春節剛過，讓京城居民期盼已久的限價房政策終于出臺了。上周，北京市建委在北京建設網上公示了《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》以及《關于印發2008年北京市限價商品住房申購家庭收入、住房和資產準入標準的通知》(以下簡稱《通知》)。

　　雖然此次方案還處于征求意見的過程中，但關于限價房的購買條件和操作程序的大致輪廓已經逐漸清晰地呈現在業界及購房者面前。因此，方案一公布，批評聲、拍手稱贊聲可謂一并傳來。

　　新方案備受業界專家的關注，而針對新方案所指出的不足也成為近期熱點話題。其中尤以經濟學家茅于軾日前公開批評限價房政策的言論，最受業內爭議。在新方案公布后，其撰文指出：“限價房將嚴重干擾市場秩序。”

　　這樣言詞激烈的話語隨即得到了許多媒體和業內人士的“炮轟”，甚至有人直言其是“飽漢不知餓漢饑”。畢竟，在當前京城價格“居高不下”的背景下，出臺限價房政策無疑對中低收入購房者而言，正如甘霖，是令人欣喜的。但茅于軾的言論中似乎也帶來了某種暗示——在此次限價房政策的出臺必將給房地產的原有格局帶來顛覆性變革的同時，一些中小房地產企業的生存空間將被進一步壓縮。

　　土地供應偏向保障用地 大公司進一步侵占市場

　　談到此次限價房政策的影響，首先無疑是作用于當下的土地市場。記者從北京市國土局了解到，去年北京市住宅用地的實際供應分析顯示，經濟適用房和廉租住房的用地供應達到416公頃，大大超出了計劃供應量；而“兩限”房用地供應也基本完成，規劃建筑面積已超過了300萬平方米的年度保障規劃，占到去年住宅用地供應的半壁江山。從今年北京市新出臺的土地建設開發計劃來看，保障性住房供地占到總供應的四成，漸成供地主流。

　　從去年幾塊限價房用地的供應來看，中小開發商想要“染指”限價地的可能性已經基本很小。一方面是企業實力無法與大開發商抗衡；另一方面政府在評標過程中也具有一定的傾向性。

　　然而，這些并不代表開發商競標限價地熱情。從去年成交情況來看，包括一些上市地產公司、品牌地產公司以及大型地產國企在這些保障性供應的競標中紛紛喊出高價，足以說明大多數開發商已經對未來保障性住房供地將成主流深信不疑，并對開發保障性住房投以了濃厚的興趣。而這無疑從另一層面，限制了中小企業參與限價房的可能性。

　　打擊中低價位房 高檔住宅將成未來商品房主流

　　在這次建委下發的《通知》中規定，限價房的購買人群為“3人及以下家庭購買標準定在年收入8.8萬元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下，家庭總資產凈值57萬元及以下。”中可以看出，這部分群體是目前購買中低價位商品房的中堅力量，是帶動8000元/平方米樓盤銷售的主力，而這次將該群體劃入限價房購買之列，無疑將直接爭奪中低價位商品房的市場。

　　不久前，潘石屹在接受媒體采訪時提出，“從去年的情況來看，土地供應中有大量的雙限房和低檔商品房、經濟適用房屋，高檔住房明顯受到打壓。而今年又加大了對中低價位房的供應，所以今年均價在8000元/平方米以下、五環以外的中低檔房將最可能出現拐點”。

　　同時，中原地產華北區董事總經理李文杰認為，從公布的數據上看，整體建設面積要比去年大一些。但是，如果這個面積不是指可供出售的面積，而是指開工面積的話，就存在影響陸續釋放的問題，也就是說，這些新建的部分會在2到3年內逐步釋放出來，這也會影響市場的預期。

　　他還指出，從影響上來看，可能會對中低價位住房產生影響，對商品房則不會有太大的影響。從公布的數據看，新開工的商品房還比去年有所減少，這和政策思路有關，即要加大低收入和中等收入者住房保障，繼續放開商品房。可以預計，今后在市場上能夠購買到的商品房的檔次會越來越高。

　　建設周期影響入市 二手房房價依然堅挺

　　限價房一推出，除了如何購房，老百姓最為關心的自然還包括限價房對其周邊房價的影響。近日，記者從各大中介公司了解到，新的購房政策出臺后對限價房周邊的二手房價格并沒有產生太大的影響，但從長遠看必然會減緩周邊房價的上漲。

　　去年北京市推出了9塊限價房用地，其價格從4800-7800元/平方米不等。除了海淀區溫泉鎮、順義新城1號地等定向安置限價房地塊外，今年2月19日，又推出豐臺花鄉紀家廟兩限房用地，從房屋建設周期來看，這些已經開工的兩限房最早建成投入使用的也要到2009年，因此對周邊房價還不會產生立竿見影的效果。

　　“鏈家地產”副總經理金育松認為，限價房面世時間較短，去年推出的限價房大都需要到2009年才能入住；同時，限價房分布較散，區域市場可能會因此產生一定波動，但對總體市場而言不會構成太大的沖擊。同時，“我愛我家”表示，目前，雖然受年底銀行信貸緊縮和保障性住房政策影響，在房產買賣“淡季”二手房交易量有所下降，但隨著包括兩限房在內的保障性住房管理辦法的公示、觀望情緒的消退，二手房交易量將會在短期內迅速回暖。(賴大臣）