房地產 既看硬條件 又看軟條件

　　10 家看好機構：民生證券、銀河證券、國信證券、聯合證券、中信建投、華泰證券、光大證券、國海證券、申銀萬國、齊魯證券等

　　看好理由：房地產投資增速下滑超預期或催生新的扶持政策。2008年，房地產投資增速逐月放緩，“國房景氣指數”跌至10年來新低，預收款出現負增長，土地購置及開發出現負增長。09年開發商信心仍較弱，1-2月房地產投資下降至1%，比固定資產投資低25個百分點，預計09年全年增速可能在-10%以下，這樣經濟增長和就業將面臨巨大威脅，或催生新的扶持政策。盡管統計數據糟糕，但房地產行業很可能已在年初見底，最困難的時期已經度過。開發商收縮戰線、減少開工量是行業低谷的正常經營行為，而在政府出手救市的情況下，市場調整的時間和幅度都有所變化，房價指數逐步見底、全國各地成交環比、同比均出現上升，市場已經結束了量價齊跌的階段。從主要城市08年11月以來的銷售看，地產新政“暖市”效果明顯，淡季不淡，特別是京、深兩地回暖信號明顯；近期房地產銷售回暖主要是在政策(減免稅費、房貸優惠利率降低)引導下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開發商主動降價及小戶型較多導致購買力增強有關。

　　在行業高漲時期投資地產最大的擔心在于政府政策的利空因素。在行業下滑時期企業本身的資金實力、開發周轉情況、銷售能力和土地成本又成為市場關注的交點。目前有幾點因素是值得大家看重的：

　　第一，維持地產市場的穩定是中央政府的重要指導思想。這說明近期不會出現對行業的利空政策，一旦市場再次出現下滑時還可能出臺更多對于行業利多的政策。尤其是在需要內需來解決經濟增長、居民就業等一系列復雜社會問題的時候,房地產行業本身的支撐作用依舊是不容忽視的。

　　第二，流動性有所放松，緩解開發商資金壓力。中央為緩解經濟危機壓力適度放松流動性，1、2月新增信貸數量已放大。因此對于開發商和購房者而言目前手頭資金都會有一定放松，這無疑對后期交易市場形成利好。

　　第三，A股市場短期的財富效應不容忽視。08年底初至今中國A股市場已經歷了一輪單邊上漲行情。雖然市場漲幅可能更多的是彌補前期損失，但是不排除相關解套資金或者短期盈利資金重新回到房地產市場。

　　操作策略：在行業下跌趨緩并逐步走向穩定的時期，在股票選擇上應該考慮硬性條件和軟性條件。所謂硬性條件主要指的上市公司本身的業績保障，增長幅度。硬條件好本身就體現了公司在業內的經營水平。軟條件主要指的是公司的經營模式，資產質量等。因為一旦行業保持穩定或上升，優質的資產和經營模式無疑將是業績快速恢復的有力保證。主要品種：保利地產、招商地產、萬科A、金融街、云南城投、中天城投、濱江集團、首開股份。