【策劃人語】

　　金融是房地產的支柱，但如今卻似乎有些若即若離。

　　一方面，作為資本市場的重要投資內容，房地產市場日益體現出鮮明的金融特性；一方面，金融機構對于處于調控陣痛中的房地產市場卻是又愛又怕、欲迎還拒。無論是加息的心理預期和實際可能，還是銀行信貸大戰掩蓋下的違約率升高難題，抑或是一時難以見到成效的“限外”新政，房地產金融領域面臨越來越多的新問題。傳統的指引性、調節性的政策取向略顯單一和乏力，在綜合化、市場化調控措施難以切實著陸時，金融大棒能否在房地產調控中真正奏效？這將是今年必須面對和解決的問題。

　　加息 殺手锏也在失靈？

　　上月底，素有中國金融風向標人物之稱的中國人民銀行行長周小川來到上海，盡管他是為參加瑞士銀行年會而來，但媒體最終多以“關注房價、不談利率”作為報道周小川此行的報道標題，金融政策決策層對房地產市場的重視程度可見一斑。

　　周小川表示，盡管多數行業原則上都應允許其按市場規律自由發展，但對于房地產市場價格，央行仍需要密切關注，并加以分析。雖然他沒有進一步透露央行考慮出臺哪些貨幣政策來調控房地產市場，業內人士的普遍預測仍是加息和上調存款準備金率等貨幣緊縮政策。

　　從2004年10月到2006年8月，央行連續四次上調金融機構貸款基準利率，5年以上貸款利率一路從5.04%上調到6.84%。除此之外，從2004年至今，金融機構存款準備金率同樣經歷五次上調，從原來的7%調至目前9.5%。盡管兩類緊縮貨幣政策的出臺源于資金流動性過剩、固定資產投資過熱等大的經濟背景，但不可否認的是，房地產投資在固定資產投資中占據重要位置，大量過剩的流動資金看好房地產市場發展，進入速度歷史罕見。

　　“加息的作用是抑制炒房者借助銀行貸款囤房炒房，提高存款準備金率則是為了收縮金融機構的貸款總額，抑制其向房地產市場等領域的放貸沖動。”房地產金融專家林榮時稱。

　　然而，四次加息、五次上調存款準備金率并沒有立竿見影地擋住一路上漲的房價。從70個大中城市的房屋銷售價格指數上看，2006年，幾乎每月的房價都以5%以上的同比漲幅一路飆升。

　　對于造成這種情況的原因，林榮時表示，一是每次加息幅度不大，面對漲幅遠高于利率漲幅的房價，投資者多數認為加息成本可以被收益抵消；二是金融機構在沒有找到新的貸款出口時，微幅上調的存款準備金率同樣不能本質上收緊放貸閘門。再加上房地產投資摻入了人民幣升值等宏觀經濟因素的影響，簡單的加息政策對房地產市場的調控作用變得收效甚微。

　　根據國家統計局公布的最新統計數據，我國2006年12月的消費者價格指數(CPI)從11月的1.9%上升到了2.8%，遠遠高于大部分經濟學家此前預期的1.9%。專家分析，這增加了市場對通脹可能迫使央行進一步緊縮貨幣政策的預期，進一步加息不可避免。但是，加息對房地產市場的影響已經不再被房地產投資者視為致命傷。專家表示，隨著宏觀調控的深入，一部分資金實力弱，可能緊張于每月房貸支出增加的中小投資者已經淡出市場，余下來的實力派投資人更關注宏觀經濟形勢可能帶來的市場沖擊。

　　在此情況下，有專家預測，央行除了加息等傳統做法外，為進一步調控房地產投資，提高首付比例和對預售款進行專門賬戶管理可能成為接下來的“殺手锏”。

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