遼寧

　　民用房產(chǎn)尚未模擬評(píng)稅

　　近來(lái)，有關(guān)物業(yè)稅的話題在媒體上熱鬧起來(lái)。據(jù)專家介紹，物業(yè)稅并非物業(yè)費(fèi)，而是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在多個(gè)省份試點(diǎn)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同。遼寧是全國(guó)最早的6個(gè)被列為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地區(qū)之一，目的是為物業(yè)稅改革測(cè)算分析工作提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)資料。由于物業(yè)稅的話題比較敏感，再加上仍處于試點(diǎn)階段，有關(guān)部門(mén)多數(shù)不愿接受采訪。

　　遼寧地稅系統(tǒng)一位知情人士向記者介紹了目前物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)情況：

　　你所說(shuō)的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，規(guī)范的名稱應(yīng)該叫做房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，因?yàn)閷��?lái)真正征收時(shí)，到底是叫物業(yè)稅還是房地產(chǎn)稅還不好說(shuō)。我們目前還在做基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集收錄工作。具體說(shuō)來(lái)，就是要統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，做測(cè)算、評(píng)估，制作報(bào)表，為將來(lái)的稅收提前做好統(tǒng)計(jì)工作。關(guān)鍵點(diǎn)在于我們要評(píng)估出房產(chǎn)的價(jià)值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)不斷修正估值。目前國(guó)際上通用的比較科學(xué)的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有成本法、時(shí)差法和收益法三種，不同的方法針對(duì)不同的房地產(chǎn)類型，如成本法主要針對(duì)工業(yè)企業(yè)、時(shí)差法主要針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、收益法主要針對(duì)商業(yè)企業(yè)。我們進(jìn)行評(píng)估也離不開(kāi)這3個(gè)方法。評(píng)估需要相關(guān)的數(shù)據(jù)做支撐，我們需要對(duì)房地產(chǎn)的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、建筑成本、坐落位置、附近公用設(shè)施等許多數(shù)據(jù)資料進(jìn)行采集統(tǒng)計(jì)，這是一個(gè)龐大的數(shù)據(jù)量，工作量非常大。

　　你問(wèn)物業(yè)稅怎么評(píng)估、誰(shuí)去評(píng)估，怎么征收、誰(shuí)去征收？我回答不了你，現(xiàn)在還沒(méi)有框架。目前只是我們稅務(wù)局對(duì)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬評(píng)估，估出房地產(chǎn)的價(jià)值，至于模擬評(píng)稅階段的征稅范圍、稅率多少等，我只能說(shuō)現(xiàn)在還沒(méi)有，國(guó)家都還沒(méi)有設(shè)計(jì)，我們還在等國(guó)務(wù)院和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)框架，才好進(jìn)行下一步的操作。而且目前還只是對(duì)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)稅，沒(méi)有對(duì)民用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)稅。遼寧省選取的試點(diǎn)城市是丹東，需要經(jīng)過(guò)前期準(zhǔn)備、制定評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、研發(fā)評(píng)稅系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)采集和錄入等多個(gè)階段，工作量相當(dāng)大。第一次將表格發(fā)給企業(yè)填報(bào)，交上來(lái)后發(fā)現(xiàn)存在很多問(wèn)題，于是重新統(tǒng)計(jì)了一次。丹東市是個(gè)中等城市，在沈陽(yáng)這樣的大城市搞不了，沈陽(yáng)一個(gè)區(qū)的工作量都太大。

　　采集統(tǒng)計(jì)完相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)后，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行估值，這個(gè)評(píng)估的值是否準(zhǔn)確，還要結(jié)合各種因素進(jìn)行修正。這個(gè)評(píng)估出來(lái)的值將作為征稅的依據(jù)，所以這個(gè)評(píng)估值必須準(zhǔn)確，否則就無(wú)法往下繼續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)一般對(duì)所屬房地產(chǎn)有估值數(shù)據(jù)，但那往往是根據(jù)成本測(cè)算出來(lái)的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)會(huì)升值，不同地段、不同位置的房屋升值幅度會(huì)不同，有些房屋年歲久遠(yuǎn)，折舊后會(huì)貶值。我們不能直接把那套估值數(shù)據(jù)拿來(lái)就用，而需要自己扎扎實(shí)實(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和評(píng)估。我們稅務(wù)部門(mén)評(píng)估的這個(gè)值是不對(duì)外的，至于評(píng)估的值準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，還要和房產(chǎn)管理部門(mén)的評(píng)估值以及市場(chǎng)上的評(píng)估值作比較進(jìn)行修正。當(dāng)然，即使我們目前評(píng)估出來(lái)了一套數(shù)據(jù)，將來(lái)真正征稅時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值是由稅務(wù)部門(mén)來(lái)估值還是由社會(huì)中介組織來(lái)估值，現(xiàn)在來(lái)看還是一個(gè)未知數(shù)。物業(yè)法就規(guī)定房地產(chǎn)的評(píng)估不能由房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)做，而是社會(huì)中介組織來(lái)評(píng)估，那么到征物業(yè)稅時(shí)是不是也由社會(huì)中介組織來(lái)評(píng)估，現(xiàn)在都說(shuō)不準(zhǔn)。

　　而且這個(gè)物業(yè)稅以后到底采取哪種稅制，房地產(chǎn)稅制還是財(cái)產(chǎn)稅制呢？不好說(shuō)，整個(gè)國(guó)家都在探討，將來(lái)的稅制怎么設(shè)定，咱不知道，只能說(shuō)目前還處于研究和模擬階段。(記者劉文波)

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