2009年的房地產(chǎn)市場承載著太多的期望。2008年底“國十三條”出臺后，給房地產(chǎn)市場帶來了不同意味的政策轉(zhuǎn)向——地方政府被賦予了一定的“救市自主權(quán)”。中央支持地方因地制宜、因時(shí)制宜的救市措施，業(yè)內(nèi)開始預(yù)期地方政府的“施展空間”今后會擴(kuò)大。事實(shí)上，在特殊的市場環(huán)境下，各地政府已經(jīng)在施展各自的“南拳北腿”。本報(bào)記者對京滬深三地樓市展開了調(diào)查，調(diào)查樓市走向，探究地方政府“救市”招數(shù)。

　　深圳樓市最近兩年的發(fā)展軌跡，猶如中國房地產(chǎn)市場由高至低的輪回的縮影。2007年，深圳每月房價(jià)漲幅皆居70個(gè)大中城市前列；而去年下半年連續(xù)四個(gè)月來，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，深圳樓市價(jià)格跌幅又持續(xù)居于全國首位。這個(gè)市場化意味最為濃郁的樓市，自2007年10月最高峰開始回落，在去年經(jīng)歷了深度調(diào)整。

　　降息、二套房貸松動等各項(xiàng)政策的救市利好“暖風(fēng)”頻吹之后，2008年11月的深圳新房市場成交量出現(xiàn)小幅回升，達(dá)到了35.8萬平方米。但是，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的提供數(shù)據(jù)，剔除高價(jià)樓盤的影響，當(dāng)月深圳樓市價(jià)格為9842元/平方米，下降幅度較大。

　　在記者前往深圳當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行采訪時(shí)，“房價(jià)將在今年進(jìn)一步下調(diào)”的聲音不絕于耳，甚至有人大膽推測，樓價(jià)今年還會有10%左右的下降空間。這樣看起來，深圳房地產(chǎn)市場的底部，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未曾顯現(xiàn)。

　　政府： 對救市明確說“不”

　　隨著房價(jià)由領(lǐng)漲到領(lǐng)跌的輪回，將深圳樓市推到了最受關(guān)注的前沿。在深圳市市長許宗衡公開明確“不救市”的態(tài)度之后，深圳救市政策的另一只靴子終告落地。處于中國房地產(chǎn)市場調(diào)整低谷的地方樓市，將被完全交由市場之手來左右前行。

　　許宗衡坦率表示，房地產(chǎn)價(jià)格由市場供求關(guān)系所決定，應(yīng)該遵循市場規(guī)律運(yùn)作。在全國大中城市中，深圳房價(jià)漲得最快、回落得也非常快。要保持一個(gè)合理的浮動狀態(tài)，需要政府在宏觀層面進(jìn)行理性把握。但關(guān)于“救市”，許宗衡認(rèn)為深圳樓市還沒有這個(gè)必要。

　　每月定期公布的深圳房地產(chǎn)市場分析報(bào)告，由于在深圳官方網(wǎng)站上所處的位置，被視為具備了一定的權(quán)威性。撰寫方深圳市房地產(chǎn)研究所曾在去年連續(xù)多次提出“救市”呼吁，即使在許宗衡表態(tài)不予“救市”之后，仍然在去年12月發(fā)布的最新一期深圳房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中，再次強(qiáng)調(diào)深圳應(yīng)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地市場運(yùn)行的狀況，結(jié)合實(shí)際出臺一些有針對性的政策措施。

　　“自去年下半年開始，各地政府陸續(xù)出臺了當(dāng)?shù)乩�好政策，�?dāng)時(shí)也有人強(qiáng)烈建議深圳相關(guān)部門應(yīng)該出手救市，但遲遲不見動靜。”一位深圳業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“主要顧慮因素當(dāng)然很多，但其中之一就是深圳當(dāng)?shù)氐耐顿Y性購房占比太大，如果不待調(diào)整到位便實(shí)行救市的話，很容易造成房價(jià)反彈。”

　　時(shí)隔近一月之后，許宗衡在回應(yīng)“不救樓市說”時(shí)表示，深圳市政府的判斷是正確的。并再次強(qiáng)調(diào)明確了對救市說“不”的態(tài)度。似乎為了印證這一觀點(diǎn)，就在這一結(jié)論發(fā)表前幾天，深圳市國土房產(chǎn)局剛剛公布了11月的深圳新房成交信息：6435套，環(huán)比漲幅高達(dá)85%，同比上升224%，創(chuàng)下了2007年3月份以來新高紀(jì)錄。

　　根據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，在許宗衡首次表態(tài)無意“救市”之后的第二天，當(dāng)?shù)匦路砍山涣客蝗幻驮龅?67套，成為一年來單日成交量之最。隨后半個(gè)月內(nèi)，新房成交面積達(dá)28萬平方米，成交均價(jià)13337元/平方米。究其原因，在國家新政陸續(xù)出臺的情況下，購房者普遍對更多利好政策存有期待心情，開發(fā)商更是帶著希冀地方政府“救援”的僥幸心情。而“不救市”消息的明朗，反而將原本因此籠罩不去的觀望陰霾一掃而空。

　　應(yīng)該說，回暖趨勢的初現(xiàn)端倪，在去年11月開始明顯起來。根據(jù)szhome研究與發(fā)展部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月深圳全市二手商品房共計(jì)成交4021套，交易面積415950.3平方米，成交數(shù)量環(huán)比大幅增加46.2%，成交面積則有38.4%的環(huán)比漲幅。而10月深圳二手樓市2751套的交易量，成為當(dāng)年除2月之外的最低谷。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)域董事王書權(quán)表示，去年11月的成交情況有所好轉(zhuǎn)，究其原因，還是由于市場環(huán)境開始趨于好轉(zhuǎn)。如10月底推出的各項(xiàng)新政開始在當(dāng)月執(zhí)行，降息降首付等利好消息相繼出臺，從而使得市場信心得到提振。他認(rèn)為，在諸多利好之中，當(dāng)屬“降息”這一措施更具作用力，尤其是“當(dāng)二套房貸開始松動之后，降息的吸引力更有加強(qiáng)”。

　　“既然中央出臺的新政證明已經(jīng)初現(xiàn)成效，深圳當(dāng)?shù)卣�府是否還需要再出利好，就不是那么急迫了。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。深圳市社科院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕持有相同觀點(diǎn)，他指出，政府出臺任何一項(xiàng)政策，目的都是要實(shí)現(xiàn)各方多贏和社會價(jià)值最大化，而不是針對某個(gè)行業(yè)，救市與否必須進(jìn)行全盤統(tǒng)籌才能做出決定。他認(rèn)為，樓市還是要靠市場手段去調(diào)節(jié)，如果過度依賴政府干預(yù)，不現(xiàn)實(shí)且危險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)市場來說，一方面要促進(jìn)交易，另外一方面確實(shí)要防止房價(jià)過高，包括房價(jià)反彈問題。在政策合理的前提下，市場調(diào)整才能起到最為關(guān)鍵的作用。

　　市場： 直降促銷蔓延至豪宅

　　對于剛剛?cè)胱　靶呛拥さ獭钡年愊壬?化名)來說，這陣子頗為煩惱。當(dāng)初買房時(shí)開發(fā)商明確“不會降價(jià)”的保證，雖猶在耳邊，卻無處兌現(xiàn)。“當(dāng)時(shí)是按照2萬多的單價(jià)買的房，結(jié)果呢？才入伙就發(fā)現(xiàn)降到了15000元/平方米左右。算算看，居然一次性下跌了30%。”陳先生告訴記者。

　　根據(jù)陳先生的描述，在去年5月份，他以2.6萬元/平方米的價(jià)格，購買了星河丹堤E區(qū)某套物業(yè)。在此之前，銷售人員曾經(jīng)反復(fù)向他強(qiáng)調(diào)，“星河丹堤一定不會降價(jià)，即使降價(jià)，也會予以損失補(bǔ)償。”但是，待到10月底被通知入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)，同一區(qū)域內(nèi)同一戶型相同面積的房源，卻僅售1.5萬元/平方米，足足下跌了四成。

　　記者從深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站上查知，星河丹堤的開發(fā)企業(yè)名為深圳豐澤湖山莊有限公司。自2006年至今，該項(xiàng)目已取得過5次預(yù)售許可證分批入市。在深圳當(dāng)?shù)兀�這一項(xiàng)目被視為“豪宅”。而另據(jù)記者掌握的數(shù)據(jù)顯示，在去年11月中相繼推出兩棟特價(jià)房源之后，該項(xiàng)目在當(dāng)月的成交均價(jià)降幅達(dá)到39.40%。

　　事實(shí)上，豪宅實(shí)行大幅降價(jià)的，星河丹堤并不是孤例。南山區(qū)是深圳市的傳統(tǒng)豪宅聚集之地。數(shù)據(jù)顯示，位于南山區(qū)的半山海景蘭溪谷，去年11月均價(jià)下降了25%；而同一區(qū)域的中信紅樹灣在當(dāng)月的銷售均價(jià)跌幅為37.50%。根據(jù)深圳中原提供的資料顯示，2008年11月份，全市成交量較少的10個(gè)樓盤之中，豪宅項(xiàng)目占據(jù)了四成。與之相反的是，得以躋身銷售排名前十的豪宅項(xiàng)目，無一不是通過“放低身價(jià)”這一方式來促進(jìn)銷售放量增長的。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年前11個(gè)月，深圳全市新房銷售面積310萬平方米，同比減少36%；豪宅銷售面積為67萬平方米，同比下降40%。其中，關(guān)內(nèi)豪宅的銷售面積僅19萬平方米，同比下降57%；關(guān)外豪宅的銷售面積48萬平方米，同比下降29%。深圳中原深港中心分析師認(rèn)為，許多豪宅項(xiàng)目降價(jià)幅度還沒有達(dá)到購房者的心理預(yù)期，因此導(dǎo)致豪宅銷售情況不如普通住宅樂觀。

　　降價(jià)風(fēng)潮蔓延至豪宅，預(yù)示著市場調(diào)整并未結(jié)束。有事實(shí)可佐證，即使自去年11月起深圳樓市開始有小幅回暖跡象出現(xiàn)，但12月間還是出現(xiàn)了由開發(fā)商與銀行聯(lián)手進(jìn)行的“一成首付”促銷手段。據(jù)悉，在招商地產(chǎn)推行的招商·依山郡新盤銷售過程中，公開表明“60-84平方米的精裝公寓，以4萬-6萬元的價(jià)格入住”。計(jì)算下來，按照此項(xiàng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，購房者實(shí)際上只需首付一成便可完成置業(yè)。但是，按照相關(guān)政策規(guī)定，購房首付不得低于兩成，因此，首付款項(xiàng)中的另一成，則由合作銀行進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　“這種由開發(fā)商和銀行共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的做法，本意是想激發(fā)更多的市場購買力。” 深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉表示。但他同時(shí)指出，實(shí)際上開發(fā)商并不愿意采用這種方式，“這會導(dǎo)致開發(fā)商與銀行之間的關(guān)系更趨復(fù)雜。” 言下之意，采取這種風(fēng)險(xiǎn)極大的方式，勢必出于資金壓力所致。更有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，中小房企由于持有項(xiàng)目少，反而不會像品牌房企那樣存在很大資金壓力。“現(xiàn)在做促銷力度較大的，反而是些品牌大型房企。”

　　無獨(dú)有偶。金地集團(tuán)名下的金地梅隴鎮(zhèn)四期，一度對外喊出了6700元/平方米的銷售單價(jià)，引起市場轟動。而在此前幾期，該盤的售價(jià)甚至達(dá)到過17000元/平方米的峰值。與半年前售樓處內(nèi)無人光顧的情況不同，隨著此輪價(jià)格調(diào)整的進(jìn)行，明顯熱鬧許多。雖然售樓小姐稱低價(jià)促銷房源已經(jīng)銷售完畢，且目前的銷售均價(jià)業(yè)已恢復(fù)到9000多元，但顯而易見的是，與早先喜好采用特價(jià)房源進(jìn)行促銷的方式不同，開發(fā)商采用了直降措施。

　　中國指數(shù)研究院分析師認(rèn)為，回顧2008年深圳市商品住宅市場的運(yùn)行情況，明顯受到房地產(chǎn)行業(yè)周期和政策滯后性的影響。在2006、2007年的市場狂熱時(shí)期，開發(fā)商大量圈地的最終結(jié)果，便是項(xiàng)目集中竣工面市，從而導(dǎo)致批售量大幅增加；另一方面，雖然一系列利好政策自下半年起陸續(xù)出臺，但由于政策效應(yīng)滯后、樓價(jià)畸高等影響，市場需求大幅下跌，導(dǎo)致成交量明顯萎縮。

　　在深圳中原深港研究中心提供的資料中，去年11月全市成交前10名的樓盤，絕大部分性價(jià)比已屬合理，還有部分樓盤將價(jià)格予以調(diào)整之后，使得成交放大。與此形成鮮明對比的是，當(dāng)月全市成交較少的樓盤中，均價(jià)超過15000元/平方米的福田區(qū)內(nèi)新盤銷售平平，而其他一些存量較大的樓盤，也是由于價(jià)格未做調(diào)整使得成交冷清。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，在政策調(diào)整之前，部分開發(fā)商出于在年底回籠資金、完成銷售任務(wù)和改善業(yè)績考慮，主要以特價(jià)房、打折和贈送等手段變相降價(jià)。隨著10月之后政策松綁力度的加大，一些開發(fā)商開始采取直接降低住房銷售價(jià)格方式，以增加銷售量。對于未來深圳房地市場來說，后市成交量能否維持高位運(yùn)行，還是取決于市場能否提供足夠多的“平價(jià)”產(chǎn)品。這已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貥I(yè)界的一大共識。