中國經濟正處于城市化的加速階段，過去20年，城市人口從25%上升到45%，現在已超過6億人，由于人口加速流入城市，房地產泡沫正在生成。

　　目前從整個市場來看，今年上半年把去年的存貨消化了，現在面臨一個問題就是，可供銷售的住房不多，而現在銀行信貸相對寬松，利率又比較低，好多人認為這是投資購房的一個機會，造成市場整體上需求比較旺盛。

　　隨著經濟的逐步穩定，明年房地產不可能像今年這樣放在拉動經濟的核心位置。如果房價沖到一個很高的位置，這是不牢固的，市場必須要有一個強有力的支撐，如果沒有支撐，價格反而會下行。而且房地產市場如果沒有回歸到一個正常的水平，對其自身的長期發展是不利的。

　　越靠近年底，樓市的表現越發撲朔迷離。

　　“金九銀十”的爭論剛剛過去，進入11月份，全國一線城市的房價再次展現加速上升之勢：北京新樓盤價格動輒超過2萬元/平方米，不少高端公寓住宅的價格遠遠超過鄰近區域高檔寫字樓，新的“地王”神話繼續登臺表演。似乎一夜間，你所處的每一個場合談到的熱門話題，都離不開房子。

　　在樓市炙手可熱、房價繼續上漲的趨勢下，國內多位一向謹慎低調的著名經濟學家也相繼發出“警惕資產泡沫”的言論。狂歡中的樓市未來會有怎樣的走向？房地產市場政策是否會調整？眾說紛紜的猜測聲中，專家的觀點也許會給我們一些啟示。

　　如何看待當前樓市？

　　國家統計局公布的數據顯示，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%。與此同時，各地樓市的成交情況卻不盡相同，11月份，北京、上海等地出現了成交量大幅增加的態勢，但廣州卻出現了成交量下滑的情況。據統計，10月份，廣州市十區一手住宅成交面積只有54.90萬平方米，比9月大幅減少了39.6%。

　　當前房價到底處于什么水平、需不需要調控？各位專家給出的判斷不盡相同。首都經貿大學教授徐洪才表示，目前房價確實偏高。社科院金融研究所博士后研究員沈可挺也認為，如此高的房價是不正常的。社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，這種“不正常”表現在房價已經是接近頂部也是最不理性的時刻了，成交量反而非常大。

　　社科院日前發布的《中國住房發展報告2009-2010》指出，北京房價中有五分之一是泡沫。對于房價持續上漲引發樓市泡沫的觀點，徐洪才認為，在目前購房的需求中，投機性需求占了較高的比例，進一步引發了市場的虛漲，這正是學界對房地產價格泡沫的擔憂所在。看待這一問題的關鍵，是要判斷現在是整體的泡沫，還是局部的泡沫。局部泡沫已出現的情況下，如果房價還持續快速上漲，存在著泡沫破裂的危險。

　　國信證券研究所房地產行業分析師區瑞明則不太認同這樣的觀點。“從我們掌握的數據看，并不足以支持房地產市場泡沫這一觀點”。從國家統計局公布的前三季度全國70個大中城市房價指數來看，房價總體平穩，并未達到失控需調控干預的程度；9月份全國商品房成交均價4717元/平方米，與去年同期相比上漲了20%，但9月全國房屋銷售價格指數為102.6，低于去年同期103.8的水平，房屋銷售價格指數整體仍處在低位。

　　“從個人按揭貸款占房地產銷售情況看，1至9月個人按揭貸款占新建商品房銷售額的比重不到20%，也顯示今年樓市的熱銷利用銀行信貸資金的比例并不是很高。”區瑞明進一步解釋，樓市還沒有到需要政策壓制的程度；而且與同樣受到流動性推動的大宗商品價格漲幅相比，房地產價格的漲幅還遠遠落后。

　　上海易居房地產研究院高級研究員回建強則給出一種折衷的觀點：房地產市場需要有適當的泡沫，要有適當的資金杠桿在里面，要不市場就會不活躍。“如果沒有投資性需求，只有自住型需求，那么房地產拉動投資增長的作用就比較弱，規模也上不去，適當的泡沫有利于市場做大。”

　　那么造成房價高漲的原因有哪些？“結構失衡是目前房價偏高的一個重要原因。現在樓市的問題主要是結構性問題。”沈可挺告訴記者，低端的房子或者適合普通人購買或者居住的房子太少。市場上的主流產品應該是以中小戶型為主的、價格適中的、能夠滿足絕大多數中等收入階層需求的住房。主流產品向高端偏移是近年來住宅總價不斷攀升的一個重要因素。

　　沈可挺認為，房子漲價有一定的合理因素。年初的時候，地產商的說法是質量比以前提高了，容積率、裝修、環境等等，這些都要通過價格來反映出來。“房價高沒有關系，特別是商品住宅房價高是沒有關系的。但目前的情況是高價房太多了，結構已經出現了失衡。”

　　對于11月份一些一線城市出現的量價齊升現象，回建強如此解釋，現在政府明年的政策還沒有明確出臺，對于民眾來講，涉及到錢袋子問題，同時住房又是必需品，因此自住型和改善型的購房者，都在擔心明年政策發生較大的變動，如果稅費、利率都上去的話，將增加很大的成本。這造成了年底搶政策檔期的動向，樓市的反季節成交高峰隨之出現。“賣房子的人也擔心稅費上升，收益會降低，與急切的購房者正好達成一致，盡快地成交。”

　　另外，許多專家都從市場供求關系變化的角度來解釋返季購房潮現象。中原地產華北區總經理李文杰的判斷是，現在成交量的上升和供不應求有很大關系。目前從整個市場來看，今年上半年把去年的存貨消化了，現在面臨一個問題就是，可供銷售的住房不多，而現在銀行信貸相對寬松，利率又比較低，好多人認為這是投資購房的一個機會，造成市場整體上需求比較旺盛。

　　廣州市同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文對此表示贊同。“現在廣州和深圳的樓市價格接連創出新高，這是由于對2010年通脹的預期，很多人都認為目前的樓市具有投資價值，同時土地供應量不足，好多地方不斷賣出地王，這可能使未來開發的樓盤價格繼續上漲。”