實例解讀

　　王先生今年下半年結婚，打算在南城購置一套商品住宅作為婚房。目前王先生有存款22萬元，雙方父母還可以提供25萬元的購房資助。春節期間，王先生通過中介了解到，南三環內有一套20年房齡的79平方米三居待售，價格為12000元/平方米。同時，王先生又看上了位于南四環外某新盤的一套80平方米兩居，價格同樣是12000元/平方米。雖然后者的戶型舒適度較好，又是沒住過人的新房，但從地段上看舊房占優，而且又比新房多了一個房間。究竟該買新房還是舊房，王先生一時拿不定主意。

　　置業建議

　　亞豪機構市場總監郭毅分析說，從房源狀況以及購房人自身條件看，王先生選擇新房更為合適。

　　首先，舊房需考慮折舊問題，該房屋房齡已經有20年，實際只剩50年的產權。

　　其次，老房型由于戶型結構不盡完善，實際使用率一般都比新房低。而且起居室多為門廳，年輕夫妻可能有招待朋友的需求，一個寬敞的客廳十分必要，雖然舊房是三居，但使用起來需要一間房作為客廳，因此舊房僅相當于兩居。

　　第三，雖然舊房地段更有優勢，但是隨著南城的發展，南四環和南三環均可方便地受益于規劃地鐵和公交網絡，兩處交通成本差異并不大。

　　第四，從王先生目前的持有資金看，需選擇貸款方式購房。二手房貸款成數受到房源限制，實際高達5成左右，如果王先生手頭資金不能全部用于購置房屋，可能面臨付款難題。而新房首付相對較低，王先生手頭資金還可富余他用。

　　后市分析

　　存量房市場將占主導地位

　　“經濟發展和城市化水平到一定階段后，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變為以更新、改造和保護為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場。”鏈家地產副總經理金育松認為，北京住房一級市場的快速發展已經使城鎮居民的整體居住水平從生存型進入到發展型，部分進入享受型。“根據發達國家的發展經驗，當住房存量滿足基本生活需要時，資金主要投向舊住房的改造，即表現為存量型的發展。因此北京的存量房市場將逐漸取代新房地位，成為市場主要交易對象。

　　二手主導市場有助價格平穩

　　中原地產三級市場部副總經理宮萍指出，相比一手房的開盤價格，二手房價反映的是市場實際成交價格，而且成交數據具有連續性，區域覆蓋也更為全面，因此二手市場占主導地位可以更客觀全面地體現城市房價的變化。另外，一旦二手房成交價格成為定價參考系，就會較好地控制房價的變化節奏和幅度，有助于房價的進一步穩定。同時，存量市場流通性增強也將有效緩和供求關系，對于平抑房價有一定的實際意義。

　　他山之石 香港存量房與新房成交比超過5:1

　　“盡管京城存量房占房產市場成交的比重逐年增加，但相比西方成熟市場和國內其他大中城市，北京二手樓市目前依然處于配角的地位。”金育松說。“2007年美國存量房交易為489萬套，新房的交易量為77萬套，存量房與新房的交易比達到了6.5:1；我國香港地區也達到了5.2:1。2007年廣州的存量房交易面積為1079.56萬平米，商品房面積是1080.53萬平米，兩者比為1:1；2007年深圳的存量住宅交易面積為931.06萬平米，商品住宅面積為500.5萬平米，存量住宅與商品住宅的比為1.86:1。”

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