關鍵詞3：最負擔的話題——加息

　　加息累計效應逐漸凸顯 開發商與買家壓力倍增

　　買樓難，供樓也不容易。從3月18日開始到9月15日，央行今年一共經歷了五次加息，貸款利率從6.12%一躍為日前的7.29%。隨著近日年內第10次上調準備金率，專家預測，今年的第6次加息可能在月底到來。盡管加息并非只針對樓市，但今年連續多次加息，給樓市帶來了巨大的影響。

　　開發商 資金回籠受抑 壓力明顯增大

　　中原地產項目總經理黃韜分析，央行今年五次加息，發展商在此過程中感覺到的是政策的累計效應。他舉例說，若發展商貸款10億元，一年要還給銀行的利息就多達6000多萬元。而據記者了解，銀行會根據開發商的貸款額度以及企業的實力規模執行不同的貸款利率，很多中小開發商由于是“非優質客戶”，貸款利率高達9%，也就是說，這些開發商貸款10億元，利息就多達9000多萬元甚至上億。“加息之初還并不覺得壓力大，幾次加息后，所產生的累計效應無疑給中小發展商增加了巨大的壓力。”海珠區某大型樓盤開發商表示。

　　有業內人士告訴記者，一般而言，發展商在年初向銀行申請一年的貸款金額，但由于樓市處于非常時期，不少發展商會在年中追加貸款，這樣一來，還貸壓力隨之增加。黃韜分析，目前廣州各個樓盤的成交量都出現了嚴重下滑，讓發展商資金回籠受到了嚴重影響，加上時逢年關，還款以及新項目開發的雙重壓力讓發展商資金鏈備受考驗。

　　買家 還貸壓力增大 市場觀望漸濃

　　今年連續多次加息，不僅抑制了部分買家買樓的意愿，同時也讓不少供求樓背負更大的還貸壓力。例如，一套價值100萬元的商品房，貸款七成也就是70萬元，假設20年還清，執行7.29%的新利率，買家連本帶息要還給銀行133萬元，利息高達60多萬元。

　　黃韜認為，今年5次加息，供樓者現在還沒有真正感覺到壓力，等到明年1月1日起，各大銀行執行新的利率標準后，他們的壓力將增大很多，而那些尚未購房的人也會因加息帶來的壓力而繼續持幣觀望。

　　質疑 加息或間接促使樓價上漲？

　　對于連續加息會給樓市帶來怎樣的影響，業內產生了分歧。有專家認為，有關部門為了打壓CIP數據的增長、平抑價格上漲速度而建議再次加息的出發點是好的，但倘若一而再地加息，可能會給樓市帶來不利的影響。但同時也有業內人士認為，幾次加息后，股價和房價不僅不為所動，反而逆市大幅上漲，房市似乎成了與加息根本無關的市場。但加息對樓市始終發揮著作用，只是這種作用還處于量變的積累期，到了一定程度就會產生巨大作用。

　　經緯地產項目發展及研究部副經理吳定金認為，盡管加息是基于對整體經濟發展事態的考慮，但對于樓市來說，并不能帶來促進作用。相反，再加息會進一步增加開發商貸款成本，從而減少市場供應量，從長期效應來看，只會促使樓價繼續上漲。他同時表示，再次加息會使樓市需求在短時期內得到抑制，使買家暫時放棄買樓；但從長遠來看，這種需求會呈現爆發性增長，從而不利于樓市的發展。

　　“買家是不斷加息的最大受害者。”韓世同表示，雖然開發商的負擔也增加了，但由于目前開發利潤比較大，因此所受影響并不大。幾次加息的幅度雖然都不大，但累計下來已超過1個百分點，大大加重了供樓者的經濟負擔。一些還沒有買房的市民會因為考慮到買樓的利率風險而變得謹慎。

　　關鍵詞4：最熱門的話題——上市

　　股市創富神話令人神往 開發商為融資爭相上市

　　2006年曾被業界稱為廣州房企的“上市年”，富力、保利、雅居樂等多家企業成功在內地和香港上市，引起業界極大關注。然而，今年廣州房企上市的勢頭并不遜色于去年，碧桂園、合景泰富、奧園等開發商已經成功登陸香港股市，元邦地產也在新加坡上市，而恒大、方圓、時代發展也將赴港上市，富力即將回歸A股等消息也時有傳出。廣州樓市的“股市時代”即將到來。

　　已上市房企 創富神話時有所聞

　　今年廣州房企上市最讓人矚目的，無疑是碧桂園的成功上市創造了中國新首富。今年4月，碧桂園集團以7.00港元的招股價成功登陸香港股票市場。碧桂園在香港主板上市掛牌當日股價大漲35.13%，市值達1748億港元，一躍成為香港市值最大的內地地產股。至今，碧桂園大股東楊惠妍的身價已經達到1300億元左右，成為中國首富。

　　緊隨碧桂園之后的是合景泰富地產。合景泰富今年7月在香港上市，因其擁有別具特色的開發模式，同樣成為香港股民追捧的對象。掛牌當天的股價升幅就達到了7.7%，獲取開門紅。合景泰富地產最大股東孔健岷家族也借此坐上中國百富榜的第33把交椅。雖然今年上市的另外兩大企業——元邦地產和奧園地產并沒能延續造富神話，但這兩大企業的上市，也在一定程度上增強了企業的市場競爭力，或扭轉過去幾年低迷的發展狀態。

　　未上市房企 爭相赴港上市集資

　　至今為止，股票市場特別是香港股票市場已經成為廣州房地產開發商重要的融資來源。成功登陸股票市場，不但讓房地產企業能夠獲得大量的資金支持，同時也可以達到提升品牌美譽度的目的。縱觀今年廣州房地產市場，我們不難發現，占據主流地位并且在市場銷售中取得良好業績的，絕大多數屬于上市房地產企業。

　　因此，在市場競爭越發激烈、國內銀行融資日趨收緊的情況下，如何盡快登陸股票市場，已經成為廣州乃至全國各地開發商的一個重要課題。今年以來，上市房企已經在廣州乃至全國樓市中逐漸顯現優勢，特別是在土地儲備以及土地拍賣市場上，這些上市企業更是處處大手筆，成為各大土地拍賣場的主角，同時其土地儲備量也遠超過同行，充分保證了企業未來幾年的發展需求。

　　在合生、富力、雅居樂、碧桂園、合景泰富等地產商香港上市嘗到巨大甜頭后，恒大、時代發展等地產公司也計劃登陸H股市場。這些運作良好的房地產發展商為急速拓展市場，需要大量的資金收購土地，加上此前富力、碧桂園等在香港上市后市場反應十分理想，股價大幅上升，因此吸引越來越多廣州房地產開發商赴港上市集資。

　　業內人士表示，國內開發商之所以如此熱衷赴港上市，除了那里是一個已經成熟的國際性金融市場，具有更強的穩定性和更多的資金來源之外，另外一大因素就是赴港上市的門檻限制以及辦理程序相比在A股上市更低、更簡單，也更加規范。

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