“商用物業”

　　影響1　外資投資成本將提高

　　麥格里銀行一位分析師表示，中國經濟持續增長，內地物業的投資回報率遠遠高于歐美國家，是吸引外資進入的重要原因。現在出臺的政策并沒有不允許外資進入，只是規定其必須先在國內設立實體公司。這樣，會增加稅收成本與時間成本，使外資進入的步伐放慢。

　　高力國際投資部助理董事黃卓偉多次為北京房地產市場引入跨國投資基金，他向記者做了個詳細的分析。

　　以前外資進入主要是離岸收購，即金融資本在海外注冊一個公司，只是個空殼沒有實體，融資要求低。現在要求在國內設立實體公司，對注冊本金有了要求，投資總額超1000萬美元的，不得低于投資總額的50%.其次，海外注冊稅收低，現在國內多注冊了一重，稅收成本肯定是增加了。“當然，機構面對上億元的大單交易，增加點成本不算什么。但是對于個人投資者，如果為了投資幾套房子還要注冊公司，那么攤下來成本就比較高，會影響到投資回報率。”董卓偉說。

　　“不僅是投資成本的增加，更重要的是資金退出機制加強了。”黃卓偉強調。以前外資要退出，可以轉讓海外公司的股權，國內的監管機構不一定不知道。“因為公司名稱沒變，只是股東變了，而國內機構不需要了解其股東變化。”他補充道。而按照新的政策，將來再退出，就需要變更國內實體企業，國內機構很容易監管，還會牽扯到稅費。

　　黃卓偉表示目前高力國際接觸到的外資，還沒有因此放棄的。只是有的開始觀望，看看前面已發生的外資交易如何操作。“不過，每家外資機構的風險評價不一樣，不排除有的機構，會覺得有風險而放棄。”

　　影響2　投資商業比重可能加大

　　從外資此前投資的物業類型看，寫字樓和商鋪占了80%以上比重。實際上，2007年，這將面臨很大的機遇。

　　高力國際統計，2007年，北京寫字樓市場新增供應量預計達到200多萬平方米。現在市場上有一種共識：奧運會之前幾個月，所有緊鄰主干道的建設項目將被要求停工，因此很多開發商目前都在加緊施工進度，希望搶先分享奧運經濟的蛋糕。而2008年后，每年新增的寫字樓將減少。

　　黃卓偉稱：“2007年新入市的寫字樓，在2008-2009年租金將逐步穩定，2009年后穩步回升。因此，今年正是最好的投資時機。而今、明兩年新增的商鋪，大部分位于四環外主要住宅區的周邊。當居住越來越成熟的時候，有很大的潛力可挖掘。”

　　春節前，市場上傳出消息，西單MALL去年12月和愛爾蘭一家基金簽訂了合同，后者以41億元人民幣將其整購。此外，據高力國際透露，CBD一棟寫字樓日前已被某境外機構買下，估計不久后就會傳出正式消息；中關村一座兩萬平米的寫字樓和另一家境外機構簽署了買賣協議，很快就會辦完全部手續。多位業內人士認為，受限外細則影響，今后一段時間，外資投資寫字樓、商鋪的比重可能加大。

　　記者觀察

　　如何監管成限外落實關鍵

　　市建委出臺的外資限購細則從購買、流轉兩個環節對外資購房加以限制和約束，對購買多套房屋投資的外籍購房人要求其注冊公司來實現，并通過征繳各項稅費來壓縮其利潤空間。

　　業內認為，此番政策如果能夠得到嚴格的貫徹實施，無疑有望將部分外資熱錢擠壓出房地產市場，減弱國內對高檔住宅的需求。同時，一部分外資購房需求將被引導至租賃市場，利于改善目前租、售價格不同步的現象。

　　不少業者表示，目前，主管部門對于租賃市場很難做到有效監控，對于境外個人、機構購房后出租取利的行為難以約束。需要注意的是，細則中雖然說明“境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅”，但對于境外機構購買自用商品房并沒有明確規定，而是限定“須提交相關管理部門核發的該境外機構在北京設立分支、代表機構的營業執照或登記證書”，即將導致的市場情況是，境外機構購房的現象將逐漸增多，也給投資客留下了一定獲利空間。

　　此外，細則中沒有明確購房者親人的購房限制。“細則中，沒有對這類房產設定很好的退出機制。在實行過程中，問題會慢慢顯露出來。”一個開發商略感擔憂地說。

　　業界展望

　　外資與內地開發商股權合作漸成主流

　　據了解，海外基金投資大陸房地產市場，慣用的操作模式主要有：提供融資、自行開發、收購物業、股權合作等幾種方式。

　　北京限外細則出臺后，外資直接收購物業并沒有實質性受阻，只是腳步放慢了。有的在觀望，有的在摸索，總之，是謹慎了，低調了。放眼全國市場，越來越多的基金以曲線的方式，與國內房地產企業進行股權合作。

　　1月30日，美國華平基金出資3000萬美元，收購上海中凱地產25%的股權；2月9日，美林等海外基金認購上海置業12多億元的債券，間接介入了其在沈陽、無錫的項目；2月17日，荷蘭ING集團旗下的中國房地產開發基金(ING基金)收購了金地集團一下屬公司49%的股權……

　　頻頻進入內地，關鍵還在于高回報。早在去年下半年，戴德梁行投資部董事曹念國接受記者采訪時就預測：“隨著外資投資的謹慎度增加，大規模的炒房模式將會得到抑制，而與內地開發商共同開發的模式可能會逐漸占據主流地位。”而今，預測逐漸成為現實。（張學冬 葉保秀 關爽）

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