房價(jià)高漲在于政策

　　政府應(yīng)該允許、促進(jìn)公平競爭，放開土地市場，房地產(chǎn)高額的利潤也會(huì)下降

　　南都：依據(jù)蔡繼明等委員的調(diào)研結(jié)論，高房價(jià)是跟政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收取的稅費(fèi)過高有關(guān)。在高房價(jià)這個(gè)問題上，政府有什么責(zé)任，開發(fā)商又扮演了怎樣的角色，這都需要厘清。

　　蔡繼明：有的開發(fā)商把土地征來后囤積居奇，但我想即使存在這個(gè)現(xiàn)象，也是因?yàn)檎�府在房地產(chǎn)管理上有漏洞，大量的土地閑置、資金沒有到位。如果管理得當(dāng)，閑置的土地是要承擔(dān)罰金的。我覺得沒有必要過多追究開發(fā)商的責(zé)任。為什么能獲得暴利？有些開發(fā)商通過不正當(dāng)?shù)氖侄潍@得了土地，比如一塊土地本來是商業(yè)用地，他們就通過走公益性用地的程序，用很低的價(jià)格獲得土地，然后去蓋豪華住宅，獲得了巨大的收益，從而也就減少了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的用地。從這一點(diǎn)來看，開發(fā)商是有責(zé)任的。

　　這個(gè)責(zé)任其實(shí)最終的根源還是在管理上，土地用于公益性住房是要經(jīng)過嚴(yán)格的程序的，不能開發(fā)高檔商品房；或者開發(fā)出來的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房最后也沒能進(jìn)入真正需要它們的人群手中，這個(gè)也是管理的責(zé)任。另外，政府應(yīng)該允許、促進(jìn)公平的競爭，放開土地市場，房地產(chǎn)高額的利潤也會(huì)下降。

　　政府是進(jìn)退兩難的，一方面要有責(zé)任為公共的利益、為社會(huì)的和諧、公平，為低收入階層提供必要的居住條件，另一方面政府要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，通過地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展獲得財(cái)政收入，才能搞好城市建設(shè)，這筆錢的30%-50%要通過房地產(chǎn)開發(fā)獲得。這樣就造成了住房價(jià)格居高不下，而普通居民又買不起房的兩難局面。

　　曹建海：稅費(fèi)過高是影響房屋成本的一個(gè)因素，但不是根本原因。因?yàn)槎愘M(fèi)再高，開發(fā)商一樣可以獲得暴利，關(guān)鍵是他們擁有“成本-價(jià)格”聯(lián)動(dòng)的體制護(hù)航。

　　所以，根本的還在于我在上面提到的兩個(gè)方面的原因：不允許老百姓以成本價(jià)獲得住房的諸如自建房、集資建房等方式存在，不允許未經(jīng)地方政府和開發(fā)商盤剝的任何新建房屋進(jìn)入市場；所謂的“需求”，實(shí)際上的炒房，導(dǎo)致房屋被反復(fù)交易，價(jià)格節(jié)節(jié)提高。

　　顧云昌：稅費(fèi)對(duì)房價(jià)有一定的影響，在整個(gè)市場供不應(yīng)求的情況下，政府提高了房屋在流通領(lǐng)域、土地的稅收。這些稅收實(shí)際上都會(huì)加到買者身上，推動(dòng)了房價(jià)。

　　土地政策難推其責(zé)

　　政府每拍賣一塊土地，都可能成為整個(gè)城市地價(jià)的標(biāo)桿，導(dǎo)致地價(jià)體系的重構(gòu)

　　南都：我們也聽到一種激烈的聲音：高房價(jià)是政府和開發(fā)商聯(lián)手造成的結(jié)果。這個(gè)判斷，一方面政府是絕對(duì)的“地主”，另一方面，坊間流傳不少有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)際上是國有企業(yè)或有很深的背景。

　　曹建海：政府和開發(fā)商不僅在表面上成為上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，在私下里有些政府官員也靠房地產(chǎn)開發(fā)牟利。

　　對(duì)此，現(xiàn)有土地政策難推其責(zé)。土地拍賣價(jià)格節(jié)節(jié)升高，形成明顯的城市“地價(jià)重構(gòu)”，這是我發(fā)現(xiàn)的一個(gè)概念。就是政府每拍賣一塊土地，都可能成為整個(gè)城市地價(jià)的標(biāo)桿，導(dǎo)致整個(gè)地價(jià)體系的重構(gòu)，真正受益的是已經(jīng)囤有大量土地的房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有大量房屋的炒房者，最后受害的還是本地的老百姓。所以我去年5月對(duì)廣州市長張廣寧說，千萬不要再拍賣一塊土地給開發(fā)商了，要把這些土地用來建經(jīng)濟(jì)適用房，房價(jià)很快就平抑下去了。

　　蔡繼明：政府不能和開發(fā)商同流合污，政府是人民的政府，代表社會(huì)公共利益，開發(fā)商要合法經(jīng)營，不能串謀在一起。在一般情況下，這種串謀少不了行賄受賄，這是犯法的行為。奉公守法、公開市場，其實(shí)多數(shù)開發(fā)商都希望公平競爭，不要暗箱操作，只有少數(shù)開發(fā)商有后門，可以憑借不正當(dāng)?shù)年P(guān)系占據(jù)有利地位。

　　南都：我們面臨一個(gè)兩難境況：住房價(jià)格居高不下，而普通居民又買不起房。應(yīng)該怎么解決這個(gè)問題？

　　蔡繼明：政府對(duì)土地要集約使用，要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、加工業(yè)等。把房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)作競爭性的產(chǎn)業(yè)，把住房政策進(jìn)行區(qū)分，首先要把住房當(dāng)作生活必需品，既包括豪宅、公寓，也包括廉租房，這是一種保障，保障最低收入階層有最基本的居住條件。這都要靠政府作為。政府把土地的供給適當(dāng)放開，不應(yīng)該存在著供不應(yīng)求、買不起房的問題。把地價(jià)降下來，稅費(fèi)降下來，成本就降下來了。商品房市場價(jià)格也會(huì)得到控制。

　　樓市并不存在拐點(diǎn)

　　從國際市場走勢來看，房地產(chǎn)價(jià)格是要不斷上升的，但過快上升是不正常的

　　南都：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有種“拐點(diǎn)”說，但定義不盡相同。比如萬科董事會(huì)主席王石認(rèn)為未來樓價(jià)將是下降的趨勢，對(duì)此有什么看法？

　　李文杰：沒有拐點(diǎn)，部分地區(qū)下降，總體來說還是上漲的。

　　曹建海：如果理解為上漲勢頭的變化，可以說在全國都已經(jīng)出現(xiàn)。但如果理解為反轉(zhuǎn)，則在南方城市已經(jīng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，而在北京這樣的城市，房屋價(jià)格還在溫吞水般上漲。以建設(shè)部為代表的中央部門竭力避免房價(jià)大幅度回落；國稅總局負(fù)責(zé)人發(fā)言否定了近兩年出臺(tái)物業(yè)稅的可能性；房屋信貸的明緊暗松等，都使得房價(jià)回落受到阻截。但這樣做的后果是消費(fèi)物價(jià)指數(shù)難以控制，甚至完全失控。

　　蔡繼明：從整個(gè)國際市場的走勢來看，房地產(chǎn)價(jià)格是要不斷上升的。但目前的過快上升是不正常的，從政府工作報(bào)告來看，政府應(yīng)該會(huì)遏制這種過快上漲的勢頭。至于是不是拐點(diǎn)，我不敢說。

　　顧云昌：兩種理解方式，一是房價(jià)的升和降的拐點(diǎn)，這叫“大拐點(diǎn)”；一是房價(jià)增幅的拐點(diǎn)，增幅下降，這是“小拐點(diǎn)”。

　　我認(rèn)為從全國范圍來說應(yīng)該是“小拐點(diǎn)”，但也不排除有些城市會(huì)出現(xiàn)“大拐點(diǎn)”，比如深圳、廣州。房價(jià)在短期內(nèi)的升降不能叫拐點(diǎn)，只能叫波動(dòng)。一個(gè)時(shí)期或連續(xù)幾年的房價(jià)下降才叫拐點(diǎn)，比如日本、香港。從中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來看，2008年的樓市還是要突出一個(gè)字：穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)？

　　如果把為房地產(chǎn)服務(wù)的投資都考慮進(jìn)來，大概占到全國固定資產(chǎn)投資的50%以上

　　南都：住房問題和民眾息息相關(guān)，但房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國有經(jīng)濟(jì)有多大的影響，目前來看好像存在爭議？

　　顧云昌：國務(wù)院明確提出房地產(chǎn)業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的增加值占到GDP的20%，再加上它對(duì)上游和下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)的作用是不能低估的。中國房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的話，首先會(huì)對(duì)就業(yè)帶來巨大的問題，比如農(nóng)民工的就業(yè)問題。

　　曹建海：如果把為房地產(chǎn)服務(wù)的投資都考慮進(jìn)來，例如鋼鐵工業(yè)、水泥工業(yè)、裝備制造業(yè)投資等，則與房地產(chǎn)有關(guān)的投資大概占到全國固定資產(chǎn)投資的50%以上，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)比例可以達(dá)到25%左右。可以說，房地產(chǎn)“綁架”了中國經(jīng)濟(jì)和人民生活。

　　蔡繼明：我不同意將房地產(chǎn)業(yè)看成支柱產(chǎn)業(yè)。這些年來各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展過多地依賴了房地產(chǎn)開發(fā)，這里面有虛假的成分。

　　蓋的房子如果里面是空的，不起作用，住在房子里的人收入沒有增加，就不能體現(xiàn)價(jià)值了，這是一種沒有用的循環(huán)，有泡沫的成分。如果消費(fèi)者只有一套房，這套房子100萬還是200萬對(duì)他來說沒有意義。所以對(duì)普通的居民來說，房子價(jià)值再高也是一種虛幻的東西。投資者把房子當(dāng)作投資品就要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

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