收益將翻倍

　　“險資進入地產，不僅給地產商提供寬廣的融資機會，更重要的是為保險公司帶來高收益的機會。”上述地產商高管對記者強調。

　　險資之所以對投資地產熱情高漲，根本原因在于相對穩定的高收益。同時，在今年1~8月銀行投入8.15萬億人民幣貸款之后，未來通脹的預期強烈，險資投資地產似乎也正當時。

　　處于安全性考慮，險資投資范圍和額度一直有著嚴格的限制，導致險資的收益率較低。目前險資70%用于銀行存款和債券，其他用于股票、基金、基礎設施建設、境外投資等。

　　從2000~2005年我國保險資金綜合收益率分別為4.1%、4.3%、3.14%、2.68%、2.87%、3.6%，此六年的平均收益率僅為3.45%。2007年資本市場的高潮造就了保險資金平均收益率高達12.17%，2008年全球金融危機導致保險資金平均收益率低至1.91%，今年上半年險資收益率回升至3.44%。可見，險資收益受資本市場影響和經濟波動很大。近10年來，險資年平均收益率大概處于年均4%左右。

　　房地產雖然經歷了20年的發展，目前仍是一塊大“肥肉”，而且房地產長期的保值增值性，為保險資金提供了適配的投資選擇。在王小罡看來，“商業地產能為保險公司提供長期穩定的回報，與保險公司負債久期長的特點相適配。”險資投資股票收益一般為10%，但風險較大；債券收益率在5%上下，雖然安全但收益相對偏低，商業地產的平均投資收益率約在8%左右，其安全性和收益率對險企都“正中下懷”。相對于4%的險資平均收益率，2000億投資地產后，收益將能夠翻番。

　　與此同時，住宅地產的高收益誘惑就更大了。動輒20%的資本收益率讓市場所有的資金怦然心動。對于投資綠地、金地合計250億的投資決策，平安信托表示主要原因是市場對投資地產的熱情非常高，“對市場前期客戶的調研中，了解了客戶對地產的投資偏好，以及大概能夠募集資金的額度。”金地集團總裁張華綱也表示，金地項目的收益率沒有低于16%的，最高可達70%。在2007年地產高峰期，房地產公司毛利率最高超過55%，最低的也達到了18.65%。

　　曲線介入住宅地產

　　雖然中國保監會主席助理袁力一再強調：“保險機構投資不動產，主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等，目的是要獲取穩定的租金收入，保險機構不直接參與房地產開發，不允許進行房地產的炒作。”

　　但是政策的解讀會有多種版本，甚至對于不動產的理解都會因人而異。

　　申銀萬國保險業分析師孫婷認為：“投資不動產如商業地產，收益高只是一個方面，最關鍵是商業地產與保險負債久期相匹配，不過這些資金將難以進入住宅地產。”

　　而東方證券王小罡直言，“住宅地產也是不動產的一種”。從經濟發展及通貨膨脹預期來說，住宅地產或是進入的良好時機。

　　朱銘來教授則認為，不動產主要包括國家的基建項目，并強調投資不動產并非從事商業地產。

　　盡管各家理解不同，但現實是，在不動產投資還未開閘之前，險企敏銳的市場嗅覺就將其引向商業地產投資，在政策獲準之后將會明正言順地、更加大規模地進入。

　　平安目前商業地產投資已初具規模，而今又以平安信托的名義延伸向住宅地產。在險資投資不動產開閘之后，或又先行于政策，或將成為險資進入住宅地產的“試點”。

    記者  肖君秀