開發商： 資金壓力致違規操作頻現

　　一波小高潮之后，樓市調整真的接近尾聲了嗎？未必。統計數據表明，截至2008年11月底，深圳土地市場推出各類用途地塊105宗，成交71宗，流標比例高達32.38%，高于2007年1.27 個百分點。其中居住用地全市共推出17宗，僅成交8宗，流標比例超過50%。

　　土地市場的沉寂，反映出的一個側面便是，開發商面臨著強大的資金壓力。以行業“領頭大哥”萬科為例，根據日前對外披露的萬科公告內容，2008年全年累計銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比雙雙下降9.2%和8.6%，這一銷售業績大大低于萬科在年初時定下的800億元預期銷售額目標。而對于未來市場形勢的判斷，萬科認為“比較嚴峻”，且行業調整還將進行。

　　另一個行業大佬金地集團也剛剛公布了去年12月的銷售數據：當月銷售面積11.97萬平方米，較11月下降9.05%；銷售金額完成11.35億元，環比下降了10.73%。早先金地集團方面曾表示，由于在2007年較多項目屬于高價拿地，因此公司可能對部分項目提取跌價準備。“2009年業績下滑不可避免。”在關于未來樓市的判斷上，金地(集團)股份有限公司總裁張華綱對外表示，由于樓市處于“預期反轉”，因此很難在短期內回暖。

　　前面所提及的星河丹堤降價糾紛一事，業主還向記者提供了一個耐人尋味的細節。據陳先生介紹，在他決定購買之前，曾經登陸深圳國土局網站進行核實，發現銷售登記數量很少，與開發商口中所稱的“銷售情況極好”有出入。對此疑惑，銷售人員的答復是，在銀行按揭貸款批復下來之前，為了保險起見，交納定金及首付款的業主均是與開發商簽署內部認購合同，并不需要上網登記。

　　“這種操作方式就是為了方便隱瞞實際銷售情況。”陳先生更進一步指出，開發商存在捂盤、違規操作等問題。記者在國土局網站上查到，該項目除了D區和E區的幾棟房源之外，其余幾個銷售區域的待售房源全部處于“分局鎖定”，而這種情況通常表示房屋處于限制狀態或開發商存在違規行為。

　　該開發企業的劉姓負責人向記者解釋，降價矛盾的解決“會按照正常渠道進行”。但是對違規操作是否出于企業資金存在壓力一事，他卻諱莫如深，推諉稱“不方便接受采訪”。

　　從市場角度來觀察，雖然國家利好新政陸續出臺，且成交也開始有所回升，但開發商違規操作的事件數量卻在增加。

　　據悉，早在2007年深圳樓市炒風日盛之時，深圳市國土資源和房產管理局、工商行政管理局及市物價局便已聯合發出過《關于進一步規范商品房銷售行為通知》。《通知》中除了禁止房企內部認購、內部認籌、內部登記等行為之外，最為醒目的一條便是限定了房企在取得《房地產預售許可證》之后，必須在10日內公開予以銷售，而且必須明碼標價。

　　但事與愿違，原本希冀杜絕開發商捂盤、炒作等歪風的文件，仍然成了“一紙空文”。“從目前深圳開盤情況來看，每批單位推的量非常少。與從前相比，甚至發生了25%-30%左右的減幅。”克爾瑞信息技術有限公司(深圳)研究總監歐曉冬表示。

　　有數據顯示，去年9月份，深圳共有27個住宅項目取得預售許可證，批售住宅78.1萬平方米，可供應數量為7969套；在10月，公開發售的樓盤僅為11個，入市住宅27.5萬平方米，較9月份減少了42.6萬平方米。

　　據克爾瑞信息技術有限公司(深圳)提供的資料表明，位于龍崗區的某個樓盤，在去年11月19日取得預售許可證，預售套數為545套，但開發商分別在11月23日、12月6日及12月21日分成三批推盤入市。另一個位于寶安區的樓盤，早在9月份便獲取了預售許可證，但476套房源卻延遲了一個月，自10月至11月間分批推出。

　　歐曉冬表示，這種情形在以往并不多見。通常開發商在取得預售許可證之后，會按照批復數量一次性如實推盤入市。但在現今，“開發商會選擇只開一棟、兩棟，慢慢消化。”對于這種情況，業界有不同觀點。有人認為，推遲入市的主要原因是希望待到進一步利好政策出臺；也有人認為，推盤力度的減弱，可減緩供求失衡壓力，使得樓價得以趨于平穩。但不管怎樣，深圳開發商們的資金問題顯而易見。

　　深圳市國土資源和房產管理局數據顯示，截至2009年1月13日，深圳全市可售房源數為59290套，即使按照日均150套的銷售速度，也需要近13個月才能消化完畢。“實際上，從監管力度來看，政府的態度似乎并不在意，因此借市場調節來達到平穩的可能性更大些。”一位業內人士坦率表示。

　　預測： 未來調整幅度可能達一成

　　據中房指數顯示，深圳住宅價格指數從2008年年初的2308點一路下滑至11月的2248點，下降了60點，跌幅為2.60%，與上年同期相比下跌58點，跌幅為2.51%。雖然深圳住宅成交價格自2007年8月份達到19000多元/平方米的峰值后開始逐步回落，但相對于深圳當前的人均收入而言，房價依然偏高。如以購買100平方米房屋為例，1-11月全市成交均價與人均可支配收入比是16.1；按首次購買自住房、貸款八成計算，目前的房貸收入比為1.3，皆高于平均參考值。

　　然而，市場需求尤其是自住性需求卻依然很大。深圳市房地產研究中心王鋒表示，在目前深圳市861.6萬的常住人口中，自有住房人口比例僅為32.2%。而11月份國家調控政策在支持自住性、改善性住房需求方面，表現為降低購房成本、提高金融支持力度，使得自住性的剛性需求明顯得到釋放。

　　如今，擺在開發商面前的最大問題是：如何合理引導市場需求釋放？在最新發布的2008年1-11月的市場分析中，報告指出，11月的深圳樓市出現較大規模的交易量上升，除了國家新政的出臺刺激之外，開發商直接采取降低住房銷售價格的方式，交易的回升起到了一定的促進作用。

　　多位業內人士認為，深圳樓市的調整格局很難改變，新房不斷降價的情況依舊會存在。美聯物業深圳區域董事王書權認為，雖然今年市場需求依舊存在，但由于市場積存消化壓力大，樓價下降可能性不小。“關外地區甚至可能達到20%-30%的降幅。”在此市場慣性作用之下，即使價格調整已到位，但價格仍有可能會被帶動下走，預計降幅會達到10%左右。

　　已被證實具備“先見之明”的萬科，在企業發展策略中提出：順應市場，積極采取措施促進銷售，以確保調整期內的財務安全性為長遠重要目標。而與這種努力相匹配的是，2008年，萬科市場份額由年初的2%增長到目前的2.6%左右。(記者 唐文祺)