信貸 難抑的銀行獲利沖動
除了以加息方式抑制中小投資者的炒房勢頭外，新形勢下的房地產(chǎn)金融現(xiàn)象使決策者不得不面對更多的監(jiān)管與調(diào)控職責。
日前，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步防范銀行業(yè)金融機構(gòu)與證券公司業(yè)務(wù)往來相關(guān)風險的通知》，禁止信貸資金被挪用入股市，銀監(jiān)會權(quán)威人士透露，春節(jié)后將全面開始檢查工作，住房按揭貸款將成檢查重點。市場人士反映，此舉與近期投資者將住房押抵貸款投入股市的行為相關(guān)。
此前一個月，有關(guān)投資者為投資股市將住房抵押，或?qū)⒃盅嘿J款追加抵押的報道不約而同地出現(xiàn)在深圳、上海等新聞報道中，新的投資泡沫和信貸風險浮出水面。“銀監(jiān)會的新政非常及時。”市場人士評價，這體現(xiàn)了金融監(jiān)管部門越來越成熟和敏銳的市場反應(yīng)能力。但是，看到了問題不等于會在操作層面切實解決。“各地銀行分支機構(gòu)繁雜龐大，情況各不相同，完全堵截類似違規(guī)做法很難做到。”上海一家中介機構(gòu)金融服務(wù)部門的工作人員稱。據(jù)了解，盡管央行各類房地產(chǎn)信貸政策都相當嚴格，但一些中小商業(yè)銀行受市場競爭和盈利沖動的驅(qū)使，寬松的放貸情況時有發(fā)生。“比如對房產(chǎn)評估不嚴格，加按揭可以超過評估后的最高貸款限額等。”上述人士稱。
放貸沖動不僅限于按揭貸款，為了在緊縮的房地產(chǎn)信貸政策中找到生存空間，各銀行在收緊中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的同時，仍然對大型房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是土地儲備較多、信譽較好的房企提供綠色通道。“但是，受到土地增值稅等重大稅費政策影響，很可能拿地越多的企業(yè)資金鏈會受到重創(chuàng)。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平需要重新評估。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司有關(guān)負責人表示。
“在房地產(chǎn)市場繁雜多變的綜合形勢下，金融監(jiān)管和政策制定部門需要有更全面分析這一行業(yè)的綜合能力，以避免出現(xiàn)大范圍的壞賬風險。這就要求各級金融部門的決策層同樣是房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家，做到這一點確實不容易。”民生銀行北京分行一位貸款部經(jīng)理感慨。
限外 堵截熱錢還看落實
在眾多的房地產(chǎn)調(diào)控新政中，“限外令”是最讓人關(guān)注的政策之一。
2006年7月24日，建設(shè)部、央行等六部委公布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，限制外資進入房產(chǎn)市場，堵截熱錢流入成為坊間盛傳的新政首要原因。然而，在新政出臺后的半年時間里，各地關(guān)于限外的實施細則遲遲未出，限外之說幾乎被束之高閣。此間，上海醞釀“一證一套房”等傳聞頻頻傳出，但最終未果。而操作層面，不同市場的購房面臨的境況也各不相同。
2006年10月，上海傳出消息，浦東等區(qū)域限外出現(xiàn)異動，外資在購買商鋪和辦公樓時遭遇叫停，一切手續(xù)停辦。此后，相繼有媒體曝出外資購買住宅受到“第二套禁售”的政策。但令人費解的是，上海主管部門一直沒有公布明確的“限外令”細則。
還有北京，從2006年7月21日開始，北京暫停了外資購房的一切登記備案工作，外資在京購房陷入長達半年的停滯狀態(tài)，直到近日，北京“限外令”姍姍而來，成為全國首個明確限外政策的城市。
根據(jù)北京的限外細則，境外個人在北京市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅。交易權(quán)屬管理部門將通過全市統(tǒng)一信息平臺的交易權(quán)屬管理系統(tǒng)驗證其購房情況。為保證一人一套房的執(zhí)行，購房者需要出具由北京市公安局出入境管理處開出的《境外個人在境內(nèi)居留狀況證明》；各國駐華大使館、各國際組織駐華代表機構(gòu)在京購房還需要提交外交部同意其購房的照會。
“這可能是目前各地最嚴格的‘限外購房’做法了。”市場人士評價。但根據(jù)北京建委等部門的解釋，外資在2006年7月21日以前的購房行為不計入規(guī)定限制范圍，也就是說只有在2006年7月21日以后的購房才有“僅限一套”的規(guī)定。
“盡管如此，對于那些積極在北京購房置業(yè)的境外人士，尤其是大量的港臺人士來說，還是會起到限制作用的。”一位臺灣媒體人士評價。
與北京相比，上海等其他一線城市“限外購房”細則仍在醞釀的路上。“因為沒有明確說法，大部分區(qū)域的外資購房目前還沒有限制，對于機構(gòu)投資者而言，如果是已經(jīng)落地注冊了公司，又有強大經(jīng)濟實力的機構(gòu)，就不會受到‘171文件’的影響。”嘉凱行銷市場總監(jiān)林戈表示。
同時，由于外資購房主要集中在一線城市，“限外令”并不被市場視為具有普遍影響的政策。“外資一旦大舉進入二線城市的房地產(chǎn)市場，限外細則難產(chǎn)的影響可能更大。”專家稱。
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