成本價，地價上漲后6000出頭

　　算房價需要有驚人的記憶力，普通人、哪怕是鄭朝龍這樣有必要要搞清楚投資多少的開發(fā)商，對造完一棟樓后其他的各項成本，都很難一一記住。

　　就拿最簡單的來說，從拿地到清盤，中間要敲139個政府部門圖章(另一說法是143個)，以高效率2天敲一個章為周轉(zhuǎn)時期計算，需要大概280天。中間任何一個環(huán)節(jié)被卡住，都可能產(chǎn)生其他費用。

　　鄭朝龍點燃一支煙，繼續(xù)思考。總投資中，第二類是其他費用。包含土地使用費、土地出讓金、住宅建設(shè)配套費、污水、綠化等50余項。

　　他開始低頭按著計算器，把所有的大筆支付都折合到每平米成本價中去。下面就是他計算出來的房子的總成本。

　　“現(xiàn)在松江土地價每畝在300萬至350萬之間。按照商品房1.8的最高容積率計算，土地價300萬，100畝地可以建設(shè)12萬平方米。需要投資3個億，折合2500元一平方米。工程費用1500元、320元配套費、30元煤氣、70元污水、150元綠化……幾十個項目加起來為5080元每平米。”

　　“貸款2年，自有資金20%，從銀行貸其余的80%，按照6%的貸款利率算，每平米利息200元。銷售費用一般占整個樓價的3%至3.5%。”加上稅收等，總成本為6015元每平米。也就是最后的成本價格。”

　　鄭朝龍說，以前的土地很便宜，房價也就便宜些。2002年自己開發(fā)的樓盤一畝地是35萬，現(xiàn)在漲了10倍。

　　就算計入昂貴的土地成本。3個月時間，松江的一個樓盤每平方米售價從9000元漲至15000元左右。再考慮到是前幾年拿的地、銀行貸款利率還能有議價空間，利潤可想而知。　

　　-捂盤把戲

　　這3個月，每個樓盤都在捂

　　房產(chǎn)商圈子有幾句格言：沒有賣不出去的房子，只有蓋不起來的樓；沒有百分之一百的利潤，是不會去做的；“捂盤”是打擊不了的，沒有捂過的房子，都是房型最差的。

　　需求以前也有，為何直到現(xiàn)在等到房價瘋漲的時候，才出現(xiàn)？幕后的“推手”，一個是土地價格，一個是開發(fā)商本身。而游資及剛性需求，成為了這出戲最好的道具。

　　2009年7月中旬的一個凌晨，上海一個樓盤推出了第三期的房源，一些黃牛充當起了購房者的角色，另一些黃牛則有經(jīng)驗地搬出了凳子來靠排隊掙錢。大多買房者等到排號時已經(jīng)被告知“無房可售”，還未等記者講述出他們的辛酸，開發(fā)商姚華就用笑聲打斷了，“他們怎么可能買到房子呢？買到的也是很差的房子。”

　　“房價跌的時候就找些人排隊，漲的時候就‘捂房’和排隊一起用，這樣可以使得房子更好地上漲。”

　　這一現(xiàn)象的泛濫使得監(jiān)管部門不得不采取一些措施，但顯然這讓開發(fā)商很不開心。

　　“要把以前丟掉的利潤都賺回來。”姚華說，“賣房子就像炒樓花一樣，和股票莊家差不多。除非有關(guān)系，不然是拿不到好房子的。捂房不會全都捂，挑一些上漲空間不大的，可能存在問題的房子先賣了。就這3個月來說，幾乎每個樓盤都在捂房。”

　　“現(xiàn)在規(guī)定三萬平米的樓要整體銷售，看著房子要漲，隨便找個理由就搪塞過去了，就說我們的管道還沒排好啦，達不到銷售標準就行。這樣的借口，我一分鐘就可以講出10個來。”

　　“開盤價格是還沒漲之前的價格，這肯定是買不到好房子的。這點我熟悉。房子都是在我們自己手上，內(nèi)部人可以用個人的名義買下來，這樣捂盤就不會有太大政策風險。所有排在前面的人，都是我們自己的。我所知道的浙江開發(fā)商都是這樣操作的——是所有開發(fā)商。這其中就有二套房的規(guī)定，別說和銀行的關(guān)系了，還有中介的推動作用，很容易搞定。”姚華說。

　　捂房的最高境界是推動區(qū)域房價整體上揚，大家分得一杯羹。他表示，一個月、兩個月就能漲40%，誰都會這樣做。對于房價，我們有定價權(quán)。一般而言，開盤會比周圍的高個200元，然后對手再賣時，把房價推高300元。到了我們，再300元。如此循環(huán)往復(fù)，很快就上去了。競爭是有的，但房子都是買漲不買跌，這樣大家都有好處。投資客把房價炒上去了，剛性需求也是要買的。這樣，房價就上漲了。誰都不會覺得自己的利潤少。

　　關(guān)于房價的上揚，有趣的現(xiàn)象是開發(fā)商自己也找不到一個合理的高價，他們開盤之前自己去逛逛行情，看看周邊的中介，周邊的樓盤賣多少價格，自己再定一下銷售策略就行了。

　　“房價什么叫高？沒有評判標準吧。”