地產商的“后臺”

　　“現在手頭可用資金還有百億，上海、北京、杭州只要有好地，我們還要拿。”9月22日綠城集團在杭州擲下61億一舉拿下“雙地王”，應驗了綠城中國董事長宋衛平此前放出的豪言。

　　此前的9月10日，平安信托與綠城集團簽訂了投資協議，擬三年投資目標地產項目150億。在9月短短一個月時間內，綠城集團就花費了100億圈地，“平安信托”的投資計劃給予其囤地更大的“胃口”。

　　據《投資者報》了解，除了綠城集團，金地集團目前也在四處物色地塊。在7月23日以30.48億元拿下上海青浦區一住宅“地王”之后，金地仍然頻現土地拍賣現場。“上海是今年金地的重點發展區域，金地將會在上海、南京、杭州、寧波尋找各類合適的土地。”金地集團副總裁、上海公司總經理趙漢忠表示。

　　8月6日，平安信托與金地集團簽訂3年投資100億的框架協議。據金地內部人士透露，平安看中的主要是金地在“高端項目”的運作能力，高端項目帶來高利潤回報，從平安9月份與綠城150億投資思路來看，同樣是看中其運作商端項目的能力。“對于金地、綠城的250億投資中，主要以民用住宅地產為主。”平安信托方面對記者表示。

　　除了中國平安通過“平安信托”備戰房地產，其他險企也對“不動產開閘”提前做準備。據人保內部人士透露，人保已經與金融街(000402.SZ)簽訂了戰略合作協議，具體合作項目正在進一步談判中，涉及資金超過100億。

　　今年7月，中國人壽與信達投資公司簽訂了戰略協議，雙方就商業地產、酒店投資和物業管理等展開合作；另外記者了解到，中國人壽也在考慮與金融街在投資不動產方面進行合作。

　　金融街是位于北京的商業地產龍頭之一，人保與國壽都是在商業地產上準備大干一場，而平安卻將眼光投向了住宅地產，在險資投資不動產的前夜，投資戰略雖截然不同，但目前只有一個——淘金地產。

　　2000億險資將打亂地產格局

　　雖然，平安聲稱資金來源是“第三方信托資金”，但市場更多地認為，10月1日新《保險法》實施險資投資不動產開閘后，屆時將有2000億左右的險資有望介入房地產，某些房地產商獲得雄厚的險資撐腰及險企綜合資源的支持后，拿地和銷售都將快速增長，使原本硝煙迷漫的地產市場爭奪更加激烈，甚至改變巨頭們的排位格局。

　　目前，險資投資不動產細則正在制訂中，預計最遲在今年底能夠出來。“比例最起碼是5%，最高不超過10%。”東方證券保險業分析師王小罡對記者表示。

　　今年上半年末，保險業總資產為3.71萬億元，5%亦即達到1855億，而下半年各保險公司的資產還在不斷增長，也就是說險資至少有2000億被準入投資不動產。“不動產主要是基建項目，如高速公路、機場、能源、環保等。”參與新保險法修訂的南開大學保險系教授朱銘來對記者闡釋。但市場和保險公司更多地愿意解讀為商業地產甚至住宅地產。

　　如果2000億險資進入地產，對于地產來說不僅僅是增加融資渠道的問題。“2000億持續投入帶動的滾動效應和乘數效應，甚至有可能改變房企現有格局。險資由于在經驗和人才方面的不足，通常會選擇成熟、大型的地產商進行合作，地產巨頭們在險資的推動下，在目前新一輪地產熱潮醞釀之中，行業排位洗牌在所難免。”某大型地產商高管最近在接受過幾家保險公司的投資咨詢后，對記者發出如此感慨。

　　而2000億元又能掀起多大風浪？今年1~8月房地產開發企業資金來源中，開發商自籌資金約11045億元，占總資金來源約33%，那么2000億將使整個地產自籌資金增加18%。就數量上來說，相當于兩個萬科的總資產(萬科上半末總資產1245億)，相當于萬科4年左右的銷售額；相當于金地集團5倍的總資產(上半末總資產約382億)，20年左右的銷售額。

　　可以預見的是，現在是險資四處找合適的地產公司合作項目，今后大型地產公司將會主動出擊大型險企(如人保、國壽、平安、太保等保險巨頭)尤其是在未來銀根收緊之時，險資推動將會加劇地產商的競爭，甚至迅速打破原有排位次序。