高高在上的價格壁壘，加上購房政策的打壓，令京城的一手樓市交易越發(fā)尷尬。更多購房人開始將注意力轉(zhuǎn)移到總價相對較低的二手房上。數(shù)據(jù)顯示，去年12月份起，京城二手房的月度成交量已連續(xù)三個月超過一手房。誰將成為今年樓市成交的主力，新房和舊房究竟該選擇哪一個？本報記者就此展開調(diào)查和分析。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)

　　二手房成交量逐年增加

　　長久以來，京城一手房的成交量都遠遠超過二手房，占據(jù)著房產(chǎn)交易市場的主體地位。然而，伴隨著一手成交的萎縮和二手成交的上揚，二手房交易的從屬地位已經(jīng)發(fā)生變化。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，京城一手房和二手房成交量的比值，已從2003年的7.86:1下降到了去年的1.33:1。

　　新盤銷量連續(xù)三月不敵二手

　　如果將一、二手房的成交量達到1：1時看作是一個轉(zhuǎn)折點，那么根據(jù)北京中原三級市場研究部對一、二手成交數(shù)據(jù)進行的監(jiān)測顯示，自2007年11月開始，北京的一、二手房成交量就達到了臨界值，而隨后的幾個月中兩者比例仍保持繼續(xù)縮小的趨勢。

　　值得注意的是，統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，2006年到2007年的兩年間，無論從房產(chǎn)自住還是置業(yè)投資的角度，購買需求都在從一手新房向二手房傾斜，其中自住需求的傾斜程度更大，已經(jīng)接近了1：1。

　　市場調(diào)查

　　兩類人群偏愛二手房

　　結(jié)合多家中介機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城二手房的消費主力，主要是支付能力相對較弱的中青年人群。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在二手房的購買者中，26至35歲的比重為38.7%，36至45歲的比重為26.7%。顯然，26至45歲的購買者占據(jù)了二手房客源的絕對主流。值得注意的是，在二手房的出售者中，年齡在26至35歲的比重為39.9%，36至45歲的比重為25.7%，主流客群同樣也是中青年。

　　另外，支付能力相對較強的外籍人士也是京城二手房市場的主要客源。來自北京中原三級市場研究部的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前在京購買一手房的外籍人士約占一手房客群的千分之二左右，而購買二手房的卻占了二手房客群的千分之四。顯然，相比新盤，外籍人士在京購買房產(chǎn)時更偏愛二手房。這是因為他們的收入相對較高，選擇余地大，而地段位置好的二手房自然成為首選。

　　90萬元以下房產(chǎn)最熱銷

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，價格因素是眾多購房者選擇二手房的首要因素。今年一季度鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，90萬元以下的二手房成交占了半壁江山。相比之下，以這樣的價格在當(dāng)下購買一套地段不錯的新房，的確是相當(dāng)困難。記者從中介公司了解到，價格越低的房源越熱銷，90萬元以下房源里，低于60萬元的相當(dāng)受歡迎，成交也最快。但由于這類房源的供應(yīng)量太少，因此成交占比并不高。

　　另外，戶型面積也是制約總價的一個主要因素。從成交房源的面積看，70平方米以下的戶型成交最多，占了近一半。其次是70至90平方米戶型。120平方米以上的戶型由于總價高，只占了一成多的份額。

　　從成交的房屋類型看，二手商品住宅是支撐房源的主力軍，占比超過6成。而已購公房的成交占比隨著房源量的減少，呈現(xiàn)逐漸下滑的趨勢。

　　南城房源成交趨熱

　　根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，今年3月份二手房網(wǎng)上簽約量最多的區(qū)域來自南三環(huán)沿線。其次是玉泉路和亞奧板塊。由于南城近年來加快建設(shè)步伐，交通環(huán)境等市政配套設(shè)施日趨完善，二手房成交也逐漸升溫。在鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計的簽約量十強區(qū)域中，除了四季青、玉泉路等西區(qū)板塊外，六里橋、亦莊等南部區(qū)域成交量都位居前列。

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