被中等收入家庭寄予解決住房困難厚望的限價(jià)房，由于相關(guān)政策的暫時(shí)性缺失，一誕生就有變味的趨勢(shì)，令人擔(dān)憂。

　　　　作為排頭兵城市，全國(guó)首批10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目在廣州一經(jīng)推出，立刻引來(lái)重大關(guān)注。一時(shí)間，限價(jià)房規(guī)劃遍地開花，京滬穗遙相呼應(yīng)。然而，上海證券報(bào)記者在多日的深入調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，限價(jià)房的開發(fā)仍然有著不為人知的亂象。

　　　　廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目中，記者抽樣調(diào)查的7個(gè)項(xiàng)目幾乎百分之百按照限價(jià)房用地配“自留地”的方式出讓，即開發(fā)商在拿到地塊后可以留有部分用來(lái)自由規(guī)劃開發(fā)，如可以做高檔公寓、甚至別墅；限價(jià)房樓盤可能以“補(bǔ)地價(jià)”的方式將低價(jià)購(gòu)得的限價(jià)房用地部分轉(zhuǎn)為商品房用地也引發(fā)討論；另外，表面稱作限價(jià)房的“花都區(qū)風(fēng)神大道北項(xiàng)目”其實(shí)只針對(duì)東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司內(nèi)部職工購(gòu)買，多數(shù)單套建筑面積更高達(dá)150平方米以上……

　　　　“近期雨后春筍般的限價(jià)房項(xiàng)目?jī)H是各地響應(yīng)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)號(hào)召的案例嘗試，還沒有如經(jīng)濟(jì)適用房一樣形成指引性文件。無(wú)章可循的結(jié)果是限價(jià)房很長(zhǎng)一段時(shí)間只停留在嘗試階段，操作中的多樣化做法決定了它不可能長(zhǎng)期制度性保障中等收入家庭住房需要，而某些地方政府推出限價(jià)房的直接動(dòng)因，也只是將其視為拉低城市房?jī)r(jià)均價(jià)，表彰調(diào)控政績(jī)的方式。”上海房地產(chǎn)專家叢誠(chéng)稱。

　　　　“限價(jià)房立足于調(diào)控而非保障，立足于對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)不正常情況的彌補(bǔ)而不是取代。”廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波日前接受采訪時(shí)的表態(tài)，似乎也在印證專家的判斷。

　　優(yōu)惠? 限價(jià)房用地里可建別墅

　　去年12月中旬，位于廣州金沙灣的“保利西子灣”和廣州科學(xué)城的“萬(wàn)科新里程”兩個(gè)樓盤相繼對(duì)外預(yù)售。與市面上其他商品住宅不同的是，這兩個(gè)樓盤在當(dāng)時(shí)住宅用地進(jìn)行招投標(biāo)出讓時(shí)即根據(jù)政府規(guī)定“定死”了一個(gè)銷售單價(jià)，分別為6500元/平方米和6000元/平方米，且比周邊市場(chǎng)化商品房?jī)r(jià)格偏低，是為限價(jià)房。

　　由此，一場(chǎng)席卷全國(guó)的限價(jià)房興建潮迅速展開。對(duì)于開發(fā)商而言，10%以下的收益率是應(yīng)政府要求的社會(huì)和諧工程。限價(jià)房，被占據(jù)全國(guó)城市人口60%的中低收入家庭視為解決住房問題的嶄新希望。

　　2006年10月，全國(guó)房地產(chǎn)龍頭國(guó)企之一的保利集團(tuán)通過“雙限雙競(jìng)”方式拿下廣州白云區(qū)金沙洲B3736F01號(hào)商品住宅用地。2007年12月29日，地塊上矗立起來(lái)的嶄新樓盤保利西子灣如期面世。在由政府統(tǒng)一審核申購(gòu)資格的前提下，1600多名購(gòu)房者排到選房資格， 該項(xiàng)目6500元/平方米的統(tǒng)一單價(jià)也被廣州市房地局相關(guān)人士介紹為廣州市區(qū)內(nèi)最低價(jià)格。

　　隨后，更多限價(jià)房項(xiàng)目被廣州計(jì)劃在2008至2009年推出，如中海地產(chǎn)的金沙馨園，龍光集團(tuán)的科學(xué)城項(xiàng)目KXC-H4地塊(下稱龍光項(xiàng)目)，富力地產(chǎn)的金沙洲B3734F01\02\04項(xiàng)目(下稱富力項(xiàng)目)，奧園置業(yè)的番禺中心城區(qū)南區(qū)4-3地塊(下稱奧園項(xiàng)目)，亨利地產(chǎn)的花都區(qū)107國(guó)道D地塊，以及風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開發(fā)公司花都區(qū)風(fēng)神大道北項(xiàng)目(下稱風(fēng)神項(xiàng)目)。

　　廣州的10大限價(jià)房項(xiàng)目總建筑面積近180萬(wàn)平方米，多數(shù)在今年內(nèi)推出，占廣州年商品房銷售總面積的20%。“無(wú)疑，限價(jià)房的推出對(duì)廣州今年的房?jī)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。”市場(chǎng)人士判斷。

　　然而，限價(jià)房究竟是以拉低商品房均價(jià)為目標(biāo)的臨時(shí)調(diào)控手段，還是一個(gè)長(zhǎng)期、可復(fù)制的住房保障體制，目前仍不得而知。而根據(jù)記者的了解，廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目大多數(shù)是“一項(xiàng)一議”的個(gè)案操作，其中政府為開發(fā)商“配套”提供不同的優(yōu)惠政策是最明顯的特征之一。

　　一些具體的優(yōu)惠如：保利西子灣4幢沿江樓盤定位為高檔住宅，市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)單價(jià)可能在萬(wàn)元/平方米以上；萬(wàn)科新里程占地8.8萬(wàn)平方米，限價(jià)房?jī)H為6萬(wàn)平方米，余下2萬(wàn)平方米為聯(lián)排別墅，單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，單套售價(jià)300萬(wàn)至400萬(wàn)元；龍光項(xiàng)目有10%的建筑面積可自行選擇物業(yè)形態(tài)，目前規(guī)劃已定為別墅類，從施工平面布置圖上看，別墅用地面積占整個(gè)項(xiàng)目的30%以上；中海金沙馨園項(xiàng)目也配有部分商品房，但具體比例和價(jià)格未定；富力項(xiàng)目為富力集團(tuán)與另一開發(fā)商合作，知情人士稱也會(huì)建部分商品房。

　　買地建限價(jià)房的同時(shí)，還可以另外獲得建別墅的地，這在國(guó)家對(duì)獨(dú)幢別墅用地已下“禁令”、高檔物業(yè)用地也是寸土寸金的調(diào)控年代，可謂是開發(fā)商難得的獲利機(jī)會(huì)。由此，限價(jià)房建設(shè)不再是只為政府打工的賠本買賣，反而一轉(zhuǎn)向成了開發(fā)商眼里的寵兒。“限價(jià)房是政府與開發(fā)商雙向選擇、互利互惠的結(jié)果。”一位地產(chǎn)資深人士表示。

　　暴利? 成本利潤(rùn)率可達(dá)240%

　　專家介紹，一般來(lái)說(shuō)，目前商品住宅收益率在50%以上。而目前廣州限價(jià)房項(xiàng)目的利潤(rùn)到底如何？

　　萬(wàn)科地產(chǎn)內(nèi)部人士為記者算了一筆賬：“我們的土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建設(shè)成本2000多/平方米，總體而言，限價(jià)房銷售利潤(rùn)率在10%以下，這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)主要靠別墅支撐。”

　　萬(wàn)科的回答與龍光集團(tuán)說(shuō)法趨于一致。龍光項(xiàng)目公司工程人員告訴記者，該項(xiàng)目拿地成本1300多元/平方米，建設(shè)成本約1300元左右，再加上裝修、綠化等一系列費(fèi)用，這個(gè)最高限價(jià)僅有4000元/平方米的限價(jià)房項(xiàng)目銷售利潤(rùn)不到10%。“不過我們有10%的建筑面積是造別墅的，我們的利潤(rùn)主要來(lái)自這里，銷售單價(jià)預(yù)計(jì)在1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米之間。”公司相關(guān)人員告訴記者。

　　而記者從龍光項(xiàng)目施工平面布置上發(fā)現(xiàn)，建筑面積10%的別墅項(xiàng)目占地面積大約在40%左右，除山體因素外，實(shí)際占地也有30%多。受此影響，真正的限價(jià)房項(xiàng)目容積率看來(lái)就非常緊張。萬(wàn)科一位銷售人員介紹，相臨不遠(yuǎn)的萬(wàn)科項(xiàng)目與龍光項(xiàng)目單價(jià)相差2000元。從房型上看，萬(wàn)科新里程兩梯6戶，分別有16層和24層；而龍光項(xiàng)目則是兩梯9戶，18層。“一個(gè)兩梯9戶的商品房項(xiàng)目其實(shí)居住密度是非常高的，這樣的限價(jià)房能有多大的市場(chǎng)認(rèn)可度，現(xiàn)在不好說(shuō)。”專家表示。

　　從公開資料上看，萬(wàn)科與龍光的樓盤容積率都為2，而龍光的策略無(wú)疑是壓低別墅容積率，提升品質(zhì)和價(jià)格，以彌補(bǔ)限價(jià)房4000元/平方米的限價(jià)損失。

　　據(jù)了解，龍光項(xiàng)目總建筑面積約28萬(wàn)平方米，以10%造別墅計(jì)，別墅建筑面積2.8萬(wàn)平方米，即便以單價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米計(jì)，可回款4.2億元。除去1300元/平方米的地價(jià)，即便建設(shè)成本高達(dá)3000元/平方米，銷售利潤(rùn)率也能達(dá)到70%以上、成本利潤(rùn)率則超過240%。如果加上限價(jià)房部分，該項(xiàng)目回款總值可超過14億元，平均銷售利潤(rùn)率至少在33%以上。

　　對(duì)于限價(jià)房部分，開發(fā)商也有后備選擇。“部分限價(jià)房如果2年之后沒有賣掉，政府就以售價(jià)回收。如果政府不回收，開放商就補(bǔ)地價(jià)，然后以普通商品住宅的性質(zhì)出售，這個(gè)房子不止這個(gè)價(jià)，我們不擔(dān)心棄購(gòu)的問題。”萬(wàn)科工作人員稱。

　　“在建保障性住房方面，多數(shù)大型企業(yè)是愿意參與的，這不僅有利于拉近政企關(guān)系，也確實(shí)有利可圖。”一家大型房企老總告訴上海證券報(bào)。

　　合規(guī)? 限價(jià)房配建別墅被稱政策特許

　　“最早的雙限房可以說(shuō)是政府與開發(fā)商協(xié)商的一個(gè)結(jié)果。當(dāng)初是二八開，即20%建大戶型、80%建小戶型，但價(jià)格是限定的。”房地產(chǎn)專家韓世同介紹。如今，二八開成了商品房與限價(jià)房的分水嶺。“公司在拿地時(shí)就與相關(guān)政府部門約定二八原則，即20%用地面積由開發(fā)商自由規(guī)劃，80%用地面積建設(shè)限價(jià)房。”萬(wàn)科銷售人員介紹。

　　對(duì)于政府與開發(fā)商的約定是否合規(guī)，市場(chǎng)反應(yīng)不同。“限價(jià)房可以做別墅嗎？我們從來(lái)不知道。如果可以做，我們也愿意去拿限價(jià)房用地。”廣州一家開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在接受記者采訪時(shí)表示詫異。

　　但另一些資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)此不以為然。“如果近兩年一直在招拍掛市場(chǎng)拿地，應(yīng)該熟悉這種模式。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國(guó)亞稱，政府部門以各種變相優(yōu)惠的方式鼓勵(lì)開發(fā)商參與保障性或類保障性住房的建設(shè)，這是慣常做法之一。上海以前也做類似的事，比如開發(fā)商開發(fā)商品房需要拿出部分建筑面積用于安置回遷戶，而廣州是反過來(lái)，大部分是限價(jià)房，其中一部分是商品房，這樣也可以提高開發(fā)商的開發(fā)熱情。

　　“應(yīng)該說(shuō)二八分成是為解決保障性住房供給的特許政策，限價(jià)房項(xiàng)目多大面積可以用于商品房建設(shè)和銷售，是明確寫在土地招標(biāo)文件中的，開發(fā)商在拿地時(shí)具有同等的判斷依據(jù)。”專家表示。

　　最新市場(chǎng)消息顯示，除廣州、北京等已經(jīng)推出限價(jià)房或限價(jià)房建設(shè)規(guī)劃外，上海等地方政府也在積極醞釀限價(jià)房產(chǎn)品，以響應(yīng)中央有關(guān)部門的號(hào)召。

　　“如果所有限價(jià)房項(xiàng)目都有‘一事一議’的配套優(yōu)惠，那推廣復(fù)制的可能就不大。加上申購(gòu)人資格審核這個(gè)最大的難題，限價(jià)房會(huì)不會(huì)重演之前北京經(jīng)濟(jì)適用房的混亂局面，成為開發(fā)商與投機(jī)者新的尋租空間，將是有待檢驗(yàn)的問題。”上海易居房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍稱。

　　面對(duì)市場(chǎng)對(duì)限價(jià)房的多種疑惑，廣州相關(guān)部門和相關(guān)企業(yè)多數(shù)婉拒了記者的采訪要求。廣州市國(guó)土房管局回復(fù)：“您的采訪函領(lǐng)導(dǎo)批示此事還在研討，暫不方便全部回答。”

　　“關(guān)于限價(jià)地項(xiàng)目的開發(fā)，我司尚無(wú)開發(fā)限價(jià)房的經(jīng)驗(yàn)，做限價(jià)房的目的是響應(yīng)政府政策，關(guān)注解決中低收入者的居住需求，在保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的同時(shí)，肩負(fù)企業(yè)公民責(zé)任，其他暫不便接受采訪，我司會(huì)按政府相關(guān)政策進(jìn)行開發(fā)。”奧園置業(yè)回復(fù)。

　　“限價(jià)房的推出標(biāo)志著廣州落實(shí)民生承諾、妥善解決住房問題方面既務(wù)實(shí)、又創(chuàng)新。標(biāo)志著我市多層次住房梯級(jí)供應(yīng)和消費(fèi)體系的正式形成，和諧社區(qū)建設(shè)實(shí)踐有了新發(fā)展。”廣州市房地局曾經(jīng)表示。

　　亂象? “補(bǔ)地價(jià)”和單位自建房充抵也是問題

　　另一個(gè)存在于限價(jià)房市場(chǎng)的“另類”現(xiàn)象是“補(bǔ)地價(jià)”的做法。

　　據(jù)此前公開報(bào)道，保利西子灣項(xiàng)目中的高檔住宅部分將通過“補(bǔ)地價(jià)”的方式獲得商品房銷售資格。保利公告顯示，西子灣地塊成交土地面積為80759平方米，成交價(jià)款4.13億元，地塊容積率不超過2。以此測(cè)算，該項(xiàng)目樓板地價(jià)約為2557元/平方米。如果以1萬(wàn)元/平方米的銷售價(jià)格計(jì)，高檔江景住宅部分的成本利潤(rùn)率也達(dá)100%以上，銷售利潤(rùn)率則達(dá)50%以上。

　　或許正因如此，保利地產(chǎn)在該項(xiàng)目正式發(fā)售當(dāng)日對(duì)廣州本地媒體表示將針對(duì)高檔住宅部分補(bǔ)足了地價(jià)。上海某房企負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，補(bǔ)地價(jià)的時(shí)間段對(duì)于限價(jià)房是個(gè)問題：如果沒有在土地出讓前確定，就有“非透明操作”的可能。

　　另一業(yè)內(nèi)人士則稱，應(yīng)該以理解的態(tài)度去看待這一問題，因?yàn)樵陂_發(fā)的過程中，開發(fā)商也有可能會(huì)遇到不可抗力，成本增加，這個(gè)時(shí)候就需要政府相關(guān)部門通過一種變通的方式給予開發(fā)商應(yīng)有的補(bǔ)償。

　　除了買限價(jià)房用地配別墅項(xiàng)目的“套餐方案”、補(bǔ)地價(jià)方式模糊等特征外，廣州限價(jià)房項(xiàng)目更有深意的一個(gè)現(xiàn)象是以類似單位自建房的項(xiàng)目“充抵”限價(jià)房規(guī)劃。

　　根據(jù)記者初步了解，廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)公司承建的風(fēng)神公社項(xiàng)目原本計(jì)劃“優(yōu)先”銷售給東風(fēng)日產(chǎn)公司員工，但廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工則向記者介紹，這個(gè)在廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目中占地面積最大的樓盤將只賣給公司員工，不對(duì)外銷售。銷售單價(jià)2800元/平方米，大部分戶型面積在150平方米以上，甚至還有復(fù)式結(jié)構(gòu)房型。

　　這一新事物誕生初期的亂象如何控制，已經(jīng)擺在了決策者的案頭。“我們不希望最后的結(jié)果是，極少部分所謂‘幸運(yùn)’的中等收入家庭住上了限價(jià)房，開發(fā)商賺得超值收益，地方政府實(shí)現(xiàn)拉低房?jī)r(jià)的目標(biāo)，整個(gè)市場(chǎng)沒有根本改變。”戴德梁行一位資深人士這樣表示。

　　對(duì)這些亂象的具體情況，本報(bào)還將持續(xù)關(guān)注、報(bào)道。(周鵬峰 于兵兵)