優惠政策該不該退出？

　　去年年底，國家為刺激房地產市場復蘇出臺了一些房地產“優惠政策”，如今經濟層面情況持續好轉，樓市也呈現出大半年的火熱行情。將近年底，部分優惠政策是否到了退出的時機？區瑞明認為，明年政策全面退出的可能性不大。

　　“今年前三季度房地產行業投資和新開工情況雖然有所增長，但是仍未完全恢復，仍處于低位，如果現在完全收緊政策，必然對剛剛回暖的房地產投資造成打擊，對行業復蘇不利。”區瑞明分析，如果只是單純的為了抑制房價上漲而收緊政策，只會造成又一輪的房價硬著陸。從2008年的經驗來看，房價硬著陸比房價溫和上漲對市場的破壞性更大，所以從穩定經濟的角度考慮，優惠政策的局部調整才是最優的選擇。

　　徐洪才則認為，政策要有一定的連續性和穩定性。其理由是中國未來城市化進程還是一個主線條，在這個過程中，房地產拉動經濟的積極作用不容忽視，從這個角度看，房地產行業必然還會大力發展，積極扶持，不能說存在局部問題就進行打壓。“從宏觀調控的角度看，宏觀政策如何有效引導房地產市場的平穩健康發展是未來我們關注的問題，政策的出臺既要防止市場大起大落，又要保持一定的動態微調。”

　　《中國住房發展報告2009-2010》中指出，盡管今年上半年過快、過多釋放的流動性引發了通脹預期，但是經濟的回穩能力還有待提高，決策層不太可能作出緊縮流動性的決策，而可能“內緊外松”，即繼續實施寬松的貨幣政策，利率在較低的水平上運行，但包括銀行機構在內的金融體系內部會緊縮流動性。

　　此外，近期經濟中的一些不確定性影響成為專家認為政策不宜大調的原因。“全國出口水平尚未恢復，且近期國際貿易保護主義抬頭，使我國出口貿易恢復之路變得艱巨而漫長。”區瑞明說，由此可見，2010年上半年的經濟增長還需通過國內住宅消費的拉動，因此穩定住房消費的政策大方向短期內不會改變，但不排除對個別房價上漲過快的一線城市進行政策微調或窗口指導的可能。

　　實際上，目前有些地方政府已經意識到房地產市場的一些問題，開始政策的微調，引導市場的健康發展。例如為防止開發商捂盤惜售，江蘇省近日下發了《關于進一步規范商品房預(銷)售行為的通知》，規定開發商應當以項目為單位申領預售許可證，領了銷售許可證的房源要一次性全部銷售，不得分批、分次開盤。

　　對此，回建強認為，盡管明年政策不會大調，但和今年相比可能仍有所改變，今年政策有些過度寬松，明年可能恢復到一個正常的水平。具體到樓市的購房需求，投資者的成本會有所上升，但對于自住型需求，國家應該會繼續優惠，保持今年這樣的情況。

　　那么，從長遠角度來看，如果房價過高，又該怎樣調控呢？曹建海認為，必須要改革土地政策和開發模式，另外要打擊投機行為。李文杰也認為，要解決住房供不應求的問題，一個最重要的措施是增加土地的供應。

　　沈可挺則指出，我國樓市主要的問題是市場不夠多元化，通過調整土地供應這樣的做法不能從根本上解決房價高的問題。目前中國更缺乏的是一個做空機制和收縮機制，或者說是約束泡沫的機制。

　　怎樣建立起這樣一種約束泡沫的機制？沈可挺開出的藥方是，調整房地產稅費結構，要有差別地征收物業稅，尤其該對豪宅課以重稅，提高住房保有成本，這在一定程度上能夠抑制不少投資者握有多套住房(甚至是多套福利房)的問題，推動樓市穩定發展。

　　也有專家認為，應該繼續在住房保障體制上做文章。“現在中國的住房保障層次已經很清晰了，經濟適用房、兩限房、廉租房各個品種都有，關鍵是怎么落實的問題。”回建強強調，標準的制定隨著建設規模的擴大要有所調整，比如調高標準，讓更多人納入到保障性住房體系中來。

　　(記者 李文龍 趙洋 楊洋）