(wěn)定,受政策的影響比較小。甚至,從某個(gè)角度來說,二手交易成本的提升,可能還會(huì)將部分買家逼入一手住宅市場。

　　同時(shí),值得注意的是,其實(shí)這個(gè)政策的出臺(tái)并不算非常出乎意料之外。而之前這幾個(gè)月二手的成交也很能體現(xiàn)這一點(diǎn)。可以說,如果說這個(gè)政策有利空的話,其實(shí)這幾個(gè)月都已經(jīng)一直在消化了。然后,即使是擠兌交易,二手的成交價(jià)卻并沒有下跌,這點(diǎn)很值得玩味。關(guān)麗

　　●黎文江(合富輝煌集團(tuán)首席分析師):

　　政策令明年市場更穩(wěn)定

　　之前政策主要是針對(duì)二手投資的需求,投資者將二手房源釋放出來,讓更多人能夠買房。2009年制造業(yè)和出口業(yè)相對(duì)低迷,行業(yè)的一部分資金都已轉(zhuǎn)移到樓市中,2010年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,相關(guān)的資金將會(huì)重新轉(zhuǎn)移到制造業(yè)和出口業(yè),大量的拋售將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大的沖擊。政府將轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,則會(huì)抑制相關(guān)的拋售,令到明年整個(gè)市場平穩(wěn)地發(fā)展,不會(huì)出現(xiàn)大量拋售的情況。關(guān)麗