地產(chǎn)商的“后臺”

　　“現(xiàn)在手頭可用資金還有百億，上海、北京、杭州只要有好地，我們還要拿。”9月22日綠城集團在杭州擲下61億一舉拿下“雙地王”，應驗了綠城中國董事長宋衛(wèi)平此前放出的豪言。

　　此前的9月10日，平安信托與綠城集團簽訂了投資協(xié)議，擬三年投資目標地產(chǎn)項目150億。在9月短短一個月時間內(nèi)，綠城集團就花費了100億圈地，“平安信托”的投資計劃給予其囤地更大的“胃口”。

　　據(jù)《投資者報》了解，除了綠城集團，金地集團目前也在四處物色地塊。在7月23日以30.48億元拿下上海青浦區(qū)一住宅“地王”之后，金地仍然頻現(xiàn)土地拍賣現(xiàn)場。“上海是今年金地的重點發(fā)展區(qū)域，金地將會在上海、南京、杭州、寧波尋找各類合適的土地。”金地集團副總裁、上海公司總經(jīng)理趙漢忠表示。

　　8月6日，平安信托與金地集團簽訂3年投資100億的框架協(xié)議。據(jù)金地內(nèi)部人士透露，平安看中的主要是金地在“高端項目”的運作能力，高端項目帶來高利潤回報，從平安9月份與綠城150億投資思路來看，同樣是看中其運作商端項目的能力。“對于金地、綠城的250億投資中，主要以民用住宅地產(chǎn)為主。”平安信托方面對記者表示。

　　除了中國平安通過“平安信托”備戰(zhàn)房地產(chǎn)，其他險企也對“不動產(chǎn)開閘”提前做準備。據(jù)人保內(nèi)部人士透露，人保已經(jīng)與金融街(000402.SZ)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，具體合作項目正在進一步談判中，涉及資金超過100億。

　　今年7月，中國人壽與信達投資公司簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，雙方就商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等展開合作；另外記者了解到，中國人壽也在考慮與金融街在投資不動產(chǎn)方面進行合作。

　　金融街是位于北京的商業(yè)地產(chǎn)龍頭之一，人保與國壽都是在商業(yè)地產(chǎn)上準備大干一場，而平安卻將眼光投向了住宅地產(chǎn)，在險資投資不動產(chǎn)的前夜，投資戰(zhàn)略雖截然不同，但目前只有一個——淘金地產(chǎn)。

　　2000億險資將打亂地產(chǎn)格局

　　雖然，平安聲稱資金來源是“第三方信托資金”，但市場更多地認為，10月1日新《保險法》實施險資投資不動產(chǎn)開閘后，屆時將有2000億左右的險資有望介入房地產(chǎn)，某些房地產(chǎn)商獲得雄厚的險資撐腰及險企綜合資源的支持后，拿地和銷售都將快速增長，使原本硝煙迷漫的地產(chǎn)市場爭奪更加激烈，甚至改變巨頭們的排位格局。

　　目前，險資投資不動產(chǎn)細則正在制訂中，預計最遲在今年底能夠出來。“比例最起碼是5%，最高不超過10%。”東方證券保險業(yè)分析師王小罡對記者表示。

　　今年上半年末，保險業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬億元，5%亦即達到1855億，而下半年各保險公司的資產(chǎn)還在不斷增長，也就是說險資至少有2000億被準入投資不動產(chǎn)。“不動產(chǎn)主要是基建項目，如高速公路、機場、能源、環(huán)保等。”參與新保險法修訂的南開大學保險系教授朱銘來對記者闡釋。但市場和保險公司更多地愿意解讀為商業(yè)地產(chǎn)甚至住宅地產(chǎn)。

　　如果2000億險資進入地產(chǎn)，對于地產(chǎn)來說不僅僅是增加融資渠道的問題。“2000億持續(xù)投入帶動的滾動效應和乘數(shù)效應，甚至有可能改變房企現(xiàn)有格局。險資由于在經(jīng)驗和人才方面的不足，通常會選擇成熟、大型的地產(chǎn)商進行合作，地產(chǎn)巨頭們在險資的推動下，在目前新一輪地產(chǎn)熱潮醞釀之中，行業(yè)排位洗牌在所難免。”某大型地產(chǎn)商高管最近在接受過幾家保險公司的投資咨詢后，對記者發(fā)出如此感慨。

　　而2000億元又能掀起多大風浪？今年1~8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，開發(fā)商自籌資金約11045億元，占總資金來源約33%，那么2000億將使整個地產(chǎn)自籌資金增加18%。就數(shù)量上來說，相當于兩個萬科的總資產(chǎn)(萬科上半末總資產(chǎn)1245億)，相當于萬科4年左右的銷售額；相當于金地集團5倍的總資產(chǎn)(上半末總資產(chǎn)約382億)，20年左右的銷售額。

　　可以預見的是，現(xiàn)在是險資四處找合適的地產(chǎn)公司合作項目，今后大型地產(chǎn)公司將會主動出擊大型險企(如人保、國壽、平安、太保等保險巨頭)尤其是在未來銀根收緊之時，險資推動將會加劇地產(chǎn)商的競爭，甚至迅速打破原有排位次序。