本期嘉賓

　　顧云昌：國家建設部住房政策專家委員會副主任、中國房地產業協會副會長

　　蔡繼明：全國政協委員、清華大學人文社會科學學院經濟學研究所副所長

　　曹建海：中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任

　　李文杰：中原地產華北區(董事)總經理

　　“目前地價和政府征收的稅費占據了房地產價格的大部分，我估計是在50%以上，剩下的建筑成本其實很低。中國的富豪榜一半人都跟房地產有關。住房其實并不應該是暴利行業，因為它不是高科技產品。”

　　———蔡繼明

　　“政府首先不要把房地產行業作為聚寶盆、生財之道，作為財政收入的重要來源。政府一定要堅決退出房地產利益鏈，支持發展基于非營利目的設立的各種開發機構，支持居民自建活動，堅決打擊房地產投機活動。”

　　———曹建海

　　房價持續上漲，已經多年成為社會關注熱點。

　　2004年，國務院開始將房地產業列入過熱的四大行業進行宏觀調控。2007年，各種調控措施多達20余項，全國上下關于房地產業的話題更是紛爭迭起、分歧大于共識。

　　今年兩會期間，王超斌、蔡繼明等10位全國政協委員，聯署了一份《關于減少政府收費環節，遏制住房價格上漲的建議》。委員們通過調研得出結論：房價過高與政府對房地產業課稅過重緊密相連，有關政府部門對房地產業收取的稅費總計占房價的15%～20%，而這種稅費已占到地方財政收入的30%～50%.

　　政府似乎也已經意識到了房地產業及社會住房保障面臨的嚴峻問題。“抓緊建立住房保障體系”首次寫入政府工作報告，在2008年政府工作的基本思路中，也專門對“建立住房保障體系，要堅定不移地推進住房改革和建設，讓人民群眾安居樂業”進行了論述。

　　“居者有其屋”一直是中國人的夢想，但何時才能實現“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”？中國房地產業將如何調整？廣大民眾的住房需求如何才能得到有效保障？“小產權”房對住房保障有何啟示？在這些重大議題面前，政府應有何作為？本期《國是開講》約請熟識這些議題的嘉賓，探討房地產業及住房保障體系面臨的種種問題，不求面面俱到，只求深切要害，對癥下藥。

　　城鎮房價虛高3-5倍

　　以北京為例，2007年“房價-收入比”為21.9，而國際平均水平為3-5倍

　　南都：近幾年來，房地產業的話題甚是熱鬧。請問諸位對目前的房地產業有什么整體的感受及判斷？

　　蔡繼明：我認為目前房價過高，超出了普通消費者的支付能力，或者說是占民眾消費支出的比重過高，這是一種不合理的現象。北京、上海、廣州等大城市的買房支出比重都超出了國際上公認的界限。

　　曹建海：我認為城鎮房價普遍虛高3-5倍，泡沫化極其嚴重，注定不可持續。以北京為例，單價1.5萬元，一套90平方米的住宅要賣135萬，2007年底城市家庭平均收入6.16萬元，則“房價-收入比”為21.9，而國際平均水平為3-5倍。請注意，這是在中國教育、社會保障非常不完善的情況下的房價，如果依照發達國家已經相當完善的社會保障水平，則我國居民承受的房屋支出負擔那就更高了。

　　李文杰：去年實施的調控對市場造成了一定的影響。這個影響在不同的地區是不同的，特別是在投資者比較多的地區，房價下調的幅度比較大；有的地區則交易量普遍下降，客戶觀望。我個人覺得市場的整體情況是健康的，良性發展的。房價從去年底下降，但進入3月份以來不少客戶認為今年的房價走勢比較明朗，所以交易額有所回升。從整體上來說，由于最近幾年各地都產生供不應求的局面，價格還是有上漲的空間。

　　地價稅費占了房價50%

　　建筑成本其實很低，北京房價在一兩萬，其中一半是土地和政府征收的稅費

　　南都：就目前而言，廣大民眾的感受還是“不能承受房價之重”，房價虛高是民眾最真切的反映，為什么走到這個地步？

　　李文杰：虛高談不上。由于政府采取了各種政策來抑制房價，所以說房價應該是“穩定的上漲”。不同的地區對高低的定義不一樣，比如北京的房價和上海、深圳比不算高，高低是相對的。如果政府解決了中低收入家庭的住房保障問題，房價自然會有調節。

　　曹建海：主要有兩個原因：供給上的地方政府和房地產開發商的壟斷性，對居民在公有制土地中的權利漠視，政府嚴厲禁止任何非營利機構開發住宅，老百姓被迫從任意控盤的房地產開發商手中購買房屋，成為房價上漲的內在動因；另一方面，國家政策特別是信貸政策缺乏對住房需求，特別是投機性購房缺乏必要約束，導致一些以盈利為目的的投資客進入，他們以房屋囤積為基本手段，以低買高賣獲得暴利為目的，一步步推高了房價。

　　蔡繼明：兩個方面———供給和需求雙方的影響。從需求一方來說，需求的構成不合理，比如一個城市的購買群體不僅有當地人，還有很多外地的購買者，外地購買者一般都是高收入階層，這構成了需求曲線偏高的原因之一。還有一部分人投資住房，我們會發現很多住房都已經售出，但是夜間這些房間都是沒有燈的，實際上是沒有人居住。投資者是預期將來房價會進一步上升。普通居民的需求就會受到影響，沒有在他們支付能力范圍之內的房子可供購買。這個低收入人群的需求就被淹沒了。

　　從供給一方來說，房地產開發商能夠接受什么樣的價格，主要取決于成本和利潤。目前地價和政府征收的稅費占據了房地產價格的大部分，我估計是在50%以上，剩下的建筑成本其實很低，不同的地區、不同的房屋結構不同，但建筑成本一般在1000—3000元每平米左右，比如說北京的房價在一兩萬，其中就有一半是土地和政府征收的稅費。

　　從市場結構方面來看，房地產市場是一個壟斷的市場，幾家大的開發商壟斷了房屋的供給，政府對土地的供給也加以嚴格的限制。這樣，市場就沒有形成自由的進入和退出，沒有形成完全的競爭。現在房地產開發的利潤要遠遠高于社會的平均利潤率。中國的富豪榜一半人都跟房地產有關。住房其實并不應該是暴利行業，因為它不是高科技產品。

　　顧云昌：要尋找房價虛高的原因，從市場經濟的規律、房地產業的特點、中國房地產業的特性這三個方面找原因。用市場的辦法，有形的手和無形的手一起作用來促使房地產業平穩發展。

　　錢松地緊———錢很多，流通性過剩，土地供應相對緊張，要收緊地根，需求旺盛，而且相當部分是投資性需求。再加上2007年的大牛市，導致許多供應商、投資者都來加入房地產行業，比如海爾、雅戈爾。必然導致土地的供不應求，地價的上漲。

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