被中等收入家庭寄予解決住房困難厚望的限價房，由于相關(guān)政策的暫時性缺失，一誕生就有變味的趨勢，令人擔(dān)憂。

　　　　作為排頭兵城市，全國首批10個限價房項目在廣州一經(jīng)推出，立刻引來重大關(guān)注。一時間，限價房規(guī)劃遍地開花，京滬穗遙相呼應(yīng)。然而，上海證券報記者在多日的深入調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，限價房的開發(fā)仍然有著不為人知的亂象。

　　　　廣州10個限價房項目中，記者抽樣調(diào)查的7個項目幾乎百分之百按照限價房用地配“自留地”的方式出讓，即開發(fā)商在拿到地塊后可以留有部分用來自由規(guī)劃開發(fā)，如可以做高檔公寓、甚至別墅；限價房樓盤可能以“補(bǔ)地價”的方式將低價購得的限價房用地部分轉(zhuǎn)為商品房用地也引發(fā)討論；另外，表面稱作限價房的“花都區(qū)風(fēng)神大道北項目”其實只針對東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司內(nèi)部職工購買，多數(shù)單套建筑面積更高達(dá)150平方米以上……

　　　　“近期雨后春筍般的限價房項目僅是各地響應(yīng)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)號召的案例嘗試，還沒有如經(jīng)濟(jì)適用房一樣形成指引性文件。無章可循的結(jié)果是限價房很長一段時間只停留在嘗試階段，操作中的多樣化做法決定了它不可能長期制度性保障中等收入家庭住房需要，而某些地方政府推出限價房的直接動因，也只是將其視為拉低城市房價均價，表彰調(diào)控政績的方式。”上海房地產(chǎn)專家叢誠稱。

　　　　“限價房立足于調(diào)控而非保障，立足于對市場出現(xiàn)不正常情況的彌補(bǔ)而不是取代。”廣州市國土房管局副局長黃文波日前接受采訪時的表態(tài)，似乎也在印證專家的判斷。

　　優(yōu)惠? 限價房用地里可建別墅

　　去年12月中旬，位于廣州金沙灣的“保利西子灣”和廣州科學(xué)城的“萬科新里程”兩個樓盤相繼對外預(yù)售。與市面上其他商品住宅不同的是，這兩個樓盤在當(dāng)時住宅用地進(jìn)行招投標(biāo)出讓時即根據(jù)政府規(guī)定“定死”了一個銷售單價，分別為6500元/平方米和6000元/平方米，且比周邊市場化商品房價格偏低，是為限價房。

　　由此，一場席卷全國的限價房興建潮迅速展開。對于開發(fā)商而言，10%以下的收益率是應(yīng)政府要求的社會和諧工程。限價房，被占據(jù)全國城市人口60%的中低收入家庭視為解決住房問題的嶄新希望。

　　2006年10月，全國房地產(chǎn)龍頭國企之一的保利集團(tuán)通過“雙限雙競”方式拿下廣州白云區(qū)金沙洲B3736F01號商品住宅用地。2007年12月29日，地塊上矗立起來的嶄新樓盤保利西子灣如期面世。在由政府統(tǒng)一審核申購資格的前提下，1600多名購房者排到選房資格， 該項目6500元/平方米的統(tǒng)一單價也被廣州市房地局相關(guān)人士介紹為廣州市區(qū)內(nèi)最低價格。

　　隨后，更多限價房項目被廣州計劃在2008至2009年推出，如中海地產(chǎn)的金沙馨園，龍光集團(tuán)的科學(xué)城項目KXC-H4地塊(下稱龍光項目)，富力地產(chǎn)的金沙洲B3734F01\02\04項目(下稱富力項目)，奧園置業(yè)的番禺中心城區(qū)南區(qū)4-3地塊(下稱奧園項目)，亨利地產(chǎn)的花都區(qū)107國道D地塊，以及風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開發(fā)公司花都區(qū)風(fēng)神大道北項目(下稱風(fēng)神項目)。

　　廣州的10大限價房項目總建筑面積近180萬平方米，多數(shù)在今年內(nèi)推出，占廣州年商品房銷售總面積的20%。“無疑，限價房的推出對廣州今年的房價將產(chǎn)生重大影響。”市場人士判斷。

　　然而，限價房究竟是以拉低商品房均價為目標(biāo)的臨時調(diào)控手段，還是一個長期、可復(fù)制的住房保障體制，目前仍不得而知。而根據(jù)記者的了解，廣州10個限價房項目大多數(shù)是“一項一議”的個案操作，其中政府為開發(fā)商“配套”提供不同的優(yōu)惠政策是最明顯的特征之一。

　　一些具體的優(yōu)惠如：保利西子灣4幢沿江樓盤定位為高檔住宅，市場人士預(yù)計單價可能在萬元/平方米以上；萬科新里程占地8.8萬平方米，限價房僅為6萬平方米，余下2萬平方米為聯(lián)排別墅，單價在2萬元/平方米左右，單套售價300萬至400萬元；龍光項目有10%的建筑面積可自行選擇物業(yè)形態(tài)，目前規(guī)劃已定為別墅類，從施工平面布置圖上看，別墅用地面積占整個項目的30%以上；中海金沙馨園項目也配有部分商品房，但具體比例和價格未定；富力項目為富力集團(tuán)與另一開發(fā)商合作，知情人士稱也會建部分商品房。

　　買地建限價房的同時，還可以另外獲得建別墅的地，這在國家對獨幢別墅用地已下“禁令”、高檔物業(yè)用地也是寸土寸金的調(diào)控年代，可謂是開發(fā)商難得的獲利機(jī)會。由此，限價房建設(shè)不再是只為政府打工的賠本買賣，反而一轉(zhuǎn)向成了開發(fā)商眼里的寵兒。“限價房是政府與開發(fā)商雙向選擇、互利互惠的結(jié)果。”一位地產(chǎn)資深人士表示。

　　暴利? 成本利潤率可達(dá)240%

　　專家介紹，一般來說，目前商品住宅收益率在50%以上。而目前廣州限價房項目的利潤到底如何？

　　萬科地產(chǎn)內(nèi)部人士為記者算了一筆賬：“我們的土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建設(shè)成本2000多/平方米，總體而言，限價房銷售利潤率在10%以下，這個項目的利潤主要靠別墅支撐。”

　　萬科的回答與龍光集團(tuán)說法趨于一致。龍光項目公司工程人員告訴記者，該項目拿地成本1300多元/平方米，建設(shè)成本約1300元左右，再加上裝修、綠化等一系列費用，這個最高限價僅有4000元/平方米的限價房項目銷售利潤不到10%。“不過我們有10%的建筑面積是造別墅的，我們的利潤主要來自這里，銷售單價預(yù)計在1萬-2萬元/平方米之間。”公司相關(guān)人員告訴記者。

　　而記者從龍光項目施工平面布置上發(fā)現(xiàn)，建筑面積10%的別墅項目占地面積大約在40%左右，除山體因素外，實際占地也有30%多。受此影響，真正的限價房項目容積率看來就非常緊張。萬科一位銷售人員介紹，相臨不遠(yuǎn)的萬科項目與龍光項目單價相差2000元。從房型上看，萬科新里程兩梯6戶，分別有16層和24層；而龍光項目則是兩梯9戶，18層。“一個兩梯9戶的商品房項目其實居住密度是非常高的，這樣的限價房能有多大的市場認(rèn)可度，現(xiàn)在不好說。”專家表示。

　　從公開資料上看，萬科與龍光的樓盤容積率都為2，而龍光的策略無疑是壓低別墅容積率，提升品質(zhì)和價格，以彌補(bǔ)限價房4000元/平方米的限價損失。

　　據(jù)了解，龍光項目總建筑面積約28萬平方米，以10%造別墅計，別墅建筑面積2.8萬平方米，即便以單價1.5萬元/平方米計，可回款4.2億元。除去1300元/平方米的地價，即便建設(shè)成本高達(dá)3000元/平方米，銷售利潤率也能達(dá)到70%以上、成本利潤率則超過240%。如果加上限價房部分，該項目回款總值可超過14億元，平均銷售利潤率至少在33%以上。

　　對于限價房部分，開發(fā)商也有后備選擇。“部分限價房如果2年之后沒有賣掉，政府就以售價回收。如果政府不回收，開放商就補(bǔ)地價，然后以普通商品住宅的性質(zhì)出售，這個房子不止這個價，我們不擔(dān)心棄購的問題。”萬科工作人員稱。

　　“在建保障性住房方面，多數(shù)大型企業(yè)是愿意參與的，這不僅有利于拉近政企關(guān)系，也確實有利可圖。”一家大型房企老總告訴上海證券報。

　　合規(guī)? 限價房配建別墅被稱政策特許

　　“最早的雙限房可以說是政府與開發(fā)商協(xié)商的一個結(jié)果。當(dāng)初是二八開，即20%建大戶型、80%建小戶型，但價格是限定的。”房地產(chǎn)專家韓世同介紹。如今，二八開成了商品房與限價房的分水嶺。“公司在拿地時就與相關(guān)政府部門約定二八原則，即20%用地面積由開發(fā)商自由規(guī)劃，80%用地面積建設(shè)限價房。”萬科銷售人員介紹。

　　對于政府與開發(fā)商的約定是否合規(guī)，市場反應(yīng)不同。“限價房可以做別墅嗎？我們從來不知道。如果可以做，我們也愿意去拿限價房用地。”廣州一家開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在接受記者采訪時表示詫異。

　　但另一些資深業(yè)內(nèi)人士對此不以為然。“如果近兩年一直在招拍掛市場拿地，應(yīng)該熟悉這種模式。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國亞稱，政府部門以各種變相優(yōu)惠的方式鼓勵開發(fā)商參與保障性或類保障性住房的建設(shè)，這是慣常做法之一。上海以前也做類似的事，比如開發(fā)商開發(fā)商品房需要拿出部分建筑面積用于安置回遷戶，而廣州是反過來，大部分是限價房，其中一部分是商品房，這樣也可以提高開發(fā)商的開發(fā)熱情。

　　“應(yīng)該說二八分成是為解決保障性住房供給的特許政策，限價房項目多大面積可以用于商品房建設(shè)和銷售，是明確寫在土地招標(biāo)文件中的，開發(fā)商在拿地時具有同等的判斷依據(jù)。”專家表示。

　　最新市場消息顯示，除廣州、北京等已經(jīng)推出限價房或限價房建設(shè)規(guī)劃外，上海等地方政府也在積極醞釀限價房產(chǎn)品，以響應(yīng)中央有關(guān)部門的號召。

　　“如果所有限價房項目都有‘一事一議’的配套優(yōu)惠，那推廣復(fù)制的可能就不大。加上申購人資格審核這個最大的難題，限價房會不會重演之前北京經(jīng)濟(jì)適用房的混亂局面，成為開發(fā)商與投機(jī)者新的尋租空間，將是有待檢驗的問題。”上海易居房地產(chǎn)研究所所長李戰(zhàn)軍稱。

　　面對市場對限價房的多種疑惑，廣州相關(guān)部門和相關(guān)企業(yè)多數(shù)婉拒了記者的采訪要求。廣州市國土房管局回復(fù)：“您的采訪函領(lǐng)導(dǎo)批示此事還在研討，暫不方便全部回答。”

　　“關(guān)于限價地項目的開發(fā)，我司尚無開發(fā)限價房的經(jīng)驗，做限價房的目的是響應(yīng)政府政策，關(guān)注解決中低收入者的居住需求，在保證企業(yè)經(jīng)營效益的同時，肩負(fù)企業(yè)公民責(zé)任，其他暫不便接受采訪，我司會按政府相關(guān)政策進(jìn)行開發(fā)。”奧園置業(yè)回復(fù)。

　　“限價房的推出標(biāo)志著廣州落實民生承諾、妥善解決住房問題方面既務(wù)實、又創(chuàng)新。標(biāo)志著我市多層次住房梯級供應(yīng)和消費體系的正式形成，和諧社區(qū)建設(shè)實踐有了新發(fā)展。”廣州市房地局曾經(jīng)表示。

　　亂象? “補(bǔ)地價”和單位自建房充抵也是問題

　　另一個存在于限價房市場的“另類”現(xiàn)象是“補(bǔ)地價”的做法。

　　據(jù)此前公開報道，保利西子灣項目中的高檔住宅部分將通過“補(bǔ)地價”的方式獲得商品房銷售資格。保利公告顯示，西子灣地塊成交土地面積為80759平方米，成交價款4.13億元，地塊容積率不超過2。以此測算，該項目樓板地價約為2557元/平方米。如果以1萬元/平方米的銷售價格計，高檔江景住宅部分的成本利潤率也達(dá)100%以上，銷售利潤率則達(dá)50%以上。

　　或許正因如此，保利地產(chǎn)在該項目正式發(fā)售當(dāng)日對廣州本地媒體表示將針對高檔住宅部分補(bǔ)足了地價。上海某房企負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，補(bǔ)地價的時間段對于限價房是個問題：如果沒有在土地出讓前確定，就有“非透明操作”的可能。

　　另一業(yè)內(nèi)人士則稱，應(yīng)該以理解的態(tài)度去看待這一問題，因為在開發(fā)的過程中，開發(fā)商也有可能會遇到不可抗力，成本增加，這個時候就需要政府相關(guān)部門通過一種變通的方式給予開發(fā)商應(yīng)有的補(bǔ)償。

　　除了買限價房用地配別墅項目的“套餐方案”、補(bǔ)地價方式模糊等特征外，廣州限價房項目更有深意的一個現(xiàn)象是以類似單位自建房的項目“充抵”限價房規(guī)劃。

　　根據(jù)記者初步了解，廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)公司承建的風(fēng)神公社項目原本計劃“優(yōu)先”銷售給東風(fēng)日產(chǎn)公司員工，但廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工則向記者介紹，這個在廣州10個限價房項目中占地面積最大的樓盤將只賣給公司員工，不對外銷售。銷售單價2800元/平方米，大部分戶型面積在150平方米以上，甚至還有復(fù)式結(jié)構(gòu)房型。

　　這一新事物誕生初期的亂象如何控制，已經(jīng)擺在了決策者的案頭。“我們不希望最后的結(jié)果是，極少部分所謂‘幸運’的中等收入家庭住上了限價房，開發(fā)商賺得超值收益，地方政府實現(xiàn)拉低房價的目標(biāo)，整個市場沒有根本改變。”戴德梁行一位資深人士這樣表示。

　　對這些亂象的具體情況，本報還將持續(xù)關(guān)注、報道。(周鵬峰 于兵兵)