村委會：被忽略的第三方？

　　“除了錢款補償，這些案子還有一些可以挽回的地方。”律師張萬臣認為，根據《民法通則》第六十一條，“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

　　他認為，根據我國土地管理法，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。農民出賣的只是房產，只是在出賣房產的過程中“地隨房走”。房產賣出后，名義上農民的土地已經上交。如果法院判令返還給受損的一方，“返還對象不是農民，是村集體經濟組織或者村民委員會”。

　　“還應該追加第三方，村民委員會。”張萬臣說，在房產轉讓協議中，村委會加蓋了公章，而且村委會是土地的所有者，這個買賣房協議中應該有買房人、村民和第三方村委會，法院只審理兩方是不對的。

　　他認為，村委會蓋章，實際上是土地所有人確認把地使用權轉讓給買房人，這是土地違法事件，應該有土地部門去糾正，而不是房主。

　　另外，畫家買房的作用不僅僅是居住，還有創作功能。畫室就像畫家的生產車間，這種無煙工業值得提倡。

　　在以上推斷中，村委會的態度顯然是關鍵。據宋莊鎮人民政府相關工作人員介紹，2007年宋莊鎮的總稅收達到3.73億元人民幣，繼續保持高增長。而畫家所帶來的消費和產業鏈，起到的作用不可小覷。在《北京市“十一五”時期文化創意產業發展規劃》中，宋莊原創藝術與卡通產業集聚區是十大創意產業基地之一。

　　而藝術家也在期待著鎮政府的回應，在中國宋莊網上，“小產權房糾紛——李玉蘭案件引起全國關注”位列2007年宋莊十件大事之三。

　　　　宋莊在醞釀著什么

　　在宋莊，只要有記者模樣的人到復印店復印材料，就會圍上來一大批群眾詢問。這個官司輸贏關系到全鎮居民的利益。而宋莊的一舉一動，正在被全國媒體緊盯。

　　據統計，目前北京400余個在售樓盤中，小產權樓盤約有72個，占市場總量的18%。而深圳這類住房占的比重，更是高達40%至50%。

　　2007年，小產權房問題浮出水面，各方熱議。建設部2007年6月18日發布風險提示：城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。

　　2007年12月30日《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農業基礎建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見》都明確表示：城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

　　但各式各樣的試驗一直在繼續。1月8日，中央電視臺《第一時間》報道，北京通州出現了一些既像農場又像房地產的項目。1月15日,《新京報》報道順義區南莊頭村的綠民農業園項目是“大棚房”：既可以居住，也可以用來農業生產。北京昌平區小湯山鎮講禮村的溫室大棚房，城里人承包農用土地，用“種地”的方式取得農地附帶別墅30年的租期。

　　廣東甚至起步更早，2005年10月1日，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》施行。率先打破了農地非經政府征用不得轉為非農用途的舊制，開創了農地直接入市的土地市場新局。

　　但該辦法第五條同時規定：通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發建設和住宅建設。

　　顯然，從現有法律法規和經驗來看，小產權房和農民房不可能取得合法的地位。

　　在正在舉行的兩會上，全國政協委員、建設部房地產估價與房地產經濟專家委員會委員郭松海認為，在農村原建設用地上開發的住房，可經合法程序，將其納入住房社會保障體系，轉為經濟適用房、限價房等保障性住房，緩解中低收入家庭的住房壓力。

　　全國政協常委、中國人民大學教授鄭功成也表示，在不違反土地利用法規的前提下，讓“小產權房”合法化。

　　據內部人士透露，一個更加大膽的計劃正在宋莊鎮誕生，一份名為“宋莊鎮農村宅基地流轉辦法指導意見”的文件已經制定，并下發到各村委會。

　　畫家王立則說，他看過這個文件。該指導意見認為，村民一旦賣掉房產，就視作放棄了宅基地的使用權。經過村民代表大會集體表決后，村委會有權收回宅基地并將使用權轉給藝術家。村委會所得使用權轉讓收入將按地塊大小平均分配給村民。

　　據王立則介紹，該文件認為，農民有權處置房產，無權處置宅基地，村集體有經營的權力。該辦法不追溯以往，重點指導正在持觀望態度的賣房農民，但至今“尚無一例按此文件執行”。該文件由于剝奪了村民的土地使用權，村民反對意見強烈。

　　不過，這一切跟李玉蘭并沒有關系。3月17日是法院判她搬離辛店村的最后期限，而除了朋友的畫室，她暫無棲身之處。她仍然視這個院落為自己的“家”，“冬天把小池塘凍裂了，我打算重新弄一下，再種上荷花，養上金魚。”李玉蘭說。(王超)

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