這是“最冷的一個(gè)冬天”，全國(guó)普遍降雪，數(shù)城市驟然降溫，深圳樓市更是“寒風(fēng)徹骨”。臨近春節(jié)本就非銷售旺季，深圳樓市呈現(xiàn)出階段性的供大于求局面。

　　供過于求導(dǎo)致開發(fā)商“固守”已久的價(jià)格體系正遭受前所未有的挑戰(zhàn)。繼“贈(zèng)送面積”、“精裝修”、“折上折”等等策略之后，目前眾多在售樓盤都直接在價(jià)格上做起了文章，雖非直接降價(jià)，然而“特惠房”、“特價(jià)房”卻層出不窮。伴隨市場(chǎng)低迷的延續(xù)，物業(yè)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)格的新一輪博弈已悄然展開。

　　從送面積到特惠房

　　降價(jià)三步曲？

　　“忘記2007年，重新開始。”在談到2008年的項(xiàng)目定價(jià)策略時(shí)，有開發(fā)商私下發(fā)出了這樣的感嘆。2008年的房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣？事實(shí)上對(duì)于這樣的問題，很多開發(fā)商都認(rèn)為這應(yīng)該是由市場(chǎng)買賣雙方共同決定的，其中就包括自住客對(duì)于物業(yè)價(jià)值和價(jià)格合理性的認(rèn)可。

　　從去年11月份至今，市場(chǎng)在售樓盤的促銷性手段明顯增多，除萬(wàn)科、中海等品牌企業(yè)直接采取“低價(jià)策略”大獲成功外，更多的開發(fā)商則是在戶型設(shè)計(jì)和贈(zèng)送面積上花了心思，一時(shí)間贈(zèng)送比率甚至接近1：1的樓盤都“比比皆是”。

　　近期，東方盛世、慢城、溢芳園、蝴蝶堡等都開始不約而同地推出特惠房單位，均價(jià)都在7000-8000每平方米左右，與布吉大多數(shù)新房每平米達(dá)到了4000元的差價(jià)。而如果說關(guān)外樓盤鑒于市場(chǎng)原因特惠銷售還“情有可原”的話，而前海某樓盤1萬(wàn)元／平米左右起價(jià)，并贈(zèng)送1000元／平方米精裝修，則更讓人“大跌眼鏡”。引述業(yè)內(nèi)人士話稱“將高高在上的前海拉下了馬。”

　　是營(yíng)銷手法還是別有所圖？

　　“深圳置業(yè)者終于有了做上帝的感覺，”看房子的王先生感嘆。特惠房頻頻露臉，房?jī)r(jià)不再是“沒得商量”，對(duì)于置業(yè)者的確是件好事。但卻有業(yè)內(nèi)人士置疑，這是否是開發(fā)商“探低”的營(yíng)銷手法之一。

　　一位地產(chǎn)分析人士就指出，“礙于對(duì)2008年市場(chǎng)的不明朗，以及現(xiàn)階段供大于求的壓力，開發(fā)商推出特惠房，是想試探市場(chǎng)的真實(shí)承受能力，為明年銷售做準(zhǔn)備。”

　　事實(shí)上現(xiàn)階段的特惠房與大多數(shù)人原先理解的已經(jīng)有所差別。大多是高使用率、較多的贈(zèng)送面積的戶型不再是原本印象中樓層、朝向、戶型不好的房子拿來做“特價(jià)”處理。而且大部分特惠房一推出就受到了置業(yè)者的追捧，之前慢城推出的10套8418元／平方米的特惠單位，當(dāng)天就售罄，雷圳0755的特惠房銷售也同樣火爆。正如世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)肖小平所說，“具備一定品質(zhì)的物業(yè)，再做一些價(jià)格讓步，吸引力自然大增。”因?yàn)閯傂孕枨笫冀K存在。

　　所以上述這位分析人士認(rèn)為，開發(fā)商無非是想借特惠房來“探底”，試圖尋求更多的市場(chǎng)契機(jī)。

　　低價(jià)是不是“救命稻草”？

　　“送面積”、“精裝修”、“折上折”、“特惠房”，有人說，一切都是為了銷售。但是同樣也有部分在售項(xiàng)目，上述這些“良藥”都一一嘗試后，銷售依然不見起色。例如福田區(qū)委附近某高層，就于日前加推了特惠房，成交量卻依然沒有明顯放大。“如果特惠房都沒有明顯帶動(dòng)銷售的話，那么就是產(chǎn)品方面存在問題。”雅頌戰(zhàn)略傳播董事長(zhǎng)秦剛?cè)缡钦f。

　　如果說去年上半年之前的樓市都屬于一個(gè)投機(jī)型的市場(chǎng)的話，那么目前自住型市場(chǎng)的趨勢(shì)已經(jīng)越來越明顯，自住客首先看重的都是產(chǎn)品，而非像投資者那般強(qiáng)調(diào)價(jià)格與回報(bào)。因此物業(yè)價(jià)值與價(jià)格合理的產(chǎn)品，往往容易贏得市場(chǎng)青睞。

　　也有觀點(diǎn)認(rèn)為，采取類似“送面積”、“精裝修”、“特惠房”等方式變相降價(jià)，實(shí)際上是對(duì)前期業(yè)主的“心理安慰”，“比起直接降價(jià)，這樣的壓力畢竟小得多。”(盧青)