財政體制遏制房價下跌空間

　　對于中國經濟來說，現在也是同樣如此，我們來關注中國經濟的話，大家必須談到房地產市場。現在國內的一線城市北京、上海、深圳，房價都達到了歷史的最高點，為什么會出現這樣一種狀況？我覺得這個問題應該從兩個角度做一個分析：第一，沒有只漲不跌的市場。但是很遺憾，從實務經濟學的角度來分析，我們實在沒有辦法給出大家一個如何去觀察和判斷房地產市場出現大幅度調整的理由。原因非常簡單，房地產市場是上次應對東南亞金融危機最為重要的法寶。所以到了今年應對次貸危機，調控部門首當其沖還是想到了房地產市場，一般來說房地產投資帶動固定資產投資的一半以上，固定資產投資規模一旦上去之后，宏觀經濟數據能夠得到迅速的優化。

　　房地產作為一個救生圈，掉到水里之后，馬上能讓你浮起來，當你浮起來之后，你可以緩口氣了，救生圈就可以扔掉了。扔得徹底不徹底呢？現在這個市場說得和緩一點是一個平衡點，說得搏一點就是一個拐點。全國的一線城市現在出現了明顯的價升量跌的狀況，這種狀況就是出現了“多空”之間的分歧，這種分歧有可能意味著一個趨勢的改變。

　　現在有可能房地產市場進入到一個拐點期，但是只是有可能。為什么沒有底氣呢？原因有幾個方面：

　　房地產市場有一個時間段是“半年”，剛需是比較可怕的：積壓半年之后，剛性需求就會爆發，如果我們從今年9月份開始認為全國的房地產市場陷入到價漲量縮的觀望期的話，同樣是到明年一季度，房地產市場有可能出現剛性需求爆發的狀況。

　　二套房的貸款政策是有可能壓垮房價的水泥桿，但是這個政策執行的彈性遠超我們之前的判斷，第二套房貸的嚴管政策完全是形同虛設，這是導致今年上半年房地產市場出現狂飆的重要原因。二套房貸政策的執行如果嚴格落實的話，這個拐點出現的概率還是很大的，但是具體下跌幅度很難測算。

　　房價為什么會出現11年的牛市，房地產市場背后糾集著非常明顯的地方政府這樣一個利益群體，土地出讓金占到地方政府預算外收入的一半以上，賣地是各地“地王”不斷誕生的原因，為什么地方政府這么依賴房地產？

　　中國的財政體制是形式上的分權體制，這個分權體制是從1994年開始實施的，實施之后，地方財政占全國總財政的比重是在不斷下降，中央財政占全國總財政的比重是不斷上升，現在的結果大體上中央財政占全國財政的7成，地方財政占到全國財政的3成，但是各種的社會職責則是地方政府承擔了7成，中央政府承擔了3成。地方政府沒錢，它承擔了更多的社會事務項目，這是房地產市場長期牛市的根源所在。

　　地方政府明確地喊出土地財政，經營土地，然后各地不斷地推高地價，地價帶動房價，所有人都把矛頭指向地方政府，但是卻沒有一個約束性的措施，為什么？很簡單，你想讓地方政府去懲罰開發商，你想讓地方政府壓住地價，錢呢？地方財政資金的錢從哪里來？中央財政愿不愿意改變既有的財政分權體制？目前來說沒有大的變化。政策如果嚴格打壓的話，房地產市場有可能出現一種調整，但是這種跌幅并不會很大，因為既有的財政分權體制已經遏制住了房地產市場價格的下跌空間，地方政府不會容忍房價的下跌。

　　我本人也是一再呼吁，能否開放地方政府的融資體制，比如說我們這次應對次貸危機，地方政府沒錢，中央政府讓你發債，發債還是以財政部的名義在發行，地方政府代發，地方政府并不是直接發債，但是這種形式是否可以作為規范化的形式？地方政府可以沒錢，當年的財政預算可以是赤字，但是可以通過未來的財政收益做一個補充，通過發債的形式做財政體制上的改變。

　　另外，中央政府能否改變目前大量的資金傾斜到中央政府的狀況，是否改變這種狀況，這是我們判斷房地產市場的重要標志，在這樣的時間點，現在存在改變的可能性，但是能否改變，大家和我一起來觀察。　(馬紅漫)