7月熱詞 松動(dòng)

　　一手房：價(jià)格松動(dòng) 成交量有所好轉(zhuǎn)

　　在開發(fā)商的明折暗扣與購(gòu)房者的觀望當(dāng)中，7月北京的住宅銷售價(jià)格終于出現(xiàn)大面積的松動(dòng)。一方面，以金隅7090、紫金新干線等為代表的一批新盤，開盤價(jià)在7000-10000元/平方米之間，雖然地域較遠(yuǎn)，但其低價(jià)極具殺傷力，因而得到購(gòu)房者的追捧。另一方面是售價(jià)在25000元/平方米以上的住宅，雖然受大環(huán)境影響賣得不如從前，但交易量基本能夠保持穩(wěn)定，售價(jià)也呈緩慢上升趨勢(shì)。而居于中間的，單價(jià)在15000元-20000元/平方米的房子則出現(xiàn)滯銷，這些項(xiàng)目也成為樓市中價(jià)格松動(dòng)最為明顯的部分。

　　據(jù)調(diào)查，7月份在售的價(jià)格區(qū)間在15000元-20000元/平方米的30個(gè)樓盤中，至少有 86%的樓盤成交價(jià)出現(xiàn)了下降，僅14%的樓盤價(jià)格保持穩(wěn)定或略有上升。“以四惠橋的壹線國(guó)際為例，該項(xiàng)目去年12 月成交均價(jià)16991元/平方米，今年1月份為15965元/平方米，4月份達(dá)16934元/平方米，7月份則下落到15367元/平方米。”

　　而在7月價(jià)格松動(dòng)的過(guò)程中，一個(gè)有意思的現(xiàn)象就是樓盤銷售量和價(jià)格下調(diào)幅度關(guān)系日益密切。之前業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在市場(chǎng)走弱的情況下，樓盤價(jià)格越下調(diào)購(gòu)房者越會(huì)觀望，因?yàn)榇蟛咳硕假I漲不買跌。然而從7月份實(shí)際成交情況來(lái)看并非如此：從單個(gè)樓盤的成交情況來(lái)看，價(jià)格略有松動(dòng)其交易量就會(huì)直線上升。在調(diào)查的30個(gè)樓盤中，有24個(gè)樓盤伴隨著六月、七月價(jià)格的調(diào)整，交易不斷走旺。

　　二手房：價(jià)格直降+變相降價(jià) 幅度超過(guò)15%

　　出現(xiàn)松動(dòng)的不僅是一手房。受市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)冷的影響，二手房拋售現(xiàn)象也普遍增加，價(jià)格下降空間超過(guò)10%。二手房傳統(tǒng)的賣方市場(chǎng)逐漸向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)7月數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市二手房網(wǎng)簽13743套，比去年下半年減少了37.2%，與此同時(shí)，今年上半年全市二手房平均成交價(jià)格為9620元/平方米，比去年下降了1.8%。面對(duì)如此冷清的市場(chǎng)現(xiàn)狀，二手房房主紛紛降價(jià)求售，各房產(chǎn)中介公司收取的中介費(fèi)也開始大打折扣，目的只為吸引購(gòu)房人眼球，促成交易。

　　7月，中大恒基、筑家地產(chǎn)等京城中介的數(shù)字顯示，根據(jù)其500多家門店對(duì)超過(guò)一個(gè)月未售的5000套房源進(jìn)行回訪時(shí)，有82.5%的房主接受降價(jià)求售。而其降價(jià)幅度平均達(dá)到了5%，最高甚至超過(guò)10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期1%-2%的正常比例。

　　除了直接降價(jià)求售，7月的二手房市場(chǎng)還出現(xiàn)一些變相議價(jià)。據(jù)了解，在二手房交易過(guò)程中，按照相關(guān)規(guī)定營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅應(yīng)該由房主全部承擔(dān)，其他交易稅費(fèi)買賣雙方各承擔(dān)一半，但是由于前幾年北京二手房市場(chǎng)是“賣方市場(chǎng)”，一直以來(lái)，所有的稅費(fèi)都由買方獨(dú)自承擔(dān)。

　　然而根據(jù)北京多家房產(chǎn)中介7月的統(tǒng)計(jì)，由于市場(chǎng)需求的減少，使得約有三成的房主愿意全部或大部分承擔(dān)交易稅費(fèi)。也就相當(dāng)于房款直接降價(jià)超過(guò)5%。這也是近幾年來(lái)本市二手房市場(chǎng)首次出現(xiàn)賣方愿意承擔(dān)交易費(fèi)用的現(xiàn)象。

　　專家分析：奧運(yùn)后樓市走向不明 成為房?jī)r(jià)“松動(dòng)”主因

　　在面對(duì)7月份整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)格松動(dòng)，不少專家指出：隨著奧運(yùn)臨近，各方此前關(guān)注的“奧運(yùn)會(huì)會(huì)對(duì)北京房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響”更有升級(jí)的趨勢(shì)。而在人們的觀點(diǎn)交鋒中，此前一些人提出的“奧運(yùn)會(huì)加速北京房?jī)r(jià)上漲”的論調(diào)逐漸被人們看淡，再加上半年來(lái)市場(chǎng)的連續(xù)不振，使得人們對(duì)奧運(yùn)后房?jī)r(jià)下跌的危險(xiǎn)有了更為現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)。這些直接反映到市場(chǎng)上就是一二手房市場(chǎng)全面出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。“此外受奧運(yùn)期間各項(xiàng)限制措施的影響，許多項(xiàng)目將處于癱瘓狀態(tài)，一些開發(fā)商想在奧運(yùn)到來(lái)前多爭(zhēng)取一部分回款。”

　　而對(duì)于奧運(yùn)后房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，一部分專家認(rèn)為，奧運(yùn)給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的利好已經(jīng)停滯，預(yù)計(jì)奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，將會(huì)有大批二手房集中上市，屆時(shí)價(jià)格繼續(xù)下探的可能性非常大。北京房?jī)r(jià)在2009年之前確實(shí)很有可能出現(xiàn)短期性和區(qū)域性回調(diào)現(xiàn)象，但即使這一現(xiàn)象真的出現(xiàn)，也與“奧運(yùn)”概念的關(guān)系不大。

　　似乎是為了印證專家的判斷，與奧運(yùn)緊密相關(guān)的奧運(yùn)短租房市場(chǎng)也在7月末出現(xiàn)了集體“跳水”的情況：出于對(duì)奧運(yùn)房屋租賃市場(chǎng)的看好，奧運(yùn)場(chǎng)館周邊有大量房東紛紛清空自己在奧運(yùn)場(chǎng)館附近的房屋，進(jìn)行裝修，同時(shí)將租金定在了平日租金的5至10倍左右，一時(shí)間促成了“奧運(yùn)短租熱”。然而進(jìn)入7月以來(lái)，奧運(yùn)租賃熱并沒(méi)有想象的那么好，曾經(jīng)熱炒“奧運(yùn)短租”的業(yè)主也開始紛紛降價(jià)以期待能夠保住最終的利潤(rùn)，最高降幅超過(guò)了20%。“市場(chǎng)疲軟引發(fā)的價(jià)格下調(diào)”，這也成為7月份價(jià)格“松動(dòng)”最為直觀的注腳。 (文/衛(wèi)東)

　　8月熱詞 展示 -- 精彩奧運(yùn) 淡化樓市銷售荒

　　2008年8月8日，世界矚目的北京奧運(yùn)會(huì)拉開帷幕。這是中國(guó)百年一遇的盛事，它既是全球的體育盛事，更是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一劑強(qiáng)心劑，也是京城樓市近年火爆發(fā)展的助推器。

　　而在奧運(yùn)會(huì)之前的一段時(shí)間里，從2007年下半年伊始，美國(guó)次貸危機(jī)蔓延，并波及到了全球的金融體系，國(guó)內(nèi)CPI居高不下、央行數(shù)次提高存款準(zhǔn)備金率、二套房貸新政出臺(tái)等諸多因素連環(huán)夾擊，樓市“拐點(diǎn)論”、打折促銷風(fēng)盛行，購(gòu)房人持幣觀望，原本預(yù)期臨近奧運(yùn)將愈加火爆的北京樓市在去年底開始呈現(xiàn)低迷。因此8月份的盛世奧運(yùn)，眾多樓盤將奧運(yùn)營(yíng)銷演繹得淋漓盡致，而北京樓盤也有機(jī)會(huì)向世界人民做了一次全新的展示。

　　眾多樓盤奧運(yùn)期間開盤宴客

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，6、7月份，京城樓市約80個(gè)樓盤推出純新盤或老盤后期搭載奧運(yùn)的末班車。僅7月19日一天，包括武夷花園、龍湖·漫坡香醍、陽(yáng)光波爾多、保利·百合花園、金隅·七零九零等多個(gè)樓盤開盤或推出新樓座。而金融街控股、凱德置地、合生創(chuàng)展、北京天恒置業(yè)集團(tuán)等知名開發(fā)商旗下均有樓盤于8月份開盤。

　　奧運(yùn)會(huì)期間，新別墅項(xiàng)目紛紛推出。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)78萬(wàn)平方米的純低密度大盤“譽(yù)天下”于7月3日取得預(yù)售證，首批31套別墅于奧運(yùn)期間推出。同期，位于中央別墅區(qū)的龍灣和院再推出34套房源，這是該項(xiàng)目繼5月份和6月份兩次開盤均全部售罄后的第三次開盤。

　　“奧運(yùn)會(huì)期間到京的海內(nèi)外高端人群數(shù)量會(huì)驟然增加，我們十分看好項(xiàng)目對(duì)這部分人群的吸引力。” 順義別墅區(qū)龍灣和院項(xiàng)目營(yíng)銷副總經(jīng)理賈濤表示。為此，龍灣項(xiàng)目在7月下旬加推新房源。奧運(yùn)會(huì)在京舉辦對(duì)開發(fā)商而言是千載難逢的機(jī)遇，奧運(yùn)期間大量世界各國(guó)的政界、商界、知識(shí)界精英到來(lái)，在觀賽之余將會(huì)有可能對(duì)北京投資環(huán)境及發(fā)展前景等進(jìn)行近距離考察，北京樓市的投資價(jià)值也將進(jìn)一步展現(xiàn)。尤其具有稀缺性資源的高端地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)抓住奧運(yùn)期間營(yíng)銷推廣的最好契機(jī)。

　　展示力量消除銷售受挫陰影

　　對(duì)于奧運(yùn)期間京城樓盤銷售情況，有數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京在售項(xiàng)目成交套數(shù)為3763套，成交面積45萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于7月份的5908套、73萬(wàn)平方米。在此期間里，北京一些樓盤甚至走出北京，前往山西、內(nèi)蒙做推廣，以緩解北京銷售壓力。

　　在奧運(yùn)會(huì)期間，北京各個(gè)樓盤千方百計(jì)想辦法，以樓盤和奧運(yùn)會(huì)結(jié)合的活動(dòng)層出不窮。有的項(xiàng)目售樓處將會(huì)展出與奧運(yùn)有關(guān)的圖片、影像資料，以配合奧運(yùn)氣氛，將購(gòu)房者的來(lái)訪設(shè)計(jì)為對(duì)奧運(yùn)的即時(shí)體驗(yàn)。有的直接組織業(yè)主集體看奧運(yùn)，主要還是從地產(chǎn)公司的品牌形象出發(fā)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開發(fā)的“譽(yù)天下”項(xiàng)目首批別墅于奧運(yùn)期間推出，并耗資逾二千萬(wàn)元人民幣打造了體驗(yàn)中心。借奧運(yùn)契機(jī)推廣宣傳，除去促銷的目的外，大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為這是品牌企業(yè)及高端項(xiàng)目推廣品牌形象的絕好機(jī)會(huì)。

　　奧運(yùn)會(huì)還吸引了諸多外地項(xiàng)目到京宣傳推廣。尤其是天津、青島、秦皇島等奧運(yùn)協(xié)辦城市的樓盤。談起奧運(yùn)到京推廣原因，外地開發(fā)商表示，非常看好奧運(yùn)期間的品牌形象推廣時(shí)機(jī)。富力、保利、恒大、綠地等知名地產(chǎn)公司在天津的高檔項(xiàng)目，以及去年天津地王---星耀五洲項(xiàng)目都在奧運(yùn)會(huì)期間進(jìn)入北京推廣。

　　未雨綢繆 奧運(yùn)后樓市走向提前探討

　　在停滯與展示并存的8月，北京開發(fā)商已經(jīng)積極探討后奧運(yùn)的地產(chǎn)走向。實(shí)際上，2001年7月北京申奧成功以來(lái)，關(guān)于奧運(yùn)后北京樓市趨勢(shì)的話題就爭(zhēng)議不斷。只是始自2007年底的宏觀經(jīng)濟(jì)變勢(shì)以及樓市的波動(dòng)讓奧運(yùn)前后房產(chǎn)走勢(shì)似乎變得更為關(guān)鍵和敏感。盡管對(duì)于后奧運(yùn)時(shí)代的走勢(shì)仍有爭(zhēng)議，但是目前較為一致的觀點(diǎn)是樓市短期會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，但是長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)并未改變。

　　由于北京奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，很多國(guó)外媒體對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做了積極的報(bào)道，法新社報(bào)道說(shuō)，盡管全球經(jīng)濟(jì)低迷會(huì)影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)私人住房的強(qiáng)勁需求仍會(huì)有助于抵消任何低迷；英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫性”命運(yùn)并不存在。德國(guó)《明鏡》周刊預(yù)測(cè)稱，中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下降，長(zhǎng)遠(yuǎn)看還會(huì)繼續(xù)走高，原因是“年輕的中國(guó)”需求巨大。