重慶房地產企業動用社會資金極高,更加劇了開發商的資金困局

　　在重慶房地產行業,無論本地企業還是外來的和尚,普遍都面臨著資金壓力,這不禁讓我們回想起 2007年,那一年正是重慶樓市最火爆的時候,也是重慶冒出天價地王最多的一年,最高的甚至達到了 1400萬元每畝,這些瘋狂炒地的資金來自哪里？就在上周網絡上突然流出一份據說來自重慶第四大開發商隆鑫地產的內部講話稿,文章指出,如果盤點一下重慶當前的開發商,有幾家沒有高價拿過地？有幾家沒有盲目向外擴張？有幾家沒有借高利貸水錢？有幾家今年春節發了獎金？在這一連串質問背后,有消息人士透露,重慶房地產企業動用的社會資金高達一百個億,月利息平均在 5%甚至 10%左右,這更加劇了開發商的資金困局。

　　在重慶采訪期間,大部分人士對地產企業使用百億社會資金問題都諱莫如深,不過重慶大學陳德強教授向記者透露了這樣一個信息。

　　重慶大學建設管理與房地產學院教授陳德強:“這個很多企業它沒有這種數據的顯示,但事實上我知道,在重慶,甚至前十強(房地產)企業都有很龐大的這種民間資金的壓力。”

　　記者:“你能肯定么？”

　　陳德強:“肯定。”

　　陳德強說,房地產開發屬于資金密集型行業,實際上融資手段比較單一,正常情況下,房地產可以先期投入少量資金,取得土地,通過土地抵押,獲得銀行資金,再通過建筑商墊資,樓盤開發到一定進度后利用預售制度快速回籠資金,從而實現循環滾動,但一旦銷售下降,現金回籠就會減緩,同時銷售下降也會影響銀行資金進入,現在的國際金融危機又加劇了這種態勢,而對多數企業來說,2007年高價位拿下的土地現在根本無力進行開發,即使開發出商品房也不可能在目前價位水平中贏得市場,這樣房地產企業就只有被迫使用社會資金以渡過難關,包括從典當公司、擔保公司,甚至從個人手中借用高利貸。

　　陳德強:“對企業來說的話,不是它經營問題,也可能不是銷售問題,可能死就死在這個上面,你比如說一個企業假如說它有兩個億到三個億的那種民間借貸,因為一個大項目么,那就意味著它每一個月,如果是五分每一個月,必須要一千五百萬的現金流每一個月,因為它的渠道只有靠銷售,如果一個月沒能夠銷售到一千五百萬以上,那么它就斷流了,所以這根稻草是很大的一根稻草,對企業來說這根稻草可能會壓死很多開發企業。”

　　陳德強透露說,據他了解,使用社會資金成本極高,月息5%,7%,8%,甚至更高都很正常,這也就導致了地產企業千方百計促銷。重慶協信控股集團的董事長吳旭也認為,對重慶房地產企業來說,雖然經過了一年多的調整,但最困難的階段還沒有過去。

　　重慶協信控股集團的董事長吳旭:“我認為今年上半年可能是房地產企業可能相對比較艱難的這么一個半年,因為它任何事情它有一個反應周期,你比如說先是金融危機發展演變成經濟危機,經濟危機帶來人們的收入就業消費的信心等等這一系列,它都發生了變化,然后再反映到我們所有的具體消費當中,消費當中要慢慢又反映到我們的具體生產當中,它這一個周期有一個過程,但是我認為最多是今年上半年。”

　　重慶市社科院副研究員楊玲認為,重慶的房地產市場總體健康,價位并未過高,但從具體走向上看,她認為,商品房價位并沒有觸底,2009年還應該處于繼續調整當中。

　　重慶市社會科學院城鄉統籌所副研究員楊玲:“任何一個行業都是最開始發展的時候,它因為有可能是暴利,利潤率很高,然后慢慢慢慢地它應該就是說向社會平均利潤率那樣子過渡,往那個方向靠,也不能一直高于那個社會平均利潤率,那樣的話,你那個行業確實就發展得不正常了,我們經過十幾年的高速快速發展,那么現在確實是一個應該是調整的時期,而且調整不可能說一年就調整好了,所以我個人看法2009年還是處于繼續調整當中。”

　　半小時觀察:房地產弊端根本是暴利

　　面對月息5%-10%的高利貸,重慶的開發商們眼睛都不眨一下,就敢十幾億、幾十億的大筆借進,他們的底氣到底來自哪里？雖然,我們沒有直接看到哪家開發商的財務報表,但從這樣反常的舉動中,我們不難算出,房地產業的暴利究竟有多高？

　　通常一個房地產項目從購地到預售出去,至少需要一年左右的周期,而高利貸的月息即使按5%的最低標準來算,一年之后利滾利本金和利息之和至少要翻1.8倍,也就是說,房地產開發商必須要在一年內獲得近100%的利潤,才可能掙到屬于自己的那份錢。即使面對如此高的資金成本,開發商們還敢伸手,顯然他們的年利潤率已經遠不只是百分之幾十,否則他們絕不會冒這么大的風險。

　　在當今的中國,很多企業為了那怕一個百分點的利潤,都得要苦苦掙扎,從一滴油一滴水算起,盡可能壓縮成本。又有幾個行業能像房地產業這樣,能夠獲得如此超額的利潤。盡管,這些年總不停地有房地產界的大腕站出來,信誓旦旦地告訴我們,房地產的利潤遠非外界傳言那么高,甚至還低于社會平均利潤水平。可無論是富豪排行榜上的地產大亨還是借高利貸炒地的地產狂人,總讓開發商們藏不住暴利的尾巴。

　　一個暴利行業現在出了問題,就像一個裝滿黃磷的鐵桶著了大火,袖手旁觀不行,但用水澆的話,火卻反倒會燒的更旺。如果我們不隔絕制造暴利的空氣,我們的任何努力都會是徒勞。 (主編:盧小波記者:袁柏欣攝像:劉勛)