“‘限外細則’的出臺其實不是問題，對外籍人士購房影響不大，但是這個細則實際辦理過程中由于相關部門溝通不暢而導致無法操作的問題倒是真的攔住了一大批外籍購房人士。”昨天是北京市“限外細則”——《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》實施35天，在記者進行的該細則實施情況調查中，多個樓盤的銷售負責人以及部分外籍購房人如是說。

　　商業立項出現退訂

　　從昨天記者的調查情況看，限外細則目前看對住宅或者公寓立項的高檔樓盤影響不大，但個別商業立項的高檔住宅出現了外籍人士大量退訂現象。

　　地處國貿對面的銀泰中心相關銷售人員告訴記者，幾乎一半以上的外籍客戶原本就有居住證或者工作證，“因此影響不大，我們已經有客戶辦理完手續了，非常順利，客戶也不覺得麻煩。”據銀泰中心相關負責人介紹，由于該樓盤的客戶一般在國外都有多處房產，對各國現行的“限外”政策比較了解，還是接受這些“多”出來的手續，沒有因此產生“退房”的想法，目前已經預訂的客戶都在抓緊辦理相關手續。

　　幾個非住宅立項的高檔樓盤就沒有上述樓盤幸運。因為根據“限外細則”，“境外機構和境外個人在北京購買非自用商品房的，應當申請設立外商投資企業。境外機構、境外個人購買非自用商品房進行出租、出售等經營或將原自用、自住商品房進行經營活動的，應當遵循商業存在的原則，申請設立外商投資企業，取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。”比較典型的便是東三環某高檔樓盤，雖然產品類型為公寓，但因為是商業立項，外籍人士個人如果不設立投資企業的話就無法購買，因此，出現了大量退訂現象。

　　而從辦理購房手續的人數看，昨天，據市建委有關人士透露，除去春節期間放假的7天，截止到昨天，20多天時間內已經辦理了30多宗外籍人士及機構購房手續。

　　兩大問題亟待解決

　　記者在采訪中發現，兩大難題困擾著買賣雙方：

　　首先，境外機構購買自用商品房，簽約單位到底是境外機構還是境外機構在京辦事處，目前北京市建委和北京市外匯管理部門沒有統一。據多個高檔樓盤的銷售負責人介紹，在2月9日的“限外細則”政策研討會現場，北京市建委有關負責人的解釋是境外機構購買自用商品房，購房合同簽約單位必須是“境外機構”，其在京辦事處需要提供的是相關證明材料；而外匯管理部門的有關負責人介紹時則強調，購房合同必須是境外機構在京辦事處簽訂，否則不能結匯。

　　春節后，北京市建委有關部門又就此在房地產交易管理網面向開發商的系統發了一個通知，通知中強調外匯管理部門結匯時要求購房合同必須是“境外機構在京辦事處簽的約”。“到底應該由誰簽約，到現在也沒有弄清楚，很多客戶也因此等待。”一位美籍華人趙女士如是說。而對此更加著急的是外籍人士購房套數比較多的項目如新城國際等。

　　第二，還是和外幣結匯相關。據介紹，限外令出臺前，境外人士或者機構購房，購房方在簽約后要將外幣直接打入開發商在銀行設立的相關賬戶。

　　而根據新規定，如今外籍人士或者機構購房，不能將外幣直接打入開發商的賬戶，而是要先打入購房方設立的賬戶上，等購房合同辦理完后雙方拿著購房合同進行外幣結匯。“這個做法給開發商帶來了風險——意味著購房人沒有付一分錢，開發商就必須先和他們簽訂購房合同，那么，開發商的權益如何保證？”該開發商強調，“如果這個問題不解決，就不是外籍人士要退房，而是我們敢不敢賣房的問題。最重要的是此舉有可能會引發一些不必要的糾紛。”(余美英）