昨日，是房貸新政在黃金周長(zhǎng)假后運(yùn)行滿1個(gè)月。目前，整個(gè)市場(chǎng)首次出現(xiàn)各方都觀望的狀態(tài)，11月份廣州樓市可能會(huì)比僅成交4491套的10月份更淡。業(yè)內(nèi)人士表示，近期樓確實(shí)不好賣。

　　房?jī)r(jià)沖新高成交量劇減

　　據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，10月份廣州一手住宅簽約均價(jià)11970元／平方米，攀上歷史新高，比去年10月高出4941元／平方米，漲幅達(dá)到70%左右。但與房?jī)r(jià)攀升相對(duì)應(yīng)的是成交量的減少：今年10月份共簽約4491套，同比減少1658套，降幅近3成；今年10月份成交面積僅為55萬(wàn)平方米，同比減少15萬(wàn)平方米，降幅近2成。

　　廣州樓市在今年的“金九銀十”房?jī)r(jià)屢沖新高，但成交都看淡，再加上開(kāi)發(fā)商久違的促銷短信滿城飛，使不少購(gòu)房者開(kāi)始覺(jué)得樓價(jià)到頂了。廣州某房產(chǎn)網(wǎng)站調(diào)查表明，在投票的3380名網(wǎng)民中，有57.31%認(rèn)為政府強(qiáng)力調(diào)控等廣州樓市變化將促使拐點(diǎn)來(lái)臨。

　　開(kāi)發(fā)商也“求診”

　　已在廣州大道北某樓盤購(gòu)房的羅先生告訴記者，他是兩個(gè)月前在該盤買了房子，此次是到場(chǎng)交第二次房款。他們是幾個(gè)朋友一起購(gòu)進(jìn)了5套房子，他買的那棟樓剩余的二三十套房子，兩個(gè)月內(nèi)很快就賣完了。但隔壁棟在十一的時(shí)候開(kāi)盤，樓價(jià)高出5500元/平方米。樓盤對(duì)外說(shuō)賣得很好，但羅先生交款的時(shí)候聽(tīng)到內(nèi)部人員說(shuō)，其實(shí)至今只賣出一套。

　　記者詢問(wèn)了廣州市幾大代理行，他們都表示現(xiàn)在去貨速度明顯變慢。有業(yè)內(nèi)人士表示，基本上沒(méi)怎么賣房；而近期的購(gòu)房者都是以改善居住條件為主，投資客感覺(jué)變少。

　　合富輝煌房地產(chǎn)首席分析師黎文江表示，最近開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始向他們咨詢后市情況，主要是擔(dān)心走勢(shì)會(huì)影響明年的投資計(jì)劃。

　　二手房反價(jià)變少

　　從2004年開(kāi)始就想買海珠區(qū)二手房的陳先生表示，今年他看中了一套60平方米左右的房子，但由于業(yè)主態(tài)度很堅(jiān)決，價(jià)格一直談不攏就拖著沒(méi)買。但最近，業(yè)主和中介卻同時(shí)給他打電話催促，不但不反價(jià)了，而且可以每平方米低100多元賣給他。他覺(jué)得房?jī)r(jià)真的是要降了，但又覺(jué)得目前不確定因素太多了。

　　滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉表示，敏感時(shí)期業(yè)主的讓步反而讓之前一路追漲的買家心理有了遲疑，“看看再說(shuō)”成了不少本來(lái)有意近期入市的新買家的心態(tài)。一些買家更是對(duì)新政寄以厚望，期望高居不下的樓價(jià)能有些轉(zhuǎn)機(jī)。

　　此外，由于房貸新政未波及到的公積金貸款購(gòu)房，近期申請(qǐng)宗數(shù)有所增長(zhǎng)。

　　分析

　　轉(zhuǎn)按、加按停止，炒樓現(xiàn)金短缺

　　投資客出現(xiàn)退房現(xiàn)象

　　中地行董事長(zhǎng)徐建平表示，在房貸新政影響下，有投資客退了房。據(jù)他介紹，不少投資客在9月份下了定金、簽下了合同，但直到黃金周休假回來(lái)才知道銀行處辦不了按揭。或者是原先打算按揭7成的，現(xiàn)在只能按揭6成，甚至是5成，因此選擇退房。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，房貸新政停止轉(zhuǎn)按揭、加按揭對(duì)投資客影響很大。此前，投資者可以將同一物業(yè)非交易性加按揭。比如，陳小姐原先以30萬(wàn)元購(gòu)房，銀行按30萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)給予貸款21萬(wàn)元；1年后該房的總價(jià)升到40萬(wàn)元，陳小姐如果進(jìn)行加按，還是按照首付3成計(jì)算則可以貸到28萬(wàn)元，可以從銀行多拿出7萬(wàn)元。假設(shè)陳小姐已經(jīng)還了3萬(wàn)元，那么就可以拿出10萬(wàn)元，也就是說(shuō)，可以把自己之前已經(jīng)還掉的錢，再次拿出來(lái)。這樣，就可以為炒房提供現(xiàn)金流。

　　合富輝煌首席分析師黎文江也表示，新政破壞了投資投機(jī)的上漲預(yù)期，所以投資者都選擇暫時(shí)按兵不動(dòng)了。同創(chuàng)卓越總經(jīng)理趙卓文指出，投資者是目前廣州樓市購(gòu)房的3大組成之一，接下來(lái)樓價(jià)走向，投資者的走向尤為關(guān)鍵。

　　另外，有業(yè)內(nèi)人士指出，銀行貸款的緊張，也使現(xiàn)在許多中小企業(yè)的資金鏈繃緊。

　　專家看法 樓價(jià)依然看漲

　　那么，廣州樓市是否就要進(jìn)入拐點(diǎn)了呢？有業(yè)內(nèi)人士透露，近期他們對(duì)此話題也不停進(jìn)行討論，認(rèn)為廣州樓市總體仍處于上升通道。不過(guò)因?yàn)樾抡�影響，廣州樓市在春節(jié)前進(jìn)入一個(gè)“冬眠”階段，也是非常正常的。

　　●珠江恒昌董事總經(jīng)理何世紅：不知道拐不拐點(diǎn)，但價(jià)格會(huì)上升。

　　●同創(chuàng)卓越趙卓文：不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。目前廣州樓價(jià)還遠(yuǎn)未到頂，2008年應(yīng)該還是處于上漲渠道。如果廉租房、經(jīng)適房等供應(yīng)量夠大，也會(huì)對(duì)樓價(jià)有較大影響。他預(yù)計(jì)，廣州市樓價(jià)要2010年才能到頂。

　　●合富輝煌首席分析師黎文江：廣州樓市不會(huì)有拐點(diǎn)，只是高價(jià)盤整。現(xiàn)在到年底，因?yàn)殂y行貸款的收緊，再加上觀望情緒較濃，估計(jì)成交量都會(huì)上不去。春節(jié)后，銀行貸款新年度的到來(lái)，可能會(huì)使需求有反彈，屆時(shí)高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)會(huì)再獲支撐力，自住者不妨趁現(xiàn)在折扣多進(jìn)行考慮。

　　●中地行徐建平：現(xiàn)在投資者不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高不想買了，而是因?yàn)殂y行貸款收緊無(wú)法購(gòu)買。(田桂丹)