拉攏需求 看房團難敵“望風團”

　　有效度：★

　　對于已經有點饑不擇食的開發商來說，參加房展會、組織看房團、打造新概念這些以往常用的營銷手段，在前幾年的樓市旺季，起到過不小的效果。

　　“上海每年的‘五一’、‘十一’黃金周都有大型房展會，我們幾乎是每次必定參加，效果都還不錯。我記得那時每次都能從房展會上拉來一車車的看房團，每個團都能買走幾套。”上海一家開發商回憶說，“今年的‘十一’馬上要到了，房展會我們肯定還是要參加的，但是這次不敢再寄予厚望。”

　　這位開發商解釋說，由于調控政策頻出，現在的購房者變得前所未有的謹慎，房展會的人氣已經一屆不如一屆了。另外，即便觀展的購房者，也大多只是“試試水”來看看行情，隨后再貨比三家，完全屬于“望風團”的性質，很少有當即決定就買房的。

　　“至于那些新的樓盤營銷概念，比如節能住宅、環保小區、親水樓盤、以及體育、教育、綠色等概念，早就被開發商翻來覆去的炒過很多遍。以前是樓市黃金時期，還能拉住一些投資者。現在購房者里面投資客已經少了，其他人也是已經產生免疫力。對于那些剛性需求的人們來說，新概念再花哨，也遠遠沒有實質大降價來得吸引力更高。”中房指數研究院一位分析師坦言。

　　異地推盤 “圍城效應”正在銳減

　　有效度：☆

　　當年地產界有句玩笑話，“破樓不要慌，老外買得歡。”講的就是異地推盤的好處——總有外地人和外國人會看上中國的房地產，哪怕項目有很多瑕疵。以往，特別是京滬等大城市的樓盤，常常是會被一搶而空的。但是，時至今日，異地推盤早就少了這種吸引“城外的人”沖進來的圍城效應，遭遇了門庭冷落的尷尬。

　　“這段時間我們的異地推盤效果非常差，主要是跑到異鄉來買房的人大多是為了投資而非自住，養老、旅游之類的需求也僅僅局限于海南等地的樓市，京滬等一線城市根本談不上。”一家房產代理公司老總表示，“投資者少了，異地樓盤的需求量當然也少了，這是必然的。”

　　的確，正是房產投資者的銳減，樓盤異地叫賣的冷遇已然形成。對于國內的異地投資者來說，營業稅、個人所得稅和加息這“兩稅一貸”已經壓得他們透不過氣來，異地貸款審查通過難更是一道最難過的門檻。對于境外購房者來說，“一人一套房”的“限外炒樓”新規盡管還沒有出齊地方細則，但是心理影響是巨大的，想來中國樓市淘金的外國投資者銳減，自住客也不得不觀望市場。

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