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　　政府假如一定要開征嚴格意義上的物業稅，必須首先將土地的相對完整權利確認給業主

　　物業稅是不是要開征了？每到歲末年初，或在房地產市場調控吃緊的時候，人們都會提出這個問題。近日中國房地產業協會會長宋春華預測說，2008年物業稅有出臺的可能。物業稅政策研究制定工作的參與者、北京大學不動產研究中心主任馮長春也透露，財政部門本來要在2007年正式試點開征物業稅的，由于種種原因未啟動。他說，物業稅可能在2008年開始試點，而且最先從商業地產開始征收。

　　其實，物業稅早就已經在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連等10個省市區進行模擬空轉。但要真正開征物業稅，最基本的立法程序是不能省略的。按照《立法法》，物業稅立法權在全國人大及其常委會，國家稅務部門只能提出立法議案，由全國人大常委會審議。而稅務部門目前還沒有提出立法議案，因而，物業稅不可能在明年開征。

　　不過，涉及物業稅的若干重大問題，卻需要事先厘清。

　　首先，物業稅不應當被單純地當成一種調控房地產市場的工具看待。政府征稅的惟一堅實依據，是政府的公共財政需求。如果把稅收當作調控手段，那就會輕易地開征新稅，而即便市場狀況已無調控必要，此稅也很難取消——這是“自利本質”所決定的。

　　因此，假如其他稅種已經滿足了這種需求，立法機構就不應當讓政府開征新稅。假如基于特殊原因一定要開征新稅，立法機構就必須在賦予政府設立這一新稅權力的同時減免其他稅種，以保持政府稅收規模的合理性，避免給民眾帶來過于沉重的稅負。

　　具體到物業稅，它將會涉及幾乎所有民眾，且未來稅收規模相當巨大。因而立法機構應當更為謹慎，避免倉促開征。最為重要的是，在開征物業稅之前，必須明確物業稅的性質，進而理順目前的種種房地產稅費、尤其是土地出讓金與物業稅的關系，以避免雙重甚至多重征稅。

　　從根本上說，目前以政府壟斷城市建設用地、獲得土地出讓金為核心的房地產制度，與嚴格意義上的物業稅是不兼容的。

　　在一般開征物業稅的國家，物業、不動產(property)不只是指房屋，更多地是指房屋所占用的土地。在這些國家，人們通常在獲得房屋的同時獲得了——土地的所有權、占有權——不管是什么概念，通常是對土地享有較為完整的權利，并占有這種權利的收益，比如增值收益、轉讓收益。

　　政府征收物業稅，就是對這樣一宗財產之持有征稅。

　　在中國，法律規定，商品房所占用之土地系國有，政府享有所有權。房地產開發商從政府手中購買土地的七十年建設使用權，為此向政府繳納了巨額的土地出讓金，開發商在出售房屋的時候，將此已經過分割的建設使用權轉讓給業主。

　　但這筆土地出讓金究竟屬于何種性質，法律無明確規定。

　　政府出于自己的利益，傾向于把土地出讓金理解為一次繳清的七十年土地租金。不少地方政府，甚至包括民眾，似乎都有一種想法：政府隨時可以基于自己對土地的所有權，啟動拆遷等程序，收回業主占有的建設使用權。也就是說，一塊地，政府可以過上幾十年就轉賣一次，再收一次土地出讓金。

　　假如土地出讓金確屬這種性質，那政府就沒有理由開征物業稅，因為，業主根本就不是其物業的主要價值源泉——土地——的持有人。如果非要開征，納稅主體也是政府自己，這當然毫無意義。

　　因此，政府假如一定要開征嚴格意義上的物業稅，必須首先將土地的相對完整權利確認給業主。實際上，《物權法》已經對此作出了規定。按照《物權法》，業主所獲得的國有土地七十年建設使用權可以自動續期。所以，業主實際享有無限期之建設使用權。按照法理，這種權利應當可以抗衡政府的所有權。業主享有自己房屋所占有的土地之近乎完整的權利，包括獲得土地增值和轉讓的收益。這也就是說，業主透過開發商間接繳納給政府的土地出讓金，實際上是一次買斷了對土地的完整權利，政府此后無權以所有者身份對此土地提出利益主張，而只能以公共管理者身份進行管理。

　　只有確認了這一點，政府對居民的房屋開征物業稅才是順理成章的。

　　政府作為土地的初始所有者，可繼續獲得土地出讓金。但一旦獲得這筆收入，就一次性賣出了所有權利。政府盡管仍然可以保留名義上的所有權，但土地的實際支配權已歸業主——既已收了巨額土地出讓金，又不交出對土地的支配權，還要征收物業稅，這顯然是不合理的。 ★