拍地“潛規(guī)則”

　　假拍賣真協(xié)議，土地拍賣內(nèi)幕助推地價(jià)？

　　去年樓市調(diào)整中，開(kāi)發(fā)商做了些什么？公眾并不知道。因?yàn)楹芏嗝孛芏及l(fā)生在隱蔽的地點(diǎn)，這場(chǎng)關(guān)于財(cái)產(chǎn)和權(quán)力的交換并沒(méi)有發(fā)生在光天化日之下。據(jù)浙江開(kāi)發(fā)商張仁自己敘述，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，灰色成本的支出要大于以往，這可以掩蓋他們接下去做的事情。

　　就拿土地拍賣來(lái)說(shuō)吧，最近北京被拍出的“天價(jià)地”，大家都在議論，這個(gè)是不能操作的，所有地產(chǎn)界大佬都來(lái)了，爭(zhēng)面子的同時(shí)，大家也承認(rèn)這塊地確實(shí)好。但有些情況就不同了。張仁說(shuō)：“在房?jī)r(jià)跌的時(shí)候中小開(kāi)發(fā)商為存活不遺余力，為了拿地花的力氣要比以前大得多。”

　　2004年，國(guó)家明確規(guī)定全面實(shí)行招拍，取消協(xié)議出讓。招拍掛政策就此在國(guó)內(nèi)全面實(shí)行。

　　張仁說(shuō)：“土地價(jià)格的上漲是不少人愿意看到的結(jié)局。”

　　原本協(xié)議出讓土地，現(xiàn)在以一種更為公開(kāi)公正的方式進(jìn)行，然而，在資本爭(zhēng)奪中“變奏”的必要性是不言而喻的。

　　張仁隱瞞了自己采取的具體做法，這樣可以更為放心地說(shuō)出實(shí)話，“現(xiàn)在都要走拍賣這個(gè)程序，但土地不會(huì)很輕易地進(jìn)入招拍中心，拍賣價(jià)格都是之前談好的。自己的幾塊土地，在拍賣之前意向金都交了，政府都會(huì)和你簽合約。手頭上有白紙黑字的合約。這一切發(fā)生在拍賣之前。”

　　他為此自豪，“比如一塊地以50萬(wàn)起始價(jià)一畝去拍賣，和相關(guān)部門之前談好是2個(gè)億的總價(jià)，合約上已經(jīng)簽好了。拍到2個(gè)億以上，假設(shè)最后是4億，相關(guān)部門會(huì)返還2億給我們，這在協(xié)議里早已經(jīng)寫清楚了。所以誰(shuí)都拍不過(guò)我們的，我們拍10億，最后也就付2億。”

　　為何土地明明可以拍得更高的價(jià)格，政府卻以協(xié)議價(jià)出讓？按照政策，土地拍賣金額中30%上交中央，70%歸于地方政府。所以只要把30%上交的這部分能夠解決就可以了，這樣事先的協(xié)議可以解決一些“賣相”不太好的地段。高價(jià)成交、暗中返還的背后，其實(shí)也就等于推高了該地段的地價(jià)，為日后埋下伏筆。“現(xiàn)在大城市已經(jīng)很少見(jiàn)了，這樣的風(fēng)險(xiǎn)太大。但在二級(jí)城市和周邊城市，其實(shí)是普遍的。”

　　“大家一般都知道規(guī)則，要么找些自己人來(lái)拍拍，參與一下。要么就直接放棄了，不會(huì)和我們爭(zhēng)，也爭(zhēng)不過(guò)。表演賽而已。我們也知道別人都是這樣的，所以沒(méi)有搞定的土地是不會(huì)參與的。”張仁說(shuō)。

　　記者觀察

　　他們并不看好未來(lái)

　　一些人明白可能買不起房子的時(shí)候，感到絕望；而當(dāng)知道這個(gè)不幸的現(xiàn)實(shí)不能由自己負(fù)責(zé)時(shí)，又感到寬慰。

　　在開(kāi)發(fā)商和地價(jià)循環(huán)往復(fù)的助推過(guò)程中，今年第二季度的3個(gè)月時(shí)間里，上海平均房?jī)r(jià)漲了25%。到了7月份，杭州房?jī)r(jià)租售比已經(jīng)高達(dá)2236：15，如果要恢復(fù)5%的租金回報(bào)率，房?jī)r(jià)需要下降45.29%，而國(guó)外的房?jī)r(jià)租售比，法國(guó)約為6%、英國(guó)約為7.9%。

　　鄭朝龍說(shuō)，“1999年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步騰飛，也是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的。中國(guó)老百姓的觀念是，可以少吃點(diǎn)，但房子要有。這次的房?jī)r(jià)有點(diǎn)像上一次。”關(guān)于房?jī)r(jià)，一切“結(jié)束”似乎又是相似的開(kāi)始。

　　現(xiàn)在的鄭朝龍更喜歡以小額貸款公司董事長(zhǎng)的身份出面，他不止一次地說(shuō)，如果小貸公司能轉(zhuǎn)制成為村鎮(zhèn)銀行，是自己給孩子留下的最好的事業(yè)。對(duì)于房產(chǎn)事業(yè)，他總有一種不踏實(shí)感。

　　鄭朝龍說(shuō)，目前的局面就是大魚(yú)吃小魚(yú)，萬(wàn)科、綠地等大型集團(tuán)起來(lái)后，中小開(kāi)發(fā)商未來(lái)十多年將消失大半，房?jī)r(jià)沒(méi)有便宜，但進(jìn)入門檻和成本都越來(lái)越高。最初，地產(chǎn)商憑的是膽量；現(xiàn)在憑的是聽(tīng)覺(jué)，捕捉信息；接下去是用腦力賺錢。而當(dāng)小魚(yú)都快被吃得差不多的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商又將憑膽量吃飯了。“你說(shuō)，在可以預(yù)見(jiàn)的15年之后，就那么十幾個(gè)開(kāi)發(fā)商，人的膽子不是越來(lái)越大了啊？”

　　姚華說(shuō)，在輪回中提升泡沫的價(jià)值，確實(shí)有不安全感。現(xiàn)在絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并不看好未來(lái)，這和市場(chǎng)的預(yù)期大相徑庭。 ( 趙縝言 )