開發商四招求過關

　　越來越多的開發商在資金方面陷入窘境，面臨年底資金鏈大考的一部分開發商不得不設法以求度過難關。

　　變賣項目

　　曾經的瘋狂圈地使得不少開發商在如今國家緊縮銀根、融資渠道收窄的情況下率先面臨資金鏈斷裂的危機，于是一部分難以為繼的開發商不得不“忍痛割愛”變賣項目，希望能引入合作者注資或干脆全部轉讓套現。

　　在產權交易所公開的融資項目中，記者就發現了多個房地產項目的身影，有的是部分房源的轉讓，也有辦公樓乃至土地的整體轉讓。一位融資機構的內部人士告訴記者，今年下半年來，其所在的機構在全國范圍內接到幾十個以轉讓求資金的房地產項目，總的融資需求有好幾十億元人民幣的規模。

　　“各項目的進度和融資需求也各不相同。有的還在報批，有的已在經營之中，有的正在建設或已結構封頂，有的剛獲批卻還沒有施工。”該人士表示，“在各個環節，開發商都可能遇到資金周轉不靈的情況，逼不得已時只能賣掉手頭的項目。”

　　轉讓公司

　　如果說手上有合適項目的開發商還算有融資的資本的話，那么另一些已無力支撐的房地產企業只好“賣己求生”。

　　同樣在產權交易中心，除了上述變賣項目的融資情況，還有不少從事房地產開發與經營業、房地產中介服務業的企業干脆掛牌轉讓全部的公司股份，淡出市場的意圖十分明顯。

　　業內人士表示，由于上海房產市場低迷，資金短缺已經成為大部分開發商所面臨的難題。而那些在樓市高峰時期靠少量資金就進入房地產市場的非專業公司，經過調控洗禮之后，便開始選擇逐漸退出房地產市場；另外，一些中小開發商在經歷了一段時間停工后，也不得不尋求整體轉讓以解資金之困。

　　直接融資

　　香港的內地房地產股近期頻頻發債融資，如世茂房地產宣布發行共6億美元的債券，綠城中國也宣布發行4億美元的高級票據，開發商集資所得都將用在償還債務、發展現有和新增項目、營運資金等方面。市場分析師認為，因為調控的影響，銀行對房地產企業惜貸或者是不貸，而信托、REITs等融資渠道的要求也更加嚴格，這使開發商嘗試其他方式從資本市場籌集資金，預計未來一階段還會有更多開發商參與進來。

　　“調控環境下，為了未來一階段的運營發展，房地產企業必須打開融資路徑。”業內人士指出，“然而，畢竟境外融資等對籌資企業的條件要求很高，中小開發商在這方面就很難涉足，他們只能想別的辦法四出找錢。”在業內人士看來，開發商在銀行開發貸款以外的融資方式還是存在的，“調控和加息并不是要扼殺投資，如在上海就有起碼150億元的民間游資，它們總是要尋找一些投資點的。”

　　加緊促銷

　　對相當一部分開發商來說，土地環節已經消耗了企業大量的自有資金，隨后的開發資金便主要通過銀行放貸和銷售回款，尤其是在目前辦理貸款相對較難，且利率持續上漲的情況下，銷售回款成了開發商主要的資金來源寄托。

　　事實上，從今年“金九銀十”的情形來看，開發商已經是摩拳擦掌以抓住這一年尾最后的機會。在上海，許多樓盤在這一樓市傳統銷售旺季以促銷手段登場，暗降看來被開發商認定為是最有力的競爭方式之一。只是，開發商的積極心態最終換來的卻是無奈表情， “金九銀十”旺季不再的表現，給予開發商利用預售回款進行滾動開發的計劃以重大打擊。

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